首次約談12家房企，融創、綠地等腳踩“三線”

（文/張志峯 編輯/周遠方）

今年下半年以來，多個部門開始釋放調控房地產市場和收緊房地產企業融資閥門的政策信號。在2020年房企年中報的業績會上，“融資監管”也成了高頻詞彙。

近日，中國人民銀行官網發文：8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責同志，以及部分房地產企業負責人蔘加會議。

據多家媒體報道，參會的“重點房地產企業”即碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等12家房企。

1/3房企為紅檔

此次座談會上，住建部與央行等部門，擬對這12家房企進行融資債務總規模的控制，即“345新規”，旨在控制房企有息負債規模，要求其在9月底上交降檔方案，並於2021年1月1日起全行業將全面推行相關規則。

具體而言，“345”新規以有息負債規模作為融資管理的操作目標，設置了“三道紅線”：一是剔除預收款後的資產負債率不超過70%；二是淨負債率不超過100%；三是現金短債比小於1倍。

根據房企的財務狀況，按照踩線的條數不同，從多到少分成“紅-橙-黃-綠”四檔進行管理，每降一檔，企業有息負債規模增速閾值的上限增加5%。

觀察者網查閲2019年財報發現，參會的12家房企中，“三道紅線”均踩線，位於紅檔的就有4家房企，佔總數的1/3，分別為中國恒大、融創中國、綠地控股和陽光城。

近幾年迅速崛起，並躋身一線房企的中梁控股只有現金短債比一項合格，腳踩兩線，位於橙檔。

位於黃檔的是碧桂園、萬科、新城控股，3家房企剔除預收賬款後的資產負債率均超過70%。

而負債指標最優、位於綠檔的均為央企，包括保利發展、中海地產、華潤置地、華僑城4家。

將範圍擴大至TOP30房企，根據華創證券統計數據，這些房企中財務相對穩健，位於綠檔的房企也僅有金地、招商5家，仍然均為國資背景企業。

數量最多的是位於黃檔的房企，共11家，包括自稱業內“三好生”的萬科、龍湖、旭輝全部位列其中，且觸及紅線均為剔除預收款後的資產負債率。

出人意料的是，位於頭部的30強房企中，觸及3條紅線，位於紅區的房企多達9家，佔比近1/3。其中，融創與富力兩家的淨資產負債率均超過200%，而恒大、金科、富力3家的現金短債比還不到0.5，財務風險最大。

此外，觀察者網發現，隨着上市房企中報季接近尾聲，不少房企陸續披露上半年財務報告，部分原本財務指標相對健康的房企也將觸及“三條紅線”。

例如原本位於綠色檔的華僑城，到了2020年中期，企業剔除預收款後的資產負債率由去年底的69.3%增至71.5%，淨負債率由86.6%增至113.4%，就連現金短債比也達到1.07倍，接近紅線，直接從最安全的綠檔，變成相對危險的橙檔。

房企苦日子來了？

事實上，此次融資政策調整並非臨時起意，下半年以來，加強房地產行業資金監管信號已經十分明顯。

6月底，銀保監會印發《關於開展銀行業保險業市場亂象整治“回頭看”工作的通知》；

7月末，“730”政治局會議要求“防止資金違規流入房地產市場”。

8月16日，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在《求是》發文稱，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。

根據華創證券統計，僅7月份各地方政府出台的房地產調控政策就多達13條。

一位上市房企高管在接受觀察者網採訪時表示，上半年疫情過後，國內融資渠道相對寬鬆，致使許多房企瘋狂拿地，進而導致負債上漲、財務風險大增。而此前出台的不少針對土地市場、樓市的調控政策顯然效果不佳。相比之下，此次“345”新規顯然針對房企的有息負債，不難想象，今後房企融資將會受到很大限制。對於房企而言，拼的還是長期，想要在短期內大幅度完成見負債、穩財務的指標，也並不輕鬆。

對於2020年上半年剔除預收款後資產負債率達到74%，位於黃區的旭輝控股，其董事局主席林中在業績上表示，新政會防止未來房地產市場出現一系列金融風險，對於依靠高財務槓桿啊，盈利能力弱的企業，影響可能就會稍微大一點。但優秀的企業，是均衡發展、財務穩健以及堅持長期主義的，反而受益於這種政策。

無獨有偶，龍湖集團首席執行官邵明曉日前在業績會上也指出，“三道紅線”不是洪水猛獸，而是為了規範企業行為，推動融資體量在開發企業中有序增長，而不是爆發增長。

同時，也有業內人士指出，此次釋放出融資環境的監管或將加強的信號，可以預見，這會加大部分房企降價跑量的意願，再加上“金九銀十”本就是促銷季，房企要年末衝刺業績，或許對於剛需客户是個不錯的上車機會。

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