宋都服務通過港交所聆訊，在管面積約640萬平方米，上半年營收同比增長11.4%_風聞

港交所12月28日披露資料顯示，宋都服務集團有限公司通過港交所主板上市聆訊，信達國際為其獨家保薦人。

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宋都服務集團於1995年在杭州成立，從發展時間上看，公司算是“物管行業老將”了，宋都服務是一家浙江省綜合物業管理服務供應商。該公司的主要業務包括物業管理服務、非業主增值服務、以及社區增值服務。

在房企拆分物業上市的浪潮中，宋都服務成為了第一家衝擊港股IPO的未上市物管企業。與前一次招股書相比，宋都服務新增披露了250萬平方米在管總建築面積，但與已上市的物管企業相比，仍屬於“規模小弟”。

截至2020年6月30日，該公司在中國的14個城市設有九間附屬公司及15間分公司(當中大多數位於浙江省)，向33項物業(包括16項住宅物業及17項非住宅物業)提供物業管理服務，在管總建築面積約為6.4百萬平方米。

在管物業主要由宋都股份（600077）集團獨立開發或合作開發，而餘下則由獨立第三方房地產開發商開發。2017財年、2018財年、2019財年及2020年首六個月，來自前者收益金額分別約為人民幣(下同)5870萬元、6870萬元、8770萬元及4150萬元，分別佔公司物業管理服務總收益98.2%、 96.6%、91.7%及69.7%。

宋都服務方面表示，公司一直尋求來自獨立第三方房地產開發商或獨立第三方的機會，以減少對宋都股份集團的依賴。然而，公司無法保證宋都股份集團實際上會優先委聘或選擇公司擔任其服務供應商，亦不保證公司與宋都股份集團的現有協議於屆滿時會獲重續。

公司總收益由2017財年的8400萬元增加至2018財年的1.33億元，主要由於非業主增值服務、物業管理服務、社區增值服務及其他業務收益增加。總收益由2018財年的1.33億元增加至2019財年的2.225億元，並由2019年首六個月的9280萬元增加至2020年首六個月的1.167億元，主要由於公司整體業務增長。

值得關注的是，從事傳統物管業務的宋都服務，一直保持着對長租公寓行業的鐘愛，招股書中對旗下的長租公寓業務進行大篇幅解讀。

報告期內，宋都服務通過營運附屬公司宋都嘉和在杭州市開展長租公寓業務，向業主承租公寓，然後分租該等公寓給租户，賺取支付給業主的金額與向租户收取的租金收入之間的差額。

出租的所有單位均位於杭州時間國際大廈12樓及13樓，稱為琪寓公寓。公司與宋都股份集團附屬公司及時間國際大廈的開發商杭州淘天地房地產開發有限公司就用於長租公寓業務的單位訂立一項租賃協議。

“鑑於長租公寓市場的增長潛力，我們計劃進一步擴大此業務分部。為擴充規模，公司擬積極尋求機會與宋都股份集團及或於長三角地區擁有自有物業的獨立第三方房地產開發商進行合作，並租賃適合該業務分部的物業。”宋都服務方面介紹。

不容忽視的是，截至2020年上半年，宋都服務的76個公寓單位運營情況並不出彩。報告期內，入住率分別為65.5%、77.6%、80.4%及74.0%，續約率分別為15.6%、17.9%、29.7%及25.0%，長租公寓業務收益分別為80萬元、220萬元、210萬元及80萬元。

研究機構認為，於2017~2019年及2020年前6個月，可相比較長租公寓的租金整體上高於琪寓公寓的租金，原因在於交通更便利，在市場上建立品牌後才開始逐步提高租金。

關於上市募集資金用途，將用於長三角地區擴充業務規模、提高市場份額及擴大地理分佈；將透過利用先進科技創建智慧社區及為業主及住户開發移動應用程式；將用於探索、擴展及擴大社區增值服務及其他業務，尤其是長租公寓業務；及用於為營運資金及其他一般企業用途提供資金。