赴港上市首日股價一度破發，上坤地產負債率連降三年

觀察者網·大橘財經訊（文/張志峯 編輯/尹哲）11月17日，上坤地產正式在港交所主板敲鐘上市。

自上午9點30分開盤，上坤地產股價一度破發，最低每股2.22港元，較發行價下跌2.63%。下午臨近收盤，上坤地產股價微漲，最終報收2.3港元，上漲0.88%，總市值46億港元。

值得一提的是，11月16日，上坤地產發佈了招股結果及最終股票定價，每股定價2.28港元，預計將收取全球發售所得款項淨額約為10.635億港元。

上坤地產表示，此次募資所得款將有約60%或5.86億港元將於上市後一年內用作開發現有物業項目（即寧波慈溪慈瀾府、常州雲峯及佛山上坤瀚湖四季）的建設成本；約30%或2.93億港元將用於償還項目開發的兩筆現有計息銀行及其他借款；約10%或9770萬港元將用作一般營運資金用途。

在股份配售最終結果上，上坤地產香港公開發售認購不足、國際發售實現超額認購。

具體來看，共收到5256份香港公開發售有效申請，認購4473.8萬股香港發售股份，相當於香港公開發售初步可供認購的5000萬股香港發售股份總數的0.89倍，仍有不小缺口。

不過，上坤地產國際發售股份獲適度超額認購，認購數目為國際發售初步可供認購發售股份總數的約1.99倍。重新分配後，國際發售股份最終數目近4.55億股，佔全球發售項下初步可供認購的發售股份總數的約91.1%。

深耕長三角

從3月30日首次交表到10月29日通過聆訊，上坤地產跑完上市前置程序歷時7個月左右。在此之前，年內只有匯景控股、港龍中國地產、金輝控股三家通過聆訊並上市，而相比前三家，上坤無疑是地產界的“年輕人”。

公開資料顯示，上坤地產2010年在上海成立，不到11年間，上坤地產在深耕長三角的同時，將業務拓展至珠三角和中部核心經濟區，併成功打開資本世界大門。

而在此之前，上坤創始人朱靜曾師從胡葆森，在建業地產擔任高管7年之久，最高擔任地產副總裁職位。因此，不少人將上坤地產上市看成職業經理人創業的典型成果。

而在規模上，年輕的上坤地產已躋身百強房企之列。克而瑞統計數據顯示，2019年上坤地產實現全口徑銷售額221億元，權益銷售額175億元，均位列內房企90位。

截至2020年7月31日，上坤地產在8個省市中的14個城市建立業務，擁有49個處於不同開發階段項目的物業，總佔地面積約180萬平方米，總土地儲備約410萬平方米。

不過，就營收數據而言，上海仍是企業當之無愧的大本營。企業2017年、2018年及2019年以及2020年前4個月的物業銷售收益分別有約100.0%、100.0%、76.6%及 97.4%來自上海的物業項目。

與其他中小房企一樣，由於上坤的佈局過於集中，很容易受到區域政策變動影響。企業在招股書中直言：“我們的業務及前景很大程度上依賴並可能受到中國房地產市場狀況的不利影響，尤其是長三角經濟區。”

兩次申請上市，大降負債

2020年籌備上市，對於上坤而言，不是一件簡單的事。

這一年，正是整個房地產行業的轉折之年。特別是“三道紅線”驟然壓頂，剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比三項數據首次為房企健康與否提供了一個量化標準，也標誌着房地產企業藉助高槓杆進行快速擴張的時代，徹底走向終結。

而上坤地產作為百強房企新秀，成立的十年間營收翻了約六倍，負債高企也是必然的。

招股書顯示，2017-2019年，上坤地產淨資產負債率分別為684.9%、325.9%、118.8%，雖然逐年下降，但仍處在行業水平高位。

並且，上坤地產每年償還計息借款的現金也非常龐大，2017年、2018年及2019年，上坤地產用於償還計息借款的現金額分別為31.33億元、40.19億元和68.53億元。至2019年末，企業現金短債比僅有0.82。

或許正是由此，今年3月30日，上坤地產首次衝擊港股IPO遲遲未果，隨後因招股書超過6個月顯示為“失效”狀態。

而10月5日，企業再次遞表，更新後的招股書顯示，企業截至今年4月底，淨負債率再次大幅下降至73.8%，已低於“三道紅線”要求的100%。

此外，截至7月末，上坤地產短期負債僅餘20.04億元，現金短債比也由大幅增長至今年4月末的1.4倍。

果不其然，二次遞表後不到一個月，10月29日晚，上坤地產順利通過聆訊。

不過，為準備上市財報，上坤地產並非毫無代價。

首先，在營業收入方面，2017年、2018年、2019年，上坤地產分別約為12.01億元、68.47億元及75.35億元，增速由2018年的470%大幅下降至2019年的10%。

其次，在企業增速放緩的同時，上坤地產非控股權益佔比大幅增加。2017年、2018年、2019年，上坤地產的權益總額分別約為6.38億元、18.15億元、27.63億元，其中非控股權益為1010.9萬元、12億元、19.03億元，佔比從1.6%增至66.2%、68.9%。截至4月底，上坤地產非控股股東權益佔比達到69.8%的較高水平。

與此同時，上坤地產的淨利潤也被少數股東大量瓜分。2020年前4個月，少數股東在淨利潤中的佔比高達86.8%。

有資深投行人士向觀察者網指出，非控股權益佔比較高的背後，説明企業合作的項目較多，通過合作來撬動規模增長，在增加資產規模、降低負債的同時，也容易將項目負債表外化。

他分析認為，如今全行業都在強調“去槓桿”，對於千億之下的房企來説無疑是個不小的挑戰。若不考慮徹底轉型，從戰略上而言，快速擴張的道路已經不通，企業一方面進行區域深耕戰略，尋求機會，另一方面，合作拿地、共同開發來分擔風險，也是一個不錯的選擇。

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