平安35億定增終止，招商蛇口調整資產重組方案

（文/張志峯 編輯/周遠方）

緊鑼密鼓地籌備了3個多月，招商蛇口引入平安人壽成為其戰略投資者的計劃以失敗告終。

9月13日下午，中國平安發佈公告稱，由於目前資本市場環境的變化，經平安資管與招商蛇口友好協商，雙方同意終止本次關聯交易，平安資管與招商蛇口互不承擔違約責任。

當日晚間，招商蛇口亦公告此事，並表示公司對收購南油集團24%股權的資產重組方案進行適當調整，取消向平安資管非公開發行股份募集配套資金的安排，原向深圳市投資控股有限公司（下稱“深投控”）支付的現金對價轉為公司以發行股份的方式支付。

“定增失去意義”

中國平安與招商蛇口此次合作起於2020年5月末。

5月31日晚，招商蛇口與中國平安均公告稱，招商蛇口擬採用發行股份、可轉換公司債券及支付現金的方式向深投控購買其持有的南油集團24%股權，同時向戰略投資者定增募集配套資金。

這裏提到的“戰略投資者”便是平安人壽。

根據招商蛇口6月7日發佈關於收購南油集團部分股權的公告，企業擬以發行股份、可轉換公司債及支付現金的方式向深投控購買其持有的南油集團24%股權，三種支付的對價分別佔本次交易對價的2.5%、47.5%和50%。

其中現金支付部分，由招商蛇口向平安人壽發行非公開發行股份募集配套資金。具體而言，平安資管接受平安人壽委託，以平安人壽的保險資金全額認購招商蛇口本次募集配套資金非公開發行的股份，發行價格為16.58元/股。

值得一提的是，其認購價格還有過一次修改。7月12日晚間，中國平安披露稱，平安資管已與招商蛇口簽訂了《附條件生效的非公開發行股份認購協議之補充協議》。根據認購協議及補充協議，因招商蛇口權益分派導致股份發行價格相應調整，招商蛇口本次向平安資管非公開發行股份價格調整為15.77 元/股。平安資管同意以現金認購招商蛇口本次非公開發行的223061825股股份，認購金額為35.18億元。

而在該消息披露的前一日，招商蛇口收盤價達到19元/股。其對平安的非公開發行價格一經披露，股價便一路下滑。

9月14日，招商蛇口報收15.92元/股，近兩個月（7月13日-9月14日）累計跌幅達16.21%，期間市值蒸發超過300億元。

對於此次合作終止原因，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，一方面由於招商蛇口業績基本面不太好，另一方面由於原協議中的“技術性瑕疵”導致交易所問詢，而完善和調整方案需要較長時間。而近期又適逢招商蛇口股價下降幅度較大，讓之前的定增協議失去了繼續執行的意義和必要性。

即相比招商蛇口目前的股價，15.77元/股的戰投認購價格着實沒有吸引力，如果招商蛇口股價再下跌一點，“平安系”完全可以直接在二級市場購買，無需借道定增。

“增收不增利”愈加嚴重

在業內人士看來，近年來招商蛇口增收不增利的現象愈加嚴重，正是導致其近期股價下跌、引戰失敗的原因之一。

財務數據顯示，2019年招商蛇口歸母淨利潤160.33億元，僅同比增長5.2%。到了今年上半年，招商蛇口在營業收入同比上漲45.74%的情況下，實現歸母淨利潤僅9.13億元，直接大幅縮水81.35%。在銷售規模前十的房企中，其跌幅最為嚴重。

今年，招商蛇口強調“提質增效”，加快決策效率，“以業績論英雄”推動銷售增量，優化提升存量的運營資產。

相對於利潤的慘淡，企業在銷售方面的表現則可圈可點。

根據招商蛇口日前發佈的前8月銷售簡報，其1-8月的銷售規模增長15.72%，實現1603.75億元。以全年2500億元的銷售目標計，截至8月底，招商蛇口的完成率約為64.15%，穩居全國房企10強之列。

東方證券研報指出，招商蛇口營收增長主要來源於結轉規模的增長，而歸母淨利潤的較大波動主要由於毛利率下降。

招商蛇口也在中報中坦承，報告期內，房地產項目受限價等調控政策影響利潤受到抑制，且部分房地產項目結轉結構變化，導致社區業務毛利率同比下降，同時，上半年部分房地產項目受疫情影響延遲結轉，在一定程度上也影響了報告期利潤。

數據顯示，招商蛇口上半年的毛利率僅為23.9%，同比下降了14個百分點；同期，歸母淨利率和核心淨利率也雙雙下滑，前者同比下降25.6個百分點至3.8%，後者同比下降14.6個百分點至3.7%。

事實上，由於降價促銷、疫情影響等因素，上半年房企盈利能力普遍出現不同程度的下滑。

在中指院重點研究的28家銷售規模較大的上市房企中，多數公司上半年業績仍實現穩健增長，但仍有超過1/3房企處於利潤下滑通道之中，這一比例大幅超越往年。

加之此前出台的“三道紅線”新規，將持續收緊房地產融資，加速行業洗牌。在這樣的背景下，房企接下來普遍選擇“降速提質”策略，引入戰投來共抗風險的願望，就變得更加迫切。

險資成房企“老搭檔”

事實上，近年來隨着融資渠道不斷收緊，尤其是金融產品違規流入房地產領域的通道被徹底斷絕，致使房企融資成本不斷攀升，融資難度不斷加大，越來越多的房企選擇引入戰投來拓寬自身融資渠道。保險資金早已成為不少房企的首選。

單就中國平安而言，雖然此次入股招商蛇口失敗，但在此之前，平安系早已成為多家知名房企的戰略投資人，包括碧桂園、旭輝控股、中國金茂、華夏幸福等。如2015年4月斥資62.95億港元認購碧桂園9.9%的股份，成為碧桂園第二大股東; 2019年參與中國金茂的配售,持股比例超過15%。

就在上週，陽光城引入泰康係為戰略投資者同樣引來市場關注。與平安資金入股招商蛇口的定增方式不同，泰康人壽及泰康養老以十年淨利作為對賭，直接通過協議受讓的方式獲取上海嘉聞所持有13.53%的陽光城股份，成為陽光城第二大股東，同時為陽光城帶來資金33億元。

而此前，泰康人壽還投資了保利地產，其他如前海人壽投資榮盛發展，華夏人壽入股光明地產等，不勝枚舉。

克而瑞研究中心表示，在行業環境生變的背景下，疊加疫情影響，今年房企生存壓力倍增。發展困境之下，房企紛紛借力戰投，試圖扭轉局面。引入險資利好企業的長期融資，通過與金融資本相結合，獲得低成本資金。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進亦向觀察者網指出，房企和險企具有各自的優勢，可以形成一定的互補效應：一方面保險具有大量低成本資金，且能夠實現跨週期配置，幫助房企補充資金、提供穩定現金流；另一方面頭部地產股普遍具備高股息率的特點，長期持有也令險企獲利頗豐。

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