數萬杭州人“打新”！樓市“套利”者蜂擁而至

搖號買房已經成為杭州人茶餘飯後討論的重要話題。

作為全國樓市典型市場的杭州，搖號買房已經成為杭州人茶餘飯後討論的重要話題。

近日，杭州一個樓盤再度成為市場的焦點。位於杭州未來科技城板塊的遠洋西溪公館一次性拿到959套預售許可證。從最終報名情況看，有超過5萬人參與了這個項目的認籌搖號。這意味着，項目的實際中籤情況不足2%，成為目前杭州市場最火爆的樓盤之一。

第一財經記者採訪獲悉，上述樓盤之所以出現如此多的認籌，來源於一手房限價帶來的一二手市場價格倒掛，“買到便是賺到”的套利投機者極度活躍。據悉，該樓盤項目均價為2.8萬/平方米，而周邊二手房價已經超過3.5萬元平方米，一旦買到上述樓盤理論上每平方米就出現了至少7000元的淨收益。

常年搖號的城市

作為國內房地產市場交易活躍的城市，杭州過去兩年的搖號情況比比皆是。

2年前，在上海工作的安徽人吳順芸(化名)把自己的户口落户到了杭州。由於吳順芸是研究生畢業，按照杭州的政策可以直接落户，而落户之後就可以直接開始買房。

“考慮到在上海落户比較困難，我就把户口落在了杭州，主要還是想要買房，進行資產配置的需求。”吳順芸告訴記者。

過去2年，吳順芸參加了近20次搖號，每次參與搖號的樓盤基本都有“套利空間”，也就是説均存在一二手房價格倒掛現象。他參加了包括和光塵樾、梧桐郡、德信海德公園、華潤幸福裏等樓盤的搖號，不過均沒有搖中。就在不久前，他總算搖中了一個叫源翠府的樓盤。

“主要還是投資需求，杭州落户比較方便，我們也想在一些好的城市配置資產。”吳順芸告訴記者。

根據克而瑞數據顯示，2019年，杭州十區共成交新房13萬套，環比跌9.85%；同時，杭州市(不含臨安)共成交8.06萬套二手房，與去年同期的7.24萬套相比，上漲11.33%。一二手房價格漲幅差距近20個點。這意味着，若不考慮時間差，購房者用相對便宜的價格買了一手房之後，轉手在二手房市場便存在約20個點的收益。

近年來，杭州市場一直存在價格倒掛現象，讓這座城市成為一個“常年搖號的城市”。此前，包括融創城、陽光城未來悦、綠城梧桐郡等樓盤，中籤率均不到3%。

中原地產數據顯示，杭州市區(不含富陽、臨安)住宅廣義庫存可能達到14.8萬套。從庫存對應銷售情況看，杭州整體市場的供應比較合理，因而給了樓市較好的經濟支撐。

此外，較多的人口導入，也增加了部分的投資需求，由於杭州落户條件寬鬆，許多外地人都選擇在杭州落户，願意在這個城市進行資產配置。根據統計數據，杭州2019年常住新增人口位居全國第一，同比2018年新增56萬人。

幾萬人搖號背後，每個有購房資格的人都在想辦法儘量多去爭取機會。

比如上述遠洋西溪公館這次推出的小户型(100平方米以下)有244套，佔25%，以最小户型面積59平方米匡算，最低總價為170萬不到。但這次開售分為兩個組團，有兩張預售證，因此也有兩個報名通道：一張預售證有387套房源，如果是首套首貸購房者，項目指定銀行存款驗資40萬，二套或者全款購房的就是80萬；另一張預售證有572套房源，驗資門檻首套首貸80萬，二套或者全款購房是160萬。

那麼，如果購房者一張80萬的存款證明，可以在兩個通道內報名成功。按照這個驗資模式估計，平均一個人驗資80萬的話，目前已經凍資400億。

第一財經記者瞭解到，很多客户甚至通過炒房票的形式來進行“套利”。具體而言，很多有房票的客户去搖號，如果中籤再把這個資格直接轉手給其他人，進而獲取差價。

市場交易活躍

樓市“打新”大潮洶湧，另外一方面，杭州的土地熱度持續不減。根據第一財經記者統計，今年以來，杭州土地出讓金已經超過1000億大關。

杭州透明售房網數據顯示，2020年一季度，杭州全市共成交60幅土地，總成交面積195.9萬平方米，同比下降5.6%；成交金額490.2億元，較去年同期增長8.1%，疫情並未對一季度的成交量造成太大影響。2020年一季度土地樓面價10895元/平方米，與去年同期的10930元/平方米基本一致。

今年4月，杭州土市再迎一波推地潮，共成功出讓土地43幅，總出讓面積136.1萬平方米，同比增長29.3%，環比增長90.6%；總成交金額385.3億元，同比下降0.7%，環比增長195.8%。其中23幅涉宅土地，有9幅地塊競拍至自持，“封頂”、“競自持”等現象又重回市場，整體的溢價率上升至24.4%，創下了自去年7月“雙限”政策實施以來的新高。

根據中原地產統計數據，2016年-2020年，杭州總計土地收入10301億，位居全國第一。溢價率29.95%，在排名前十城市同樣位居第一。

由於杭州2022年將舉行亞運會，加上經濟和基建的快速發展，杭州的前景被越來越多人看好，疊加城市較為寬鬆的人口政策，使得新老杭州人都不想錯過分享這場城市發展的“盛宴”。

“我也想把自己的户口遷到杭州，進行一下投資，做為長三角的重點城市，杭州有產業有人口，市場還是收到歡迎。”一位廣州的投資者告訴第一財經記者。

部分杭州中產加入到投資買房行列。“一些人聯合買房，甚至民間的各類低成本資金通過各種渠道間接流入地產，也增加了購買力。”一位地產高管想記者分析。

中原地產首席分析師認為，房地產市場缺乏長效機制，政府限價是避免市場失控，但又不能讓房地產熄火。市場漲跌應該是市場行為，限價是無奈下的政策，但如果只限價把數據弄平穩了，結果卻會出現更多的亂象。

比如萬人搖號，便是一二手價差帶來的畸形產物。在這些“買到就賺到”的房子背後，開發商、搖號者、房屋中介等各類羣體，都在裏面扮演了不同的推動角色，助推市場情緒進一步加劇。

在滿足房地產市場平穩發展的路徑上，杭州可能還需要想更多的辦法，進而來促進這個市場進一步健康穩定。