上海愛家李彥漪：先開發後運營致文旅小鎮入住率低

（文/張志峯 編輯/尹哲）中國人口的老齡化，正以全球最快的速度來臨。專家預計，到2050年，中國60歲及以上人口或將接近5億。在這一趨勢下，以“健康養老”為核心的康養小鎮以雨後春筍之勢在中國興起。

於是，一場轟轟烈烈的“小鎮運動”在全國範圍內迅速展開。

然而，遍地開花的文旅小鎮項目之中，真正成功的卻十分罕見，能叫得出名字的除了北京古北口鎮、深圳觀瀾版畫小鎮、山西杏花村鎮等為數不多的幾個，絕大多數文旅小鎮都是高開低走或曇花一現，最終因為入住率低，難以長期運營。

巨大的反差引發了眾多業者的追問與思考，在不少人看來，“掛羊頭賣狗肉”、過度房地產化亦是導致文旅小鎮高開低走的原因之一。自興建文旅小鎮開始，部分房地產商藉此機會，以轉型之名大肆圈地蓋樓賣房，導致小鎮發展背離初衷。

不過，亦有分析人士向觀察者網指出，對於多數品牌房企而言，文旅小鎮上的失意並非其本意。在大多數房企看來，一邊從事房地產開發主業，實現高週轉為企業帶來現金流，一邊積極研究和拓展小鎮板塊業務，期待未來得以完美轉型，才是企業真正的出路。

上海愛家集團就是其中之一。

安吉白茶小鎮效果圖

當前，上海愛家集團斥資60億元重點在打造的浙江安吉白茶小鎮，已被收入國家“千企千鎮”工程項目庫，開發面積32平方公里，跟政府一起全域開發，涉及到農業、教育、康養、旅遊的旅居小鎮。

由於體量巨大，整個小鎮成熟期預計在2022-2023年，全部打造完大概要7-8年。隨着白茶小鎮所在的溪龍鄉常住人口日漸增多，未來開發面積可以更多。

愛家集團總裁李彥漪

8月19日下午，2020 CRS中國房地產業戰略峯會（第四屆）上，作為“地產二代”，上海愛家集團90後總裁李彥漪接受觀察者網採訪，分享自己對於文旅小鎮的思考。

問答實錄：

**觀察者網：**李總您好，剛才在主會場聽到您的分享報告，您説地產行業下半場比拼的是戰略能力，在戰略層面愛家集團未來有哪些新的打法？

**李彥漪：**我們是因為之前是一個比較穩健、低調的一個公司，接下來我們在地產板塊會更加註重合作和高週轉，去夯實我們的現金流，所以我們今年打開了合作局面，跟很多公司都做了戰略合作。

做這步動作的原因完全是需要支持我們小鎮的板塊，因為未來房地產肯定會細分非常多的領域，但是我們比較看重的是小鎮的開發，所以我們需要傳統住宅這邊的高週轉去支撐小鎮前期大量資金投入的階段。

在小鎮方面，因為小鎮一定不是可以標準化複製的，它是一種開發邏輯上面的複製。我們第一個小鎮（安吉白茶小鎮）是跟政府一起合作開發，我們希望通過這個項目的打造，形成一種獨特的小鎮開發的模式，未來可以在其他的小鎮上面進行運營思維方面的複製，所以我們主要接下來是地產+小鎮雙輪驅動的戰略。

**觀察者網：**您剛剛提到第一個小鎮項目安吉白茶小鎮，對於小鎮的發展未來幾年的戰略規劃是怎樣的？

**李彥漪：**我們今年跟政府確定了總規，在今年3月份浙江省重大項目開幕儀式上面，我們就進行了首次的開工，打造我們的小鎮中心和白茶博物館，這是兩個地標性的建築。在明年7、8月份左右首次開盤亮相，會有我們第一批自主研發、符合未來鄉村產品的出現，包括我們現在正在洽談的上海知名醫院的一個合作，包括我們自己教育集團在打造的學校等等，還有我們在旅遊方面的一些運營。

整個小鎮它的成熟期我覺得是在2022-2023年，那個時候會各方面的運營會比較完整，而且也有業主已經開始入住了。

整個小鎮打造完大概要7-8年左右，因為它涉及到的面積非常大。隨着白茶小鎮的溪龍鄉常住人口增多，開放的面積可以更多，我們也會跟政府繼續合作，所以它是一個非常長期的項目。我們以後繼續打造的小鎮可能不會像這個小鎮那麼大，它可能是以成熟模式快速推動的。

**觀察者網：**相對於傳統的房地產開發來講，文旅小鎮有一些開發週期特別長、對資金和運營能力的要求更高，還有後期入住率低等比較大的問題，企業如何去避免呢？

**李彥漪：**最主要的核心就是可能之前的開發模式以及拿地的方式，其實不是企業決定的，是市場和氛圍決定的，會導致大家其實更在乎的是拿了地之後去純粹做一些地產開發，沒有那麼重視配套和產業。甚至過去大家對於第二居所還比較模糊的階段，你不需要有那麼多的配套和產業，大家也會把這些房子買下來。

現在慢慢這些項目它的後遺症體現出來了，沒有配套的產業，大家不會去住，大家越不去住，開發商或者政府越難去運營這些配套和產業。不是説我們（房企）突然變得多麼有責任心或者有多麼有創新，而是之前的一些例子已經告訴我們，這種模式走到了盡頭。

我們在跟政府交流的過程當中，他們也跟我們傾訴了他們的苦，如入住率低等問題，讓安吉這麼美麗的地方變得不是那麼有活力。所以我們現在完全是以未來的客户為導向，去倒推他們如果要旅居在這邊，要拉長他們在這邊居住的時間。

首先我們要精準定位我們的客户，他們一定不是一些非常活躍的年輕人，也一定不是一些真正需要養老的老人，我們定位的是一些“熟年羣體”，大概在55-75歲之間，其實這羣人還非常有活力，並且思維也非常新，不是僅僅在家帶小孩而已，他們還有退休後人生的第二理想要去實現。對於他們來説又有錢又有閒，是真正可以旅居在上海或者杭州周邊鄉村小鎮的人羣。

我們精準的對應他們會需要的產業和配套等等，並且把所有的運營都前置到規劃當中，我們現在的規劃剛剛結束，離開盤還有一年的時間，但是所有的運營都已經開始打造了，一些比較重點的能夠把它留下來的產業都是自己親自打造，例如博物館的團隊自己組建自己策展，包括一些旅遊的業態、學校等等，

所以我覺得最核心的還是開發商需要做好充分的準備，在一開始就要明白我們真的是要做運營，而不是把這個問題後置，這是一個小鎮要保持活力最核心的一個點。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。