房企上半年業績普降，下半年降負債成主旋律

（文/張志峯 編輯/尹哲）今年的中報季，提高利潤、降低風險、積極去化等命題在業績會上頻頻出現，成為接下來房企發展主旋律。

從業績數據來看，觀察者網梳理發現，受到新冠肺炎疫情影響，上半年樓市交易一度停擺，導致許多房企上半年銷售、營收、利潤等指標出現下滑。

近年來銷售額排行第一的碧桂園，前6個月累計實現權益口徑下的合約銷售額2669.5億元，同比下降5.32%；同期，企業營業收入和淨利潤同比分別下降8.44%和4.9%。

萬科上半年歸屬上市公司股東的淨利潤實現正增長，不過銷售金額小幅下滑4%。恒大上半年合同銷售額同比增長23.8%；不過，由於促銷幅度較大，標杆房企融創中國業績就不容樂觀，上半年銷售額同比降8.8%。

200萬房源優惠70萬

剛剛步入9月，為中報忙碌過後，房企們卻不得停歇，直奔下一個任務——賣房去化、保現金流。

日前，中指院、克而瑞和億翰智庫等多家地產研究機構發佈1-8月房企百強銷售業績報告。從累計操盤銷售來看，百強房企1-8月整體業績同比增長6.2%，已有近7成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。

然而，行業的分化依然在加劇。一方面，前8月TOP10房企銷售金額門檻增長12.5%至1345億元；另一方面，TOP100房企的銷售金額門檻同比下降2.4%至122.1億元。

無論是為保持行業地位的大房企，還是為了不被吞併，努力追趕的中小房企，都不得不再次舉起“打折促銷”的旗幟，加速去化。

這一次，率先發起價格戰的還是恒大，以“提前引爆黃金週”為題，再次發起7.5折賣房活動，其他各大房企也緊隨其後，促銷手段層出不窮。

如在南京，總價200餘萬的房源中，招商蛇口的雍寧府，特價房源一套最高總價優惠22萬元；中建煙嵐府更是打出“特惠70萬”的旗號，優惠力度令人咋舌。其他諸如買房送車位、補貼裝修款、送傢俱家電等等優惠，更是數不勝數。

再如重慶，近日由兩江新區管理委員會、兩江新區規劃和自然資源局等部門牽頭舉辦房交會，為期兩個月（8月28日-10月31日）購房優惠，在符合銀行信貸政策前提下，首套房可享兩成首付的優惠。

兩江新區官網顯示，此次房交會吸引了融創、龍湖、萬科、金科等轄區30家品牌房企，累計共95個項目參展，提供可交易商品住房19843套，建築面積230.55萬平方米，囊括了兩江新區的絕大部分房地產項目產品。

“下半年不會再像年初一樣優惠”

不過，即便在年初疫情肆虐之際，房企普遍選擇“以時間換空間”的時候，仍有部分房企並未加入降價促銷行列。

首創置業就是其中之一，在剛剛結束的中期業績會上，首創置業總裁鍾北辰再次明確表態，2020年下半年不考慮對項目進行“打折走流量”。

“我們下半年的項目具有一定的核心競爭力，同時項目所在區域比較活躍”這就是其“不打折”的底氣所在。

有分析人士認為，面對下半年銷售市場回暖，房企大概率完成銷售目標的現狀，由於買漲不買跌的心理存在，房企在回款壓力不是很大的前提下，大概率不會直接降價。但是一些優惠政策，比如送車位、特價房等活動還是必不可少的。

中原地產首席分析師張大偉在接受觀察者網採訪時預測，由於目前的房地產調控政策力度有限，目前新房市場表現良好，因此下半年房企不會再像年初一樣有太多的優惠。

此外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，房企打折促銷與否其實體現了其兩種不同的發展策略，如何選擇並無優劣之分，只是根據自己實際情況而定。打折主要為了保證銷售回款，為後續降負債做準備；而不打折則是為了保證利潤水平。

嚴躍進指出，在剛剛過去的中報季，很多房企都因為此前的促銷活動導致毛利率大幅下降。如今市場已經逐漸恢復，房企為了提升盈利能力，在銷售回款壓力不大，或者本身對產品比較自信的情況下，不打折促銷也是十分常見的。

房價紅利不再，利潤普降

由於降價促銷，保證現金流，上半年房企盈利能力普遍出現不同程度的下滑。

在中指院重點研究的28家銷售規模較大的上市房企中，多數公司上半年業績仍實現穩健增長，但仍有超過1/3房企處於利潤下滑通道之中，這一比例大幅超越往年。

從營業收入來看，28家房企營業收入同比增長率平均可達16.1%，其中22家營業收入實現同比增長，7家房企營業收入增長率超20%，新城控股、濱江集團營業收入增長率均超90%。

但淨利潤率增長方面並不樂觀，28家房企淨利潤同比增長率均值僅3.6%。其中，包括綠地控股、碧桂園、萬科、融信等在內的10家房企淨利潤同比下滑，融信的淨利潤更是同比減少53.1%。

而根據Wind統計數據，A股131家上市房企中，29家房企處於虧損中，佔比78%，其中泰禾虧損幅度最大，達到15.82億元；而淨利潤下滑的房企共72家，佔比約55%；淨利降幅超50%的房企有49家，佔比近四成。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，上半年，受到疫情的影響，售樓處關閉，施工延遲，大部分房企業績受損；另外，在“房住不炒”總基調下，對於房企來説，房價快速增長的時代紅利已經遠去，市場將會在較長一個時間內維持相對穩健的發展。

由此，在不久前的業績會上，房企更關注企業的運營效益，如何控成本、增利潤成為房企長期關注的課題。如“精細化管理”“削減成本”“提高產品質量”等等言論不絕於耳。

碧桂園首席財務官兼副總裁伍碧君認為，以前的房地產市場是波峯波谷拉的比較大，現在市場更加穩健，地價和房價趨穩的話，毛利率就會維持在一個平穩的水平，未來碧桂園會通過費用和成本管控，使得管理精細化，提高利潤率。

相比之下，亦有不少房企選擇押寶不同的產品來保證未來盈利能力。

例如融創今年不斷加碼的文旅地產，動輒數百億投資。為此，融創中國負債率常年超過90%，遠超其他頭部房企。

再如，恒大則將寶押在了舊改。其總裁夏海鈞在業績發佈會上表示：“恒大未來的利潤爆發點將集中於大灣區舊改項目。”

夏海鈞指出，最近兩年，恒大工作主要聚焦於城市更新方面，公司目前土儲主要是城市更新項目。隨着時間的推移，城市更新項目，尤其是位於粵港澳大灣區的項目會給公司帶來巨大效應。同時，集團大灣區土儲主要集中於舊改及城市更新，符合國家對於房地產轉型升級的需要，符合做好存量減少增量的要求。

“三道紅線”加速行業洗牌

相對於加速存量去化保證現金流、控制成本保證盈利能力等企業內部戰略，“降低風險”則是接下來整個房地產行業的主旋律。

尤其是近期，監管部門接連三次重要會議，劃出了“三道紅線”“四檔管理”引發行業的熱烈反響。

按照2019年末的指標來測算，TOP30房企中財務相對穩健，未踩線的僅有金地、招商、保利、中海、華潤5家，均為國資背景企業。

觸及3條紅線的房企多達9家，佔比近1/3。其中，融創與富力兩家的淨資產負債率均超過200%，而恒大、金科、富力3家的現金短債比還不到0.5，財務風險最大。

今年上半年，多家房企受疫情影響營收增速出現下滑，但也有不少企業財務狀況，特別是負債情況出現改善。

以淨負債率為例，截至上半年末，中梁、綠城、融信、國瑞、金茂等房企的淨負債率降至100%以下，迴歸安全水平。而萬科、世茂、雅居樂等多家房企，在淨負債率保持100%以下的同時，還比2019年末有了進一步下降。

還有部分企業雖然淨負債率仍高於100%，但比2019年末有所改善。例如美的置業淨負債率從去年末的114.2%降至104.35%，融創淨負債率從214.15%降至175.61%，下降38.54個百分點。其他下降的還有中國奧園、佳兆業等。

不過，也有部分企業原本淨負債率處於安全險以下的上升至100%以上，如華僑城由去年的86.6%增至113.4%，合生創展由67.66%猛增35.75個百分點，達到103.41%，藍光發展從83.10%升至108.59%。

在此背景下，“持續優化財務結構”已成為絕大多數房企下一步的發展戰略，下半年整體投資態度偏向謹慎。

嚴躍進告訴觀察者網，“降負債”的號召幾年前就已經開始，但除了部分國企以外，效果並不明顯。近年來福晟、泰禾所引發的一系列償債風險，已引起有關部門的重視，在這樣的背景下，“三道紅線”的出台儼然成為房企融資的“緊箍咒”。

不過，在每經評論員吳若凡看來，從根本上而言，防範系統性金融風險並不意味着房地產行業的系統性金融風險就很大。這次重點房企齊聚一堂，哪怕負債率達到紅線的房企，也沒有被要求立刻停止融資，只是對其融資行為有所限制。

因此，接下來，監管部門將對重點房企形成的資金監測和融資管理規則確定細節，但融資收緊是大勢所趨，企業下半年融資發債或受到影響。

嚴躍進猜測，融資新規落地後，或對行業產生較大影響，如土地市場降温，新房銷售加速，加速行業洗牌等。部分高負債、短期債務壓力大的房企，將承受更大的壓力。優化資本結構、降負債成為不少房企接下來的重點工作之一。

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