華潤萬象生活火速遞交招股書，下半年包乾制將改為酬金制

（文/張志峯 編輯/尹哲）房企分拆物業公司赴港上市的熱潮依舊在持續，這次“上車”的是華潤，速度之快，令人咋舌。

8月26日，在華潤置地年中業績會上，企業執行董事兼總裁李欣在回答物業公司分拆上市時稱：“目前尚無具體的上市時間表。”

僅5日後，8月31日晚間，華潤旗下物業平台華潤萬象生活有限公司即向港交所火速遞交了招股説明書。

“不是趕風口”

值得一提的是，今年作為房企分拆物業公司上市的“大年”，已有興業物聯、金融街物業、建業新生活、燁星集團、弘揚服務、正榮服務6家物業公司先後登錄港交所，十餘家房企披露分拆上市計劃，華潤萬象生活火速提交招股書被不少人質疑為“趕風口”。

對此，華潤置地管理層回應稱：“上市是考慮業務結構戰略層面的問題，在三年前已經開始（準備），只不過在近日遞交申請表，這是一個基於戰略引領下的、水到渠成的考慮，而不是一個一定要趕什麼風口，蹭什麼熱度去做的工作。”

不同的是，華潤置地最初透露分拆計劃時，物業管理和商業管理是分開籌劃的，但此次華潤萬象生活將住宅物業和商業物業一同打包。

分析人士指出，華潤將住宅和商業物業打包上市實是無奈之舉，因為相較於住宅物業的高估值，港股對於商業物業一直不太友好，這也是萬達商業退市、SOHO中國近幾年謀求私有化的重要原因。

而為了將兩項業務合併，華潤置地在今年開始分別將境內、境外主體，即中國華潤有限公司、華潤（集團）、華潤置地所持有的相關物業管理業務打包放入華潤萬象生活。

招股書顯示，華潤萬象生活主要業務是在中國提供住宅物業管理服務和商業運營及物業管理服務。截至2020年6月30日，華潤萬象生活提供物業管理服務的住宅及商業物業建築面積約1.06億平方，提供商業運營服務的購物中心建築面積約560萬平方米。

其管理的物業覆蓋中國27個省級行政區62個城市，其中管理面積的78%的住宅物業和76%的商業物業位於一二線城市。

相比住宅業務，華潤的商業運營起步較晚，擴張卻十分迅速，作為華潤旗下標誌性商業項目，截至6月底，已開業萬象城/萬象天地/萬象匯已達42個，幾乎開遍全國熱點一二線城市。

此外，其另有儲備項目50個，另有管理輸出購物中心項目28個。財務數據顯示，2017年華潤萬象生活商業部分的營收10億元，僅佔總營收3成；而2020年上半年的總營收中，其商業營收已達14.5億元，幾乎已經與住宅物業持平。

關聯方貢獻收入超3成

公開資料顯示，華潤萬象生活的歷史可追溯至1994年，當時華潤集團投資北京市華遠房地產股份有限公司（華潤置地前身）並開展物業開發、投資及管理業務，其後重組成為華潤置地。

作為聞名全國的大型央企，華潤置地的強大地產規模自然成為華潤萬象生活崛起的強大助力。

招股書直言，華潤集團及華潤置地（連同各自的合營企業和聯營公司）為其兩大客户，所貢獻收入合共分別佔2017年-2019年與2020年上半年總收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。

不過，與其他諸多上市物企一樣，背靠母公司固然可以使企業短期內快速崛起，但卻更容易產生依賴性，從長遠來看，未必是好事。

特別是住宅物業方面，華潤萬象生活管理有502個住宅及其他物業項目，在管總建築面積為9749.8萬平方米；其中405個項目來自華潤集團及華潤置地，對應在管面積7955.4萬平方米，佔比為81.5%，第三方物業佔比僅不足兩成。

包乾制將改為酬金制

值得一提的是，儘管擴張迅速，但卻受限於包乾制收費模式，華潤過去幾年增收不增利的問題十分嚴重。

財務數據顯示，2017年-2019年，華潤萬象生活分別有96個、113個、98個按包乾制收費模式管理的住宅及其他物業項目處於虧損狀態，虧損金額分別為8010萬元、7570萬元、7920萬元。

相對而言，在商業方面這一情況要好得多。2017年-2019年，按包乾制收費模式管理的購物中心項目分別有2個、5個、7個處於虧損狀態，金額分別為2350萬元、2650萬元、2490萬元；包乾制寫字樓項目分別有5個、11個、8個虧損，金額為990萬元、560萬元、740萬元。

或受此影響，過去三年，華潤萬象生活的整體毛利率分別為13%、15%、16.1%，今年上半年為24.1%。“毛利率上升主要是由於商業運營及物業管理服務分部貢獻的收入增加，而該分部的毛利率高於住宅物業管理服務分部。”該公司在招股書中表示。

具體來看，2020年上半年，其住宅物業服務毛利率為14%，購物中心為36%，寫字樓為35.3%，後兩者的毛利率水平均為住宅的兩倍有餘。

此外，儘管總體處於走高的趨勢，但仍遠低於行業均值。有統計數據顯示，2019年上市物企平均毛利率為29.4%，如碧桂園服務、悦生活等不少民營物企毛利率都超過其2倍。

所謂包乾制，即由業主向物業服務企業支付固定費用，盈餘或者虧損均由企業享有或者承擔。分析人士向觀察者網指出，國企實行的包乾制屬於歷史遺留問題，隨着市場化經濟的不斷變化，顯然早已不適用，相關國企的改革勢在必行。

華潤顯然早已意識到這一點，企業表示，自2020年下半年起，將逐步把包乾制收入模式轉變為酬金制，實施這一戰略計劃主要是為了理順企業與業主和租户的關係，與行業慣例保持一致，並提升企業的利潤水平。

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