我愛我家仍不置可否,天量資金搶先押注蛋殼公寓“渡劫”
张志峰
觀察者網·大橘財經訊(文/張志峯 編輯/尹哲)近日,蛋殼公寓持續陷入破產、租金兑付、維權風波,儘管一再“闢謠”,但關於長租公寓“跑路”等危機還是引發了社會的高度關注,蛋殼“破產”傳聞愈演愈烈,給人以山雨欲來之感。
在我愛我家即將“接盤”的傳言之下,當地11月17日-18日兩日間,上市於紐交所的蛋殼公寓股價一改數月頹勢,從1.4美元接連暴漲至4.57美元,漲幅234%,總市值8.3億美元(摺合人民幣54.5億元),換手率高達509%,成交額總計達8.76億美元,11月19日盤前一度漲逾14%。
與之形成鮮明對比的是,自2020年1月17日上市至11月16日,蛋殼公寓股價一直萎靡不振,從13.5美元的發行價一路下跌至1.37,跌幅近90%。且211個交易日間成交額1.08億美元,日均僅50萬美元,其股票日成交額長期不足10萬美元。
我愛我家股價也隨之波動,11月17日至19日,三日振幅接近20%。

蛋殼公寓上市至今日K圖
11月18日,據澎湃新聞報道,我愛我家正在和蛋殼公寓洽談接手事宜,但目前尚未最終敲定,“從雙方目前進展看,接盤事宜已有實質性進展,且進展順利,最終敲定的可能性非常大。”
不過,第一財經則報道稱,由於蛋殼公寓累計虧損超60億,我愛我家很大可能不會願意接盤。
對此,我愛我家方面不置可否,僅對觀察者網表示:“目前沒有接到相關通知”。一時間,消息真假難辨,天量資金搶先下注。
與此同時,北京市住建委方面也對蛋殼公寓暴雷一事作出回應,稱已經針對蛋殼公寓成立了專辦小組,希望能平穩解決此事,後續處理方案會及時公佈。
一名資深投行人士在接受觀察者網採訪時認為,蛋殼股價大漲原因並在於接盤方是誰,而在於其被妥善處理的可能性較大。
“首先,企業雖然陷入資金鍊困局,但本身市場佔有率較大,對其他長租企業的吸引力很大;其次,蛋殼2019年經營的公寓數量為43.83萬個,已經不是單家公司的經營問題,而是牽扯到數十萬普通租户的社會問題。”上述人士坦言道。
起底“破產”風波
事實上,自2020年初上市至今,網絡上對於其流動性危機就從未平息,從拖欠供應商貨款、拖欠子公司員工工資,到房東因收不到蛋殼支付的房租、要求強制從租客手中收回房屋。
10月14日,蛋殼北京總部首次發生大規模聚眾維權事件。當日,蛋殼公寓官方微博發文澄清,否認“蛋殼跑路、倒閉”言論,稱“謠言”系部分合作方因與本公司存在商業糾紛,所採取的過激行為,已報警處理。
然而,報警尚未出現結果,“謠言”依舊甚囂塵上。
11月9日,據包括央視在內的多家媒體報道,數百人再次聚集蛋殼北京總部維權,現場甚至一度爆發肢體衝突,撕開了蛋殼的遮羞布。
此後,蛋殼公寓官方微博就開始不斷闢謠,稱自己沒有破產,也不會跑路。微博評論區幾乎全是租客們的鼓勵之聲,並親切地稱蛋殼為“阿蛋”、“破殼”、“蛋蛋”、“殼殼”、“蛋殼寶寶”等等。

然而,無論漫天飛舞的流言真實與否,房東、租客、供應商、保潔等與蛋殼相關的人員,都瘋狂向蛋殼北京總部進發,討要一個解決方案。其中維權人數最多的,是業主和租客。
到11月17日上午,蛋殼北京總部已經裝不下維權的隊伍,維權的人多到在樓外排起百米長龍。
不僅北京,蛋殼進駐的上海、杭州、深圳、武漢、天津等城市也出現了不同程度的維權。維權的人除了業主和租客,還有供應商、維修員、保潔員等等,幾乎覆蓋了蛋殼的整個業務鏈。
值得一提的是,蛋殼同業主、租客之間矛盾的種子,早在上半年疫情中就已經埋下。蛋殼強制房東增加免租期,卻少給甚至不給租客免租,被指責為“兩頭通吃”。
而引爆此次危機的導火索,則是近期蛋殼未經協商,單方面改變了房屋租金的支付方式。
10月上旬,沒有按時收到季付房租的業主給蛋殼打電話,卻被告知,剛接到公司通知,季付的租金全部改為月付;蛋殼向業主支付房租的日期普遍向後延遲,被業主察覺到企業危機已現,紛紛上門要求解約。
由此,蛋殼公寓的流動性危機徹底公開化。
暗雷早已埋下
蛋殼的資本故事,或許從一開始就有裂縫。
成立於2015年的蛋殼公寓,於2020年1月17日正式登陸美國紐約證券交易所。
上市之前,蛋殼公寓共獲得八輪融資,投資方包括開物華登、愉悦資本、華人文化、高榕資本、老虎基金等,C輪融資估值一度超過20億美元。
然而,上市後的蛋殼被資本市場拋棄,股價從13.5美元,一路下跌到1.37美元(11月16日收盤價),跌幅近90%。
值得注意的是,蛋殼成立至今從未有過盈利,並且越虧越多。
財務數據顯示,蛋殼公寓分別在2017-2019年分別產生淨虧損2.7億元、13.7億元和25.2億元。
而原本想要借力資本市場的蛋殼,恰巧遇上了年初的疫情,整個長租市場都受到衝擊,蛋殼公寓自然未能倖免。
2020年一季度,蛋殼公寓入住率75.6%,比上年末的76.7%下降1個百分點,但較去年二季度的89%大幅下滑;一季度淨虧損12.3億元,虧損擴大逾50%。
而虧損的原因,與分散式長租公寓常見的“高進低出”模式有着直接關聯。
據觀察者網瞭解,蛋殼成立的年份,長租公寓市場上已有自如、YOU+、魔方、相寓、愛屋吉屋等力量瓜分蛋糕。“高進低出”自然成為搶佔市場份額的一大利器——高於市場價格從房東手中收房,再低於市場價格出租給租客。
一名上海浦東區的房東告訴觀察者網,2017年前後蛋殼為了接手其房屋,曾一度將收房價格提高到7000元/月,而彼時他自己對外出租的價格只有5000元/月左右,但由於“不捨得將自己住了幾十年的老房子打隔斷、重新專修”,所以拒絕了。
不過,無論高進低出還是打隔斷,畢竟與市場規範不符,不是長久之計。
為了平衡收支,蛋殼只能源源不斷地從外界引入“活水”。
於是,“租金貸”應運而生。截至2019年9月末,蛋殼公寓使用租金貸的租客佔比高達67.9%。
在租金貸模式之下,租客相當於向微眾銀行辦理貸款,一次性預付一年的房屋租金及押金,之後再由微眾銀行支付給蛋殼公寓;而租客則每月償還微眾銀行貸款,蛋殼則按月向房東支付租金。
然而,租金貸中所埋藏的金融風險,比之其他風險更甚,也最終成為了壓垮蛋殼的最後一根稻草。
相較於誰會成為蛋殼的“白衣騎士”,令租户們更加擔心的是,如果運營方陷入困境,他們可能會“無家可歸”,甚至在這種情況下還要還銀行貸款。
而就在蛋殼危機爆發之後,微眾銀行第一時間公開回應稱,根據租户與蛋殼公寓簽署的《房屋代理租賃合同》,租户和業主已形成租賃關係,並已預付租金,享有合法居住權。此外,至少在2021年3月31日前,已辦理租房消費貸的客户徵信將不受影響。
而在業主看來,根據其與蛋殼簽訂的合同,如果收不到房租就有權解除合同,收回房屋。雙方的矛盾近乎不可調和。
監管正在補足
曾經作為房地產領域的藍海,萬億市場、背後又有政策加持,長租市場頗受各方青睞,源源不斷的資本紛紛湧入。
有分析人士向觀察者網指出,運營方只有具備了一定的規模之後,才能吸引更多的資本關注。而分散式長租公寓的房源都在房東手中,想要長期從他們手中收房子,就必須拿出一個令他們心動的價格,在沒有足夠資本的前提下幾乎是辦不到的。
“這是一個死結,所以大家都是採用“高進低出”的方式獲取房源,然後再以違規改建、租金貸等方式來勉勵維持,希望走得更遠”。
早在2018年,時任我愛我家集團副總裁的胡景暉就曾斷言:“長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。”
果不其然,長租公寓在經歷了短暫的野蠻式增長之後,留下一地雞毛。蛋殼公寓並不是”暴雷“的第一家。
從2019年開始,全國知名的長租公寓品牌,如樂伽公寓、青客公寓、我樂公寓等均發生過類似的房東和租户大規模維權事件,其中大都涉足“高進低出”“租金貸”等風險。
在此背景下,長租公寓也迎來了“強監管”時期,不少地區相關政策正在逐漸完善。
2019年7月8日,北京發佈了新的租房合同範本,將隔斷房禁令從政策上升到法律,上海、廣州、蘇州、濟南等城市也開始隔斷房進行規範;
2019年12月25日,住建部等六部門聯合印發《六部門關於整頓規範租賃市場秩序的意見》,加強對“高進低出”的監管,並要求租賃企業租金貸金額不能超過該租金收入的30%,給企業寬限三年的整改期。
此後,上海、廣州、成都、合肥、重慶、海口等城市也陸續發佈《住房租賃風險提示》,開展住房租賃企業金融風險排查,併發布資金監管新規。

11月17日,深圳市住房和建設局《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》節選
而本次蛋殼暴雷之後,深圳住建局反應最為迅捷,於第一時間發佈緊急通知,對住房租賃企業經營行為提出了“十不準”禁令,尤其對“高進低出”“長收短付”“租金貸”等方式做出重點規定,以保障租客與業主權益。
在業內人士看來,一系列監管措施的背後,折射出長租公寓相關問題正在受到有關部門的重視。這或是長租公寓行業走向規範化與市場分級的關鍵節點。其野蠻生長的時代或將結束,行業規範即將來臨。
本文系觀察者網獨家稿件,未經授權,不得轉載。