農用地轉建設用地審批權下放，深圳獲更大土地自主權

觀察者網·大橘財經訊（文/張志峯 編輯/尹哲）近日，國家在土地管理制度改革上，又有新動作，深圳作為中國特色社會主義先行示範區再次成為試點。

“在支持在土地管理制度上深化探索方面，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准。”

據新華社10月11日報道，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（下稱《方案》），涉及土地制度、金融領域等共27條，要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。

對於此次下放農用地轉建設用地審批權，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對觀察者網·大橘財經表示，這將在土地用途管制上明確賦予深圳更大用地自主權。

有業內人士認為，過去的深圳土地供給一直供不應求，缺口極大，此次改革也標誌着在深圳投資炒房的基礎已經動搖，深圳房價一直漲的神話被打破。

不唯土地和樓市方面，在上海交通大學中國城市治理研究院陳杰教授看來，該《方案》在户籍制度、土地制度、勞動力制度、科技創新體制等諸多方面均為全國人民起到引領示範作用。

增加土地供給，穩定樓市

李宇嘉表示，中央下放土地用途變更權限並不是一個新政策，而是與此前國家已經發布實施的政策一致。

今年3月12日，國務院發佈《關於授權和委託用地審批權的決定》，明確賦予省級人民政府更大用地自主權。

文件指出，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。

按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第三款規定，對國務院批准土地利用總體規劃的城市在建設用地規模範圍內，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。

而按照日前自然資源部印發的《關於支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》的內容，其中明確，支持將國務院授權廣東省批准的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項，由廣東省委託深圳市批准。

李宇嘉分析稱，過去深圳是一個出口導向型的工業型城市，後來幾年，深圳產業轉型中第三產業異軍突起，高科技迅猛發展，在這種情況下，深圳的空間結構必須要從原來的工業用地為主轉為現代服務業或者居住用地為主，因此面臨着土地規劃調整的需要。目前深圳工業用地的佔比大概在35%左右，住宅用地佔比約19%，這與西方的發達城市正好相反，以巴黎、倫敦、紐約這些城市為例，其居住用地佔比約30%，工業用地、產業用地佔比約15%~20%。此次，在土地用途管制上明確賦予深圳更大用地自主權。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也向觀察者網·大橘財經表示，此次改革使得後續深圳在獲取增量屬性的建設用地方面有更大的權限。這一做法可以看作是“因城施策”的一種延續，對於一些城市建設用地緊缺的城市具有啓發意義，類似規定能夠減少土地徵收徵用的時限，促進相關土地市場的改革，最終增加土地供給的規模和提高效率。

對於市場方面，貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，過去深圳房價快速上漲，甚至已經超過北京，主要原因是人們相信深圳土地供應不足以滿足龐大的人口住房需求，以此為基礎進行投資。但實際上，深圳的土地供應不足，除了地理條件限制之外，有很大一部分原因是政策限制。大量的小產權房、農民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應。這一歷史問題在現行的制度框架下長期得不到解決。在每年50萬人口流入的背景下，單單隻依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。

許小樂認為，此次授權給予先行示範區處理農民房、城中村的特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。“如果500萬套左右的小產權房能夠有序進入市場流通，將會給深圳房地產市場平穩健康運行帶來重大的積極作用。”

試點改革任務2025年基本完成

此外，《方案》還指出，支持深圳在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閒置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。支持依託公共資源交易平台建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

主要目標為：2020年，在要素市場化配置、營商環境優化、城市空間統籌利用等重要領域推出一批重大改革措施，制定實施首批綜合授權事項清單，推動試點開好局、起好步；2022年，各方面制度建設取得重要進展，形成一批可複製可推廣的重大制度成果，試點取得階段性成效；2025年，重要領域和關鍵環節改革取得標誌性成果，基本完成試點改革任務，為全國制度建設作出重要示範。

許小樂分析稱，《方案》優化了增量土地與存量土地的循環利用。一方面，探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閒置土地使用權收回機制，盤活存量工業用地，按照產業結構轉換的實際需求，使土地空間得到更加高效的利用。一些閒置、低效工業廠房倉庫將能夠轉化為住宅用途，使工改租、商改租更為順暢。另一方面，深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革，繼續擴大城市圈的資源合作利用方式，從城市圈外部獲得可用資源，將惠及周邊城市。

不過，同策研究院資深分析師宋紅衞向觀察者網·大橘財經表示，單純將下發農地建設用地權限理解為擴大樓市樓市土地供給，遏制房價上漲是片面的。深圳作為我國制度改革的橋頭堡，在土地資源稀缺的背景下率先推動土地制度和人口制度的改革具有雙重意義。土地制度和人口制度二者本質上是一體的，必須協同推進。

此外，嚴躍進認為，《方案》還完善了適應超大城市特點的勞動力流動制度。客觀上説，當前各地户籍制度正在鬆動，如何適應新的户籍制度和如何有序管理流動人口，尤其是勞動力人口，顯得比較關鍵。後續類似居住證制度改革、常住人口公共服務覆蓋等方面，具有較大的改革空間。通過改革，能夠真正促進勞動力的就業和定居，真正為先行示範區改革提供人力資源和人口紅利，也可以為其他經濟發達城市的發展提供借鑑意義。

陳杰也對告訴觀察者網·大橘財經，深圳在全國來説最有號召力的是其創新活力，而這種創新活力又是來自其開放性、包容性和敢於創新改革的勇氣。“來了就是深圳人”的口號，讓無數打拼者在深圳感受到温暖。深圳濃郁的不唯上不唯權威的創新氛圍和對人才有"真金白銀"實質行動的重視，讓很多有激情的創新者創業者對深圳產生嚮往。在全球技術經濟要素輸入受到一定阻礙、國家發展模式重新調整走向雙循環的大背景下，全國上下都很期待深圳繼續“敢闖敢試、敢為人先”，在新的時代背景下再出發，在户籍制度、土地制度、勞動力制度、科技創新體制等諸多方面為全國人民起到引領示範作用。

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