8年補齊住房供需短板，深圳住建局：新加坡是榜樣

（文/張志峯 編輯/尹哲）作為中國房地產調控的核心城市，深圳的房價和改革舉動一直受到業內關注。

近日，在被稱為史上最嚴調控的“深八條”出台一個半月後，深圳市住建局提出改變調控身段，學習新加坡住房模式，再次引發眾人對於深圳樓市走向的熱議。

“新加坡是榜樣”

8月28日，深圳市住房和建設局局長張學凡公開表示，提出新加坡是深圳學習榜樣，目標是讓將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。

張學凡介紹稱，目前全市住房累計數量達到1068萬套、6.12億平方米，人均面積27.8平方米，還沒有達到國家和廣東省的最低標準線，主要原因是深圳有70%以上的人居住在城中村，城中村佔深圳住房面積的54%左右。

為此，深圳提出一個大規模建房行動，包括商品房和公共住房這兩大塊。

張學凡表示，公共租賃住房目標為110萬套，深圳每年公共租賃住房建設10萬套，將通過5年甚至8年補短板，力爭使得住房供需矛盾得到較好地緩解，以此穩定房地產市場，讓市民從“住有所居”邁向“住有宜居”。

而商品房方面，深圳今年房地產開發量是去年的2倍，是十年來總量最高的一次，過去10年最高峯的2013年是913萬平方米，而今年是1200萬平方米，是過去10年平均數的2倍，目的就是補齊供給不平衡的短板。

此外，張學凡透露，過去的房地產調控以行政手段為主，從現在開始是行政與經濟手段並存，將來還會慢慢過渡到以經濟手段為主的方式。

“深八條”就是在這樣的背景下出台的。相比過往以行政手段為主的調控政策，2020年7月15日出台的“深八條”新政，行政與經濟手段並存。

如金融信貸方面，完善了差別化住房信貸的措施，無房三成首付，有商品房貸款記錄的五成首付（非普通住宅六成），二套房首付則需要七成（非普通住宅八成）；再如税收方面，更新二手房交易計税參考價格，使計税參考價格更接近市場價格，同時將個人住房轉讓增值税徵免年限由2年調整到5年等等都屬於經濟手段，

深圳一直是改革的“試驗田”、開放的“窗口”，承擔為改革開放先行探索的使命，特別是去年8月18日，中共中央、國務院日前發佈《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，深圳在政策上的“先行示範”作用更加突出。

因此，業界普遍認為，此次深圳對住房模式的明確，對於後續尤其是“十四五”深圳房地產發展有很大的影響，意味着深圳樓市、甚至全國樓市格局將會面臨鉅變。

“居者有其屋”

所謂“新加坡模式”，即新加坡從1964年開始推行的“居者有其屋”計劃，鼓勵中等收入和低收入階層購買政府興建的組屋，建立起與多數發達國家以公共租賃或房租補貼為主截然不同的住房保障制度。

與香港幾代人只能擁有一套房不同，新加坡一直貫徹“居者有其屋”的政策，凡是本國居民幾乎都能擁有自己的組屋，而經濟實力更好的本國人或者外國公民可以選擇購買私人公寓或更高級別的住宅。

由於高昂的印花税，在新加坡基本沒有炒房的現象，因而大街小巷都難覓房屋中介的蹤跡。

新加坡組屋價格基本在30萬新幣-100萬新幣之間（約人民幣150萬起），以家庭為單位，採用公積金+現金支付（相當於低息向政府貸款），產權99年。

此外，為杜絕炒房行為，新加坡規定申請組屋必須要提交真實合法的材料，如有弄虛作假會被罰款甚至監禁6個月。並且該類房產5年內不允許出售，即使5年之後流入市場交易，也需要當地政府部門審核批准，只能賣給有購買組屋資質的購房者。

得益於此，雖然新加坡房價排名世界第二，但得益於政策管控以及各種限購，其住房市場始終處在一個比較穩定的狀態。

數據顯示，截至2016年，新加坡高達82%的公民居住在組屋裏，住房自有率和組屋自有率均在90%以上。

新加坡的組屋正是目前深圳所要學習借鑑的新模式，而深圳的目標是讓將來60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中，而非城中村或商品房。

兩大難題：土地供給與財政收入

也正是由於新加坡的成功案例，此項新政獲得不少分析人士認可，深圳作為全國樓市最熱的城市之一，房價漲幅過快帶來的過高生活成本，已經遠遠超過了普通居民的平均承受能力，人才流失的問題日益凸顯。學習新加坡模式來穩控居民購房成本。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受觀察者網採訪時表示，預計深圳將開展大規模建房行動，尤其是在解決住房矛盾等方面，包括各類土地供應和政策扶持等。因此，相關房企需要積極轉變投資策略，形成較好的住房投資模式，以吻合十四五深圳住房制度的發展需要。

不過，在對於房價的影響上，優淘城總裁、葉檀樓市院長薛建雄向觀察者網指出，該模式只是增加小房型保障房供應，但中高檔房的供應也不會大幅增加，因此對於房價的調控作用有限。

此外，對於該模式能否在深圳順利實施，亦有不少聲音持懷疑態度。

同策研究院資深分析師宋紅衞指出，“新加坡模式”與前幾年深圳提出的“香港模式”類似，但要達到最終效果首先要保證政府供給的住房佔據較大的市場份額，有規模效應；其次，政府不把住房作為政府盈利的手段，甚至還要貼錢在這方面；最後，對於市場化的住房有相應約束，比如房產税這樣的反向制約條件。

宋紅衞告訴觀察者網：“從以上幾點來看，這個模式暫時在我國缺乏大規模推廣的條件，最為迫切的就是地方財政收入問題，因為目前的土地出讓金是財政收入的重要補充，如果把這部分收入砍掉，恐加大財政壓力。”

因此，他認為，短期可能對於人才引進，或者平抑市場預期有部分作用，但從長期來看，對於解決市場供給問題以及高房價問題影響有限。

此外，中原地產首席分析師張大偉則認為，“新加坡模式”在深圳實施的另一個難題是土地供給。

張大偉對觀察者網表示，深圳人口眾多，但每年新增土地供應很少，特別是2019年11月11日取消了豪宅線，導致市場價格的再度上漲，直到今年7月份迎來“深八條”房價才趨於穩定，但土地資源變得愈發稀缺。

不過，在薛建雄看來，土地及財政收入問題並不難解決。

他分析稱，由於歷史原因，深圳的大多數土地掌握在“城中村”，被用作到了舊改之中，這才造成土拍市場上供地不足的表象。此前的深圳舊改項目修建大型綜合體時都配建有大量寫字樓，反而造成了一定的經營壓力。而採用“新加坡模式”之後，只要把這部分綜合體寫字樓的比率調小，改為配建住宅即可，無需政府額外出錢出地，即可增加小户型低價保障房供應，以此來吸引人才。

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