上海舊區改造如何提速?代表委員有話説

上週日一大早,黃浦區金陵東路北側(寶興裏)舊改地塊人頭攢動,居民們即將告別蝸居多年的逼仄老房,準備喬遷新居,每個人臉上都喜氣洋洋。據瞭解,統籌考慮歷史風貌保護、城市功能提升和居住條件改善後,海派金陵路將變身活力新走廊。

新年伊始,上海舊改工作即迎來“開門紅”。被稱為“天下第一難事”的舊改,這幾年以少有的力度和速度持續推進。在超額完成去年舊改任務的基礎上,《政府工作報告》又提出,上海今年將完成55萬平方米、2.8萬户中心城區成片二級舊裏以下房屋改造。如何更快更好推進全市舊改工作,爭取早日完成全市舊改任務。這成為兩會會場內的一個熱議話題。
目前,中心城區剩餘成片二級舊裏以下房屋主要集中在黃浦、楊浦和虹口區。“舊區改造是隻爭朝夕的民生工程,要乘勢而上、全面提速。”代表委員們在會場裏,給相關地區加油鼓勁,也為他們出主意、想辦法。

1月12日一早,黃浦區金陵東路北側(寶興裏)舊改地塊人頭攢動,居民們喜氣洋洋,即將告別蝸居多年的逼仄老房,喬遷新居。
儘快甄別“留改拆”,有的放矢採取措施
推進舊改,既是民生工程,也是民心工程,事關城市長遠發展和百姓福祉。這些年,上海努力加大老舊小區改造力度,既提升居住條件,也完善功能設施,讓羣眾生活變得更加便捷。今年的《政府工作報告》提出,上海將堅持留改拆並舉,統籌推進歷史文化風貌、城市更新、舊區改造與大居建設、住房保障。
城市更新,不僅要盡最大可能保留保存城市風貌和歷史建築,使之可閲讀、可展示,也要充分考慮民生功能、公共服務的留存拓展,讓歷史街區更有温度、更富活力,更好彰顯上海的城市魅力。代表委員們認為,要儘快甄別“留改拆”,有的放矢採取措施,做到應留的必須留、該改的全力改、當拆的加快拆。同時,保護修繕要充分考慮建築肌理和原有風貌,處理好“顯”與“藏”的關係,多途徑保護城市肌理,切實傳承好歷史文脈,留住城市記憶。
“對老百姓搬遷後的房屋,尤其是老城廂地區的房屋,具體如何管護,如何打造高品質公共空間等問題應予以思考。”王訓國委員建議,可以充分發揮委員專家的專委會專業優勢,為打造上海新的名片做貢獻。秦文君委員也認為,在舊改過程中,要跟進文化創意項目,留下上海文化的記憶。
曾有“海上第一名園”之稱的張園,是南京西路風貌保護區的核心區域,留存着濃郁的近代上海弄堂風貌。但由於區域內絕大部分建築為舊裏,房屋本身沒有衞生設備,要靠手拎馬桶,居民要求改善居住條件的呼聲很高。作為歷史風貌保護和城市有機更新結合的探索實踐,去年春節前,張園通過“徵而不拆,人走房留”的保護性徵收方式,順利達到簽約生效比例。其中一座歷史保護建築甚至還“變身”為社區文化活動中心“張園大客堂”,成為周邊居民享受文化生活的重要場所,成為老人們不可或缺的社區食堂。
兩會會場上,數位關注老城廂歷史風貌保護和舊改的代表與委員們,也都提到了這一城市有機更新的成功案例。

73歲的張金榮從40年前住進金陵東路196弄6號,在這裏他經歷結婚、生女。他激動地告訴記者:“搬場意味着好日子要開始了,我們也要像其他上海老人一樣爭取活到80多歲、90多歲!”
解決百姓急難愁居住問題
去年,上海舊改跑出加速度,但也要看到中心城區仍有11.5萬户的“拎馬桶”現象有待解決。馬桶是民生的小縮影,也是一個困擾羣眾的大問題。如今,老城廂和一些里弄居民仍“手拎馬桶”,這種景象令人揪心。
居住是最大的民生。代表委員們認為,對於“留人留房”的歷史建築,要考慮通過成套化改造,解決羣眾最基本的生活保障。
陳永亮委員建議,相關部門要關注這些居住條件十分困難的居民,加快無衞生設施的各類老舊住房改造,力爭在“十四五”期間全部解決羣眾“拎馬桶”問題,着力改善羣眾居住條件。
“上海中心城區面臨的最大民生問題就是居住問題。去年,黃浦區完成舊改簽約1.2萬户以上,也要清醒地看到黃浦乃至上海的舊改任務依舊十分繁重,羣眾對改善居住條件的願望仍然十分迫切。”談到舊改,市人大代表、黃浦區委書記杲雲感受頗深。杲雲介紹,黃浦進行了很多探索。比如通過抽户等方式,讓一部分居民搬離,每户居民增加3.5—5平方米不等的煤衞空間,通過成套化改造解決羣眾最基本的生活保障,歷史建築也實現了“留人留房”。

清晨七點不到,搬場的居民就已經做好準備。
多措並舉,拓展融資渠道
舊區改造已經來到新階段,現有存量大多是“難啃的骨頭”,甚至是“骨頭中的骨頭”,改造難度日益加大。舊改的資金平衡這一大難如何解決,受到代表委員的重點關注。
要解決“天下第一難事”,必須通過創新舉措,依靠多方合力。上海逐漸探索出“市區聯手、政企合作、以區為主”的舊改新模式,通過充分挖掘黨委政府和國有企業的潛能,更好發揮市場作用,更多調動社會力量,有效破解了融資難、土地成本收益倒掛等核心問題。

清晨七點不到,搬場的居民就已經做好準備。
不過,朱國建委員發現,民營開發企業、非銀行金融機構參與本市舊改“雖有心動,但少有行動”,社會資本參與度較低。他建議,創新土地供應方式方面,允許民營企業通過帶方案招拍掛、民營企業與國有企業項目合作等方式參與舊改項目,研究建立舊改地塊協議出讓供地機制。
陳永亮委員也建議,舊改需要大量資金投入,尤其是可持續性資金投入是個大問題,建議相關部門採取有效措施,吸引社會資本。他呼籲要多措並舉,拓展融資渠道。
市人大代表、楊浦區住房保障和房屋管理局黨組書記、局長於洋建議,下一步的舊改工作,要從“抓重點”“抓資金”“抓合作”三方面入手,其中,“資金能否落實直接決定舊改成敗”。以楊浦區為例,於洋認為,要加大資金籌措力度,積極爭取市舊改辦、市土儲中心和地產集團的支持,依託市區聯手項目解決啓動資金,加快資金到位速度。“貨幣補償比例提高增加了資金結算壓力,資金到位速度對項目啓動和推進至關重要,要加強與市級部門溝通,加快財政扶持政策落地。”

1月12日一早,黃浦區金陵東路北側(寶興裏)舊改地塊人頭攢動,居民們喜氣洋洋,即將告別蝸居多年的逼仄老房,喬遷新居。
2020年,舊改任務依舊艱鉅,需要各方共同努力謀劃。於洋建議,可以充分發揮街道分指揮部的屬地優勢,牽頭“分片劃塊”,“依靠街道、居民區黨組織力量,共同宣傳政策、引導居民、推進工作”。此外,他還建議加強徵收隊伍的統籌調配,在懂政策的“行家裏手”和會動遷的一線人員協同努力下,有序有力推進舊改工作。
另外,目前容積率獎勵與轉移政策難操作也是一個值得關注的問題。建築容積率異地補償機制的利益協調較為複雜,且容積率轉移,特別是跨區容積率轉移缺乏相應的標準設計,“一事一議”溝通成本較高。嚴格的樓高和容積率限制,容積率轉移呈現“轉出易轉入難”的窘境,突破規劃的法律風險較大。
對於健全容積率獎勵及轉移制度,代表委員建議,制定舊改的容積率實施細則。儘快優化制定《上海市舊區改造容積率獎勵及轉移實施辦法》,全市統籌劃定容積率轉入區範圍,鼓勵舊改企業將容積率指標轉移至軌道交通沿線、站點周邊及城市副中心地塊。重點突破容積率跨區轉移瓶頸,通過聯席會議論證決策,探索建立容積率指標交易市場機制。
“要適當放寬中心城區舊改地塊開發的容積率標準。”杲雲建議,提高寶貴土地資源的複合利用效率,為舊改資金平衡創造必要條件,以更快速度、更大力度改善羣眾居住條件。
現在剩下的舊改地塊非常難啃,成本高。代表委員們表示,推進舊改工作,關鍵還是要“設身處地、將心比心”,事關羣眾切身利益的事,再難也要想辦法解決。如果我們的“心”用到了、“腦”用活了、“力”用足了,一定能夠更好更快改善市民羣眾基本居住條件,讓羣眾有更多獲得感、幸福感、安全感。

欄目主編:張駿
本文作者:曹飛 杜晨薇 顧傑
文字編輯:曹飛
圖片編輯:邵競