疫情過後，房企盯上物業和舊改

（文/張志峯 編輯/尹哲）上半年，在新冠肺炎疫情的影響下，我國宏觀經濟受到明顯衝擊。房地產行業首當其衝，各家房企不得不尋求新的業績增長點——物業升級和舊改。

物管分拆後估值十倍於房企

8月上旬，中國指數研究院發佈觀點稱，疫情並沒有改變我國人口向中心城市及城市羣流動的大趨勢，反而由於核心城市的醫療和公共服務能力優越，房地產吸引力進一步增加。

“疫情後，改變的只是居民對住宅的偏好，他們對物流條件好的社區、中大户型的產品更加青睞，對社區物業管理能力的關注度提高”。

根據保利發展控股集團副總經理張豔華的説法，年收入100萬以上客羣願意為打造健康社區多承受超過1000元/㎡的房產溢價。

而在資本市場上，物業拆分上市後享受的估值水平，也讓各家房企看到了轉型的希望。

目前，國內有28家物業服務企業上市，其中港股25家，A股3家。

其中漲幅最為誇張的銀城生活服務，截至8月11日收盤年內漲幅超過500%。從估值方面來看，碧桂園服務、保利物業、中海物業、新城悦服務的市盈率（PE）分別高達54.63、56.95、38.98、45.52。

在地產集團旗下物業股表現突出之外，地產股則普遍萎靡。

這些物業股對應的地產母公司估值往往只有前者的一成左右。位列房企TOP10的碧桂園、保利地產、中國海外發展、新城控股的PE分別為3.88、5.77、5.18、4.81。

估值的懸殊，讓越來越多的房企不由加快了分拆物業公司上市的腳步，建業新生活、正榮服務等諸多物管公司紛紛登陸港交所，更有榮盛發展、金科、世茂、陽光城在內的近20家房企，相繼宣佈分拆物業公司上市計劃。

隨着8月6日晚間，內房企4強之一的融創中國一紙公告襲來，前十龍頭房企中已經有7家房企加入了物業拆分隊伍。TOP10房企中尚未公開分拆上市計劃的企業僅剩萬科、綠地與華潤。

事實上，TOP10中曾明確表示短期內不會將物業拆分上市的也只有萬科一家，這是在此前的業績會上，由董事長鬱亮親口説出的，恐怕短時間內難以更改。

而另外兩家，一家是綠地，早已大規模入股雅生活服務，另一家為華潤，此前亦有拆分計劃傳出。

因此，幾乎所有的房企都在將更多的注意力投向物業升級，如智能家居、健康社區等等。

正如保利發展控股集團副總經理張豔華日前在博鰲·21世紀房地產論壇上所説：“大家在房地產轉型，或者後面發展的趨勢下更關注的不是純開發，而是能為業主提供更多增值服務的。”

圖片來源：保利發展官網

保利調研結果顯示，在購房時，年收入8萬元-15萬元的中低收入客羣，有三分之二願意承受100-500元/㎡的溢價來享受更好的社區健康服務；對於年收入100萬的客户，則可以接受1000元/㎡的溢價。

而這個溢價，正是各大房企一直以來努力尋求的新業績增長點。

“之前不是看不到舊改，而是看不上”

除了物業升級之外，當傳統的房地產快錢模式——“拿地-開發-銷售”遇挫後，面對巨大的經營壓力，曾經一度展現跨越式發展的房企，不得不圍繞城市更新等項目來拓展增加新的業務板塊，主要涉及舊村改造、舊廠改造、舊城改造及棚户區改造等。

一時間，舊改成為了不少房企大佬眼中新的風口。

以大灣區為例，近日，珠光集團擬投資71.6億元推進的廣州最大宗舊村改造項目通過多項表決，獲新進展；保利集團與中國鐵路局聯手打造的虎門高鐵站TOD核心區綜合開發項目正式開工；華潤置地推進的深圳筍崗冷庫城市更新單元07-01地塊取得工程規劃許可。

圖片來源：廣東省三舊改造協會

根據廣東省三舊（即舊城鎮、舊廠房、舊村莊）改造協會消息，僅7月20日至7月26日，位於粵港澳大灣區內的廣東珠三角九市就有93個“三舊”改造（城市更新）項目出現新動態，其中新增50個項目進入初步階段，有43個項目取得新進展。

而廣東省自然資源廳最近發文透露，今年廣東將力爭全年新增“三舊”改造7.5萬畝，完成“三舊”改造6萬畝，其中完成1萬畝“工改工”改造（拆除舊的產業用房,改建的產業用房）。

無獨有偶，國務院辦公廳7月20日亦發文表示，2020年全國要新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬户。而進入6月份後，隨着全國大部分地區進入施工黃金期，疫情防控也進入常態化，城鎮老舊小區改造進度明顯加快。

據住建部透露，截至6月末，全國新開工改造城鎮老舊小區1.59萬個，佔年度目標任務（3.9萬個）的40.4%，較5月末提高了21個百分點。

在全國的“三舊”改造項目中，僅老舊小區改造一項，便敞開了一個萬億級的市場。據大公國際估算，老舊小區總體或將形成4.6萬億元以上的投資。

面對這樣一個超過4萬億的大蛋糕，包括融創、萬科、碧桂園等行業龍頭在內的超過20加全國型房企紛紛高調加入其中，相比於佳兆業、富力等舊改起家的房企而言，彷彿後知後覺般。如萬科協助改造北京的望京小街、中海投資590億投資上海建國東路舊改項目。

長江證券一名房產分析師告訴觀察者網，舊改真正火起來是從去年開始，疫情之後又被推向行業風口。其實並非房企看不到其中涉及的廣闊市場，而是因為在這場涉及到政府、村民、村委、租客等多方主體的生態遊戲中，對於習慣了傳統開發模式的房企而言，舊改顯然不是一門輕鬆的生意。

上述分析師介紹稱，過去十幾年間是中國房地產開發蓬勃發展的時期，包括碧桂園、萬科、恒大等龍頭在內的房企幾乎都是靠着傳統的高週轉開發銷售模式迅速崛起。

相比之下，舊改雖然整體收益率並不低，但它的週期要長的多，所需要的資金成本也要高得多。“所以不是看不到舊改市場，而是看不上。”

現在則不同，當傳統的開發模式遭遇困境，熱點城市土地資源越來越少，非熱點城市投資風險又較大時，房企不得不回過頭來，將目光投諸於舊改。

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