規模增長停滯，陽光城打起了“安全牌”

（界面新聞馬一凡）過去三年間，陽光城集團（000671.SZ）銷售規模不斷站上新台階，2018年規模突破千億，2019年規模突破兩千億。

新冠疫情發生後的第一次業績大考，陽光城卻陷入規模增長停滯，今年上半年完成全口徑銷售額900.1億元，同比微跌0.1%，低於TOP20房企平均同比增長0.19%的增長率。

這可能不僅是疫情帶來的影響，也是陽光城在連續高速奔跑後進行的主動收縮調整。在今年年初的年度業績會上，陽光城就公佈過全年銷售目標僅為2000億+，這一預期和去年完成的2110億元最終業績基本持平。

在失去了高速成長優勢後，陽光城的高負債和低利潤率並未呈現出太大改善。今年上半年較為亮眼的數據是經營性現金流，流入淨額154億元，同比增長了77%，體現出狠抓回款工作有所成效。

銷售持平

以“規模上台階，品質樹標杆”為戰略的陽光城，今年上半年只做到了保持全口徑銷售額恢復到去年同期水平。

報告期內，其全口徑銷售金額900.09億元，權益銷售金額579.74億元。當期實現結算營業收入241.20億元，同比增長7.15%；合併報表淨利潤17.71億元，同比增長14.98%。超過一半以上的銷售額來自於長三角和大福建區域，其中長三角銷售金額317億元，佔比達35%，大福建的銷售額為158億元，佔18%。

除了上半年全口徑銷售額微跌，陽光城的營收增速也在下滑。

陽光城過往三年營收以及2019年上半年營收分別達到331.6億元、564.7億元、610.5億元以及225.1億元，2018年、2019年以及2019上半年的同比增速分別為70%，8%以及48%。

但今年上半年，陽光城營業收入同比增速降至7.15%。

在盈利能力方面，陽光城一直較為薄弱，在前20房企中處於靠後位置。“雙斌”加入陽光城後，提升利潤率一直是改造目標之一。

從過往三年以及今年上半年的數據來看，陽光城的毛利潤率和淨利潤率整體都有微弱增長，但數值仍然偏低。

2017年-2019年以及2020年上半年，陽光城毛利潤率分別為25.1%，26.1%，26.6%，26.5%；淨利潤率分別為6.7%，6.9% ，7.1%，7.3%。

東吳證券曾對25家主要房企的2019年淨利潤率做過統計，平均淨利潤率為13.8%。陽光城的淨利率水平遠在平均水平之下。

今年上半年，銷售規模達900億的陽光城，僅實現淨利潤17.7億元。

亮點是上半年預收賬款達到850億元，數額超過去年全年。此外，報告期全口徑回款683億元，平均回款率達到80.12%，實現經營性淨現金流入153.85億元，較上年同期增長77%。

拿地發力

儘管今年銷售規模增速遠不及往年，陽光城在拿地方面反而發力了。

報告期內，陽光城以權益對價327.95億元，合計補充土地儲備約827.53萬平方米，預計權益貨值850.24億元，目前累計土地儲備總計4994萬平方米，預計貨值6845億元，權益比例為65%。

實際上，陽光城的土儲已經到了不得不補的時刻。

2018年、2019年，連續兩年陽光城都採取了較為保守的拿地策略。2017年時，陽光城全年新增土儲建面2022萬平方米，到了2019年新增土儲已經降到1269萬平方米，僅為2017年時的六成。

與之相對應的是2018年、2019年陽光城的銷售規模不斷攀升，因此2019年總土儲面積反而同比下降，土地投銷比、存續比也逐年降低。

對於此前靠土地投資拉動銷售規模，才得以進入2000億陣營的陽光城來説，這是一個頗為危險的信號。

陽光城年初的工作目標中，土地投資就有一個巨大的規模要求——全年新增投資貨值目標3000億-5000億元，保證2020年增長和今後持續增長。

今年上半年的新增土儲中，公開招拍掛和收併購都各佔有一大塊比例。其中，通過公開招拍掛新增土儲計容面積492.87萬平方米，通過併購及合作方式新增土儲計容面積334.66萬平方米。

儘管上半年陽光城的土地投資額已經達到去年全年的67%左右，但對比年初提出的“全年新增投資貨值目標3000億-5000億元”要求，下半年陽光城仍有很大的投資壓力。

負債難降

截至2020年6月30日，陽光城淨負債率115%，仍然超過100%的“紅線”。

儘管對比去年年末，陽光城的淨負債率已經降了23個百分點；對比2017年，陽光城的淨負債率降了137個百分點。

在控負債方面，“雙斌”團隊達成了基本“安全”，三年時間卻仍無法把淨負債率降到合理水準。

截至報告期末，陽光城有息負債規模1121.61億元，近三年保持規模相當，非銀融資佔比較去年年末的24.94%繼續下降至22.19%，有息資產負債率降低至33.06%，較2019年底減少3.46個百分點；降低淨負債率至114.98%。期末賬面貨幣資金483.50億元，實現全額覆蓋376.52億元的短期有息負債。

從現金短債比來看，陽光城2017年時為0.7，現在上升到1.3，已經處於安全區間。從融資成本來看，2017年-2019年以及2020上半年融資成本分別為7.1%、7.9%、7.7%、7.5%。

由於有息債務規模和融資成本在三年來均未有太大改變，陽光城的歸母利潤很難在短期內改變被債務利息蠶食的狀況。

總體來看，陽光城短期並不存在安全問題，但卻走入了另一種瓶頸——在高週轉、高槓杆模式受到打壓，融資大環境收緊，行業紅利消退的情況下，陽光城很難再保持高增長，但槓桿率仍處於高位、盈利能力不足的問題短期難以化解。

要走出瓶頸期，陽光城必須做出改變。