疫情期間的租客感嘆：只有在交租前才能享受到自如的服務

（觀察者網 文/張珩 編輯/弘毅）自疫情爆發以來，國內以蛋殼、自如為首的長租公寓們陷入了爭議之中。

受限於交通封鎖，一部分長租公寓租客返鄉後被困在家，一部分在復工回到城市後無法進入出租房。雖然各大租房平台紛紛推出房租、服務費等減免措施，但實際執行卻發生了各種令人啼笑皆非的“神操作”。

日前有網友爆料稱，自如所謂的3月1日無責解約在實際運作中困難重重，自如管家人為設置種種障礙，轉嫁風險給消費者。

還有網友跟觀察者網投訴，稱遭遇自如“坐地起價”。租客因為封城無法返回目的地處理租房事宜，自如管家要求租客選擇退租，要麼由自如管家來處理私人行李，要麼漲價續租。一位自如前用户向觀察者網感嘆：“只有在交錢租房前,你才能享受到自如的服務。”

觀察者網也注意到，在長租公寓紛紛“秀操作”的背後，是長期盈利的困局難解。

疑似坐地漲價，自如連遭吐槽

近日，“自如漲價”在互聯網上成為熱搜話題，不少自如的租客在社交媒體上接連“吐槽”。

有租客稱，自如所謂的3月1日無責解約在實際運作中困難重重。自如需要密碼鎖2月無開鎖記錄（也就是2月不能住，房租正常交）；還要讓社區開具極其難以獲得的封城證明；解約時間以搬家時間為準，如果回去之後因為社區隔離等原因導致無法立即搬家，租金還要繼續交。

這名租客認為，自如這是把全部的風險全部轉嫁給租客了。

實際上，上訴租客的遭遇在自如租客羣體間屢次發生。有其他自如租客在微博上表示，自己被自如管家“套路”了，“自如回應3.1給辦理無責退租，一定要去搬家才給辦理，但是大家都封城了，根本搬不了。”

還有租客表示，自如先前承諾事情成了“表面功夫”，當租客要求實施的時候卻無法兑現，還被自如管家嘲諷。

觀察者網近日接到了網友雲兮（化名）的投訴，雲兮是一位家在湖北，但長期居住在深圳的自如租客。2月27日，她向觀察者網投訴稱，自己被自如“坐地起價”了。

雲兮表示，自己1月初返回湖北，因為疫情的緣故，已經連續兩個月無法在自如居住，但是自如房租依然一分未減，自己面臨的租金壓力很大。

近日，自如的管家通知她，房子即將到期。她可以選擇在3月1日無責中止合約，如果因為湖北封城無法返回深圳，那麼可以讓自如管家幫忙打包行李。如果繼續選擇居住，可能會在4月面臨漲價的問題。至於漲價的幅度，則需要看屆時的價格情況。

由於雲兮是和室友合租，這兩個月不應該平攤水電費用，但是自如的管家告訴雲兮：“別計較了。”

對於自如用户的遭遇，一位自如前租客向觀察者網總結道：“只有在交錢租房前，你才能享受到到自如的服務。”

自如的粗暴處理迅速招致了輿論批評，觀察者網發現，微博上#自如回應漲價#話題的閲讀量達到1億，討論超過1.2萬。

隨後，自如CEO熊林2月10日在微博上緊急表態：自如的定價體系是集中管理，一線人員無權隨意調整價格；客户續約出現價格大的波動是極個別情況，主要是由於客户從長租變成月租或者季租，或者是房源價格顯著低於地域同地段。自如團隊絕無針對疫情的任何價格鑽營伎倆。

但是，外界並不信任熊林的解釋。熊林被迫在2月20日再發解釋微博，這次他放了“狠話”：“自如近期的價格調整均為因為產品續約類型不同，以及基於市場價格變動的既定系統價格調整，不敢説100%合理，但絕無一例是趁疫情之機發起的卑鄙鑽營之舉。如有任何一例實證為趁疫情漲價，我和全體管理團隊即日立刻辭職。”

觀察者網注意到，在發佈了微博之後，熊林關閉了評論功能。

野蠻發展的長租公寓

自如此次陷入輿論危機並非空穴來風，實際上，包括自如在內的長租公寓的“黑歷史”並不少。

中國的長租公寓起始於2017年，當年國內如雨後春筍一般崛起了幾十家長租公寓管理公司。自如和蛋殼是其中的佼佼者。

但是，長租公寓的崛起卻伴隨着野蠻發展的“原罪”。**2018年，各大長租公寓紛紛高價搶房源，哄抬租金。**當年8月17日，時任我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商，稱其以高於市場價格的20%至40%爭搶房源，加劇北京等城市的租房價格上漲。胡景暉還預言道：長租公寓一味滿足資本市場的胃口，過度擴張，2年後肯定爆倉。

彼時，長租公寓產業的發展如火如荼，每一家都在瘋狂的擴張，甚至使用了“租金貸”這種擦邊球手段。長租公寓應有的盈利模式，始終懸而未決。

所謂“租金貸”即長租公寓管理公司和金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向長租公寓管理公司支付一年租金，租客隨後每個月向金融機構還款。由於長租公寓管理公司向房東一般按照季度支付房租，因此，長租公寓可以積累龐大的資金池，用於進一步的高速擴張。

如胡景暉語言的一樣，長租公寓在2019年“爆雷”了，據統計，去年有多達45家長租公寓因為資金斷裂跑路。

經濟觀察報曾做過簡單計算：一間公寓的市場租金4000元，拿房成本動輒佔比70%，即支付給業主的成本是2800元；裝修成本包含硬裝、軟裝、傢俱、家電等以7萬元計，前五年分攤完，平均每個月成本約1166元；再加上每間房每個月的運營成本500元，粗略算下來，這套房每月的總成本在4466元，也就是説，前五年基本不賺錢。

觀察者網也注意到，長租公寓在國內的賦税負擔包括12%的房產税，6%的增值税，25%的企業所得税，以及1%左右的其他附加税，企業綜合税率負擔達17%，對於長租公寓資金壓力極大。一旦出租率下滑，就可能出現高額虧損。

在這種經營模式之下，也就不難理解長租公寓頻頻“劍走偏鋒”，“租金貸”用於緩解現金流壓力；搶房源是為了規模優勢；甚至不惜將剛剛裝修完、甲醛超標的新房直接出租，引爆了自如“甲醛門”。

如何解決發展難題？

值得注意的是，此次疫情對於原本就資金鍊緊張的長租公寓公司又是一次消耗。其中就包括自如。

按照自如公開的説法，公司已經通過減免服務費，新籤0押金、按時為全國業主打房租款，並請疫情期間合同到期的業主延遲解約等手段安置了9000多名租客，累計各項投入近5000萬元。

面對社會的指責，自如母公司，鏈家董事長左暉在朋友圈中表示：這一波疫情之下，長租公寓理論上有四種策略：A和業主協商降租金同時降低房客租金；B和業主和房客都基本按照原合同執行；C降低業主租金但和房客按照合同執行；D和業主按合同執行但降低房客租金。

自如採取的是B策略，如果真的全面選了D，沒企業撐得過2個月就陣亡了。

即使像自如這樣的頭部玩家，也很難全面進行減租。而業內的另外一家企業蛋殼甚至用上了“要求房東減租，房客繼續收租”這樣的“非正常”手段。

內外交困，長租公寓應如何應對？

日前，優客工場創始人毛大慶與新派公寓創始人王戈宏聯名發佈了《關於成立“國家租賃產業專項信貸支持基金”扶持中國租賃產業健康發展的建議》（下稱建議），建議提到，國家租賃行業由於缺乏金融政策支持，疊加包租模式的先天缺陷，繼續發展遭遇瓶頸。

這一建議聯合了行業排名前30的長租公寓企業，是行業性的集體發聲求援。建議指出，歐美國家已經建立相當成熟的金融制度，而國內從事租賃性行業的企業資金渠道主要來自風險投資以及租金收入，無法從銀行現有的制度下獲得便宜的長期資金。導致部分企業被迫使用“租金貸”最後爆雷。

建議希望國家能夠設立相關產業扶持基金，對合格的租賃性企業用低息長週期貸款進行支持；聯合銀行等金融機構、評級諮詢等機構，建立新型的信用評價體系，也可設立政府擔保平台，為租賃性行業企業提供融資擔保，提高銀行對租賃性行業企業信貸發放的積極性；聯合保險等金融機構，建立我國租賃行業保險體系；借鑑銀行信貸部門機制成立基金審批委員會，審核租賃機構貸款的資格。

有了貸款支持與擔保還不夠，長租公寓還需要“修煉內功”。

巴樂兔研究院院長高萌向新京報指出，疫情會導致一批小的長租公寓公司出局，剩下的長租公寓必須加強防控、展開自救。

“從短期來看，疫情使租客減少，企業應重視現有生意，提升租客體驗，通過各項措施儘可能留住老租客，擴大租期，並通過老租客介紹新租客，從而增加生意。同時，應儘量節省不必要的開支，暫時中止拿房擴張，降低消耗。”高萌稱，從長期來看，長租公寓運營企業更要認識到行業已過了粗放發展的階段，需進行精細化運營，追求現金流健康，儘快實現盈利。

貝殼研究院租賃分析師黃卉則指出，隨着後續疫情的發展及控制，租賃需求會逐漸恢復，包括節後換租的需求、畢業季租賃需求等釋放，市場將逐漸修復。“住房租賃行業長期向好發展的趨勢不會變。”黃卉強調，品質居住是消費升級背景下的必然需求，也是消費者用腳投票的結果，市場需求才是長租公寓發展的根本動力。

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