馬光遠：深圳樓市關鍵數據比肩香港，史上最嚴調控能治本嗎？

【文/ 馬光遠】

在深圳房價上漲半年之後，深圳祭出了史上最嚴的調控措施，一些還在猶豫中的購房者感嘆，一覺醒來失去了購房資格。

從深圳這次出台的“八條措施”看，嚴厲程度確實空前，最主要表現在，再次提高了限購的門檻，要求在深圳落户滿3年且連續繳納36個月個税或社保才能購買商品住房。目前屬於全國最嚴厲的限購政策。

同時，針對“假離婚”的行為，規定任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。這意味着，即使是真離婚的，也得按照“疑罪從有”的原則對待。另外，在首套住房的認定上，採取認房又認貸的原則，第二套普通住宅的首付比例提高至70%，非普通住房的首付款比例不低於80%。其他的措施還有將個人住房轉讓增值税徵免年限由2年調整為5年，打擊陰陽合同等。

坦率而言，深圳的調控措施，除了“史上最嚴”這一個亮點，其實也沒有什麼別的亮點。房地產市場化20多年來，即使在改革開放的前沿陣地深圳，面對房價的上漲，採取的辦法依然是以前的老辦法，還是熟悉的配方，還是以前的味道。

深圳龍華區的城中村農民房與大片新建商住樓宇（圖：東方IC）

每一次政策的出台，依然是將房價上漲的因素歸結為炒作和投資。如果説真的是因為投資和炒作，還情有可原，但我的觀察是，深圳這一波上漲，最主要的原因有以下幾點：

一是深圳房價在經歷2015年之後的一波大漲後，自2016年以來，房價總體在一線城市中率先調整，這幾年總體比較穩定，根據深圳房價的小週期，2020年該漲了。“該漲了”，這是我去年以來，每次去深圳都強調的觀點；

二是深圳作為“粵港澳大灣區”的龍頭城市，作為社會主義先行示範區，這幾年利好不斷，深圳目前是中國GDP第三大城市，亞洲第五，世界前30名的城市。深圳也是過去40年全球發展最快的城市，沒有之一。深圳也是粵港澳大灣區最具創新活力的城市。在一系列利好的刺激下，深圳的前景被強烈看好；

三是深圳是過去5年，中國人口淨流入最多的城市。2017年常住人口增加55萬，2018年接近50萬，2019年是40多萬，在全國所有城市中遙遙領先；

第四，深圳住宅的供應趕不上城市發展的速度。今年4月份，網上有一篇《深圳樓市：“正確地回答了錯誤的問題”！》的文章，裏面對深圳這麼多年來土地供應結構等進行了剖析，這篇文章的水準不錯。

這篇文章在談及深圳的土地供應時引用了一些數據：過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平米，位居103個城市中倒數第四，不到北京十分之一，上海5.8%；從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業土地供應中，居住用地只有8%。深圳居住用地佔整個城市面積只有11%。與國際大都市相比，這個數據低得驚人，倫敦、紐約、東京的居住用地佔比都超過50%。這個數據低於北京、上海、廣州，僅比香港的8%高一點。在2014-2018年的五年間，深圳常住人口增量達225萬，新增住房供應僅約24萬套。

以上四點導致的住房需求是真正的居住需求，我們假定深圳沒有一套房子是出於投資而購買，在以上四點因素的推動下，深圳房價上漲的壓力已經相當大。

如果説非要加上第五點，那就是我今年一直説的，在全球央行放水的情況下，大城市的好房子的確不會像一些人想的降價，而是財產保值的最好選擇之一。也就是這一點原因，和投資沾點邊，其他都不沾。

其實，這一篇文章我從一開始就沒想寫多長，該説的過去10年都説了，該預測的去年年底也預測了。關於房地產調控的各種評論，已經寫到不想再寫。10年前我就呼籲，房地產政策應該走出調控的“俯卧撐”輪迴，我在10年前的文章中就寫道：

1998年以來，我們幾乎每年都出台大量的房地產調控政策：房價快速漲的時候抑制，房價要掉的時候立即出手救，面多了加水，水多了加面。我從來沒有見過哪一個產業像房地產一樣，年年吃藥，一會春藥，一會打胎藥！就是在這樣的週期下，中國的房地產產業居然成長為全球最大的房地產市場，成為拉動幾十個上下游產業的支柱產業，成為地方政府的最愛，老百姓財富的主要承載形式，這真的是一個奇蹟。

同時，必須指出，從98年住房商品化改革以來，中國房地產政策體系一直就處於一個盲目被動的應對房價上漲的短期通道中，根本沒有時間和空間對自身的政策體系進行梳理和反思，遑論有機會構建科學的制度體系。如果站在產業和公共政策的角度而言，2003年以來，中國的房地產政策基本都是失敗的。我們一直呼籲抓緊時機構建房地產健康穩定發展的公共政策體系，可是直到今天，這樣的體系仍然沒有出台。即使如深圳，每次房價上漲，能拿出來的，還是這幾板斧。

深圳出台“史上最嚴”的調控，對深圳房價的影響當然是有的，起碼，短期內快速上漲的勢頭肯定得到了遏制，這是每一次調控都能看得見的短期效應。但是，深圳這座城市的前景的確不錯，人口不斷流入，土地供應又不足，在不足的土地供應中住宅用地更是少得可憐。

即使像深圳官方承諾的，今年會加大居住用地供應，計劃供應居住用地3平方公里以上，比往年增長一倍以上；增加商品住房供應，今年新開工商品房1200萬平方米，是往年600-800萬平方米的近兩倍；下半年計劃入市商品住房項目80多個，預計供應房源面積超過500萬平方米、超5萬套；今年建設籌集公共住房不少於8萬套，但相對於深圳每年淨流入的人口，供應缺口依然很大。這個問題不解決，下次大漲還會來。至於深圳的“二次房改”，我之前也寫過專門的文章，我對深圳“二次房改”持保留態度，如果想具體瞭解，可以去看我之前的文章。

本來有購房資格的，因為猶豫，一夜之間失去了購房資格。對於其他城市的購房者而言，這無疑是一個提醒：

第一，如果你所在的城市和深圳一樣屬於供求關係失衡的城市，你屬於自住需求，能上車就上車吧。可以看一下這幾年城市人口淨流入的排行版，要不要出手會有答案。比如，這幾天老有人問我為什麼看好寧波的房價。去看看去年寧波人口淨流入多少，在全國的排名，以及寧波房價在全國所處的位置，以及寧波未來的發展前景，其實很容易得出結論的。

第二，不是全國所有城市的房價都會上漲，有些城市的房價基本沒有空間了，千萬不要輕易入手，但有些城市，我仍然主張自住需求的可以考慮了。比如，北京，上海，房價從2017年下半年調整，已經3年了；

第三，中國未來一些城市屬於前景非常好的，比如南京，比如寧波，比如徐州，比如東莞……；

第四，房地產全國普漲的歷史早已經終結，這也意味着，房地產全國性調控收緊的概率很低，就目前全國房地產的温度而言，差不多是60度吧，中等偏低。除了不到40個城市，投資房地產一定要謹慎了；

第五，記住，房價越貴的地方越安全，越便宜的地方越危險。