我愛我家仍不置可否，天量資金搶先押注蛋殼公寓“渡劫”

觀察者網·大橘財經訊（文/張志峯 編輯/尹哲）近日，蛋殼公寓持續陷入破產、租金兑付、維權風波，儘管一再“闢謠”，但關於長租公寓“跑路”等危機還是引發了社會的高度關注，蛋殼“破產”傳聞愈演愈烈，給人以山雨欲來之感。

在我愛我家即將“接盤”的傳言之下，當地11月17日-18日兩日間，上市於紐交所的蛋殼公寓股價一改數月頹勢，從1.4美元接連暴漲至4.57美元，漲幅234%，總市值8.3億美元（摺合人民幣54.5億元），換手率高達509%，成交額總計達8.76億美元，11月19日盤前一度漲逾14%。

與之形成鮮明對比的是，自2020年1月17日上市至11月16日，蛋殼公寓股價一直萎靡不振，從13.5美元的發行價一路下跌至1.37，跌幅近90%。且211個交易日間成交額1.08億美元，日均僅50萬美元，其股票日成交額長期不足10萬美元。

我愛我家股價也隨之波動，11月17日至19日，三日振幅接近20%。

蛋殼公寓上市至今日K圖

11月18日，據澎湃新聞報道，我愛我家正在和蛋殼公寓洽談接手事宜，但目前尚未最終敲定，“從雙方目前進展看，接盤事宜已有實質性進展，且進展順利，最終敲定的可能性非常大。”

不過，第一財經則報道稱，由於蛋殼公寓累計虧損超60億，我愛我家很大可能不會願意接盤。

對此，我愛我家方面不置可否，僅對觀察者網表示：“目前沒有接到相關通知”。一時間，消息真假難辨，天量資金搶先下注。

與此同時，北京市住建委方面也對蛋殼公寓暴雷一事作出回應，稱已經針對蛋殼公寓成立了專辦小組，希望能平穩解決此事，後續處理方案會及時公佈。

一名資深投行人士在接受觀察者網採訪時認為，蛋殼股價大漲原因並在於接盤方是誰，而在於其被妥善處理的可能性較大。

“首先，企業雖然陷入資金鍊困局，但本身市場佔有率較大，對其他長租企業的吸引力很大；其次，蛋殼2019年經營的公寓數量為43.83萬個，已經不是單家公司的經營問題，而是牽扯到數十萬普通租户的社會問題。”上述人士坦言道。

起底“破產”風波

事實上，自2020年初上市至今，網絡上對於其流動性危機就從未平息，從拖欠供應商貨款、拖欠子公司員工工資，到房東因收不到蛋殼支付的房租、要求強制從租客手中收回房屋。

10月14日，蛋殼北京總部首次發生大規模聚眾維權事件。當日，蛋殼公寓官方微博發文澄清，否認“蛋殼跑路、倒閉”言論，稱“謠言”系部分合作方因與本公司存在商業糾紛，所採取的過激行為，已報警處理。

然而，報警尚未出現結果，“謠言”依舊甚囂塵上。

11月9日，據包括央視在內的多家媒體報道，數百人再次聚集蛋殼北京總部維權，現場甚至一度爆發肢體衝突，撕開了蛋殼的遮羞布。

此後，蛋殼公寓官方微博就開始不斷闢謠，稱自己沒有破產，也不會跑路。微博評論區幾乎全是租客們的鼓勵之聲，並親切地稱蛋殼為“阿蛋”、“破殼”、“蛋蛋”、“殼殼”、“蛋殼寶寶”等等。

然而，無論漫天飛舞的流言真實與否，房東、租客、供應商、保潔等與蛋殼相關的人員，都瘋狂向蛋殼北京總部進發，討要一個解決方案。其中維權人數最多的，是業主和租客。

到11月17日上午，蛋殼北京總部已經裝不下維權的隊伍，維權的人多到在樓外排起百米長龍。

不僅北京，蛋殼進駐的上海、杭州、深圳、武漢、天津等城市也出現了不同程度的維權。維權的人除了業主和租客，還有供應商、維修員、保潔員等等，幾乎覆蓋了蛋殼的整個業務鏈。

值得一提的是，蛋殼同業主、租客之間矛盾的種子，早在上半年疫情中就已經埋下。蛋殼強制房東增加免租期，卻少給甚至不給租客免租，被指責為“兩頭通吃”。

而引爆此次危機的導火索，則是近期蛋殼未經協商，單方面改變了房屋租金的支付方式。

10月上旬，沒有按時收到季付房租的業主給蛋殼打電話，卻被告知，剛接到公司通知，季付的租金全部改為月付；蛋殼向業主支付房租的日期普遍向後延遲，被業主察覺到企業危機已現，紛紛上門要求解約。

由此，蛋殼公寓的流動性危機徹底公開化。

暗雷早已埋下

蛋殼的資本故事，或許從一開始就有裂縫。

成立於2015年的蛋殼公寓，於2020年1月17日正式登陸美國紐約證券交易所。

上市之前，蛋殼公寓共獲得八輪融資，投資方包括開物華登、愉悦資本、華人文化、高榕資本、老虎基金等，C輪融資估值一度超過20億美元。

然而，上市後的蛋殼被資本市場拋棄，股價從13.5美元，一路下跌到1.37美元（11月16日收盤價），跌幅近90%。

值得注意的是，蛋殼成立至今從未有過盈利，並且越虧越多。

財務數據顯示，蛋殼公寓分別在2017-2019年分別產生淨虧損2.7億元、13.7億元和25.2億元。

而原本想要借力資本市場的蛋殼，恰巧遇上了年初的疫情，整個長租市場都受到衝擊，蛋殼公寓自然未能倖免。

2020年一季度，蛋殼公寓入住率75.6%，比上年末的76.7%下降1個百分點，但較去年二季度的89％大幅下滑；一季度淨虧損12.3億元，虧損擴大逾50%。

而虧損的原因，與分散式長租公寓常見的“高進低出”模式有着直接關聯。

據觀察者網瞭解，蛋殼成立的年份，長租公寓市場上已有自如、YOU+、魔方、相寓、愛屋吉屋等力量瓜分蛋糕。“高進低出”自然成為搶佔市場份額的一大利器——高於市場價格從房東手中收房，再低於市場價格出租給租客。

一名上海浦東區的房東告訴觀察者網，2017年前後蛋殼為了接手其房屋，曾一度將收房價格提高到7000元/月，而彼時他自己對外出租的價格只有5000元/月左右，但由於“不捨得將自己住了幾十年的老房子打隔斷、重新專修”，所以拒絕了。

不過，無論高進低出還是打隔斷，畢竟與市場規範不符，不是長久之計。

為了平衡收支，蛋殼只能源源不斷地從外界引入“活水”。

於是，“租金貸”應運而生。截至2019年9月末，蛋殼公寓使用租金貸的租客佔比高達67.9%。

在租金貸模式之下，租客相當於向微眾銀行辦理貸款，一次性預付一年的房屋租金及押金，之後再由微眾銀行支付給蛋殼公寓；而租客則每月償還微眾銀行貸款，蛋殼則按月向房東支付租金。

然而，租金貸中所埋藏的金融風險，比之其他風險更甚，也最終成為了壓垮蛋殼的最後一根稻草。

相較於誰會成為蛋殼的“白衣騎士”，令租户們更加擔心的是，如果運營方陷入困境，他們可能會“無家可歸”，甚至在這種情況下還要還銀行貸款。

而就在蛋殼危機爆發之後，微眾銀行第一時間公開回應稱，根據租户與蛋殼公寓簽署的《房屋代理租賃合同》，租户和業主已形成租賃關係，並已預付租金，享有合法居住權。此外，至少在2021年3月31日前，已辦理租房消費貸的客户徵信將不受影響。

而在業主看來，根據其與蛋殼簽訂的合同，如果收不到房租就有權解除合同，收回房屋。雙方的矛盾近乎不可調和。

監管正在補足

曾經作為房地產領域的藍海，萬億市場、背後又有政策加持，長租市場頗受各方青睞，源源不斷的資本紛紛湧入。

有分析人士向觀察者網指出，運營方只有具備了一定的規模之後，才能吸引更多的資本關注。而分散式長租公寓的房源都在房東手中，想要長期從他們手中收房子，就必須拿出一個令他們心動的價格，在沒有足夠資本的前提下幾乎是辦不到的。

“這是一個死結，所以大家都是採用“高進低出”的方式獲取房源，然後再以違規改建、租金貸等方式來勉勵維持，希望走得更遠”。

早在2018年，時任我愛我家集團副總裁的胡景暉就曾斷言：“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”

果不其然，長租公寓在經歷了短暫的野蠻式增長之後，留下一地雞毛。蛋殼公寓並不是”暴雷“的第一家。

從2019年開始，全國知名的長租公寓品牌，如樂伽公寓、青客公寓、我樂公寓等均發生過類似的房東和租户大規模維權事件，其中大都涉足“高進低出”“租金貸”等風險。

在此背景下，長租公寓也迎來了“強監管”時期，不少地區相關政策正在逐漸完善。

2019年7月8日，北京發佈了新的租房合同範本，將隔斷房禁令從政策上升到法律，上海、廣州、蘇州、濟南等城市也開始隔斷房進行規範；

2019年12月25日，住建部等六部門聯合印發《六部門關於整頓規範租賃市場秩序的意見》，加強對“高進低出”的監管，並要求租賃企業租金貸金額不能超過該租金收入的30%，給企業寬限三年的整改期。

此後，上海、廣州、成都、合肥、重慶、海口等城市也陸續發佈《住房租賃風險提示》，開展住房租賃企業金融風險排查，併發布資金監管新規。

11月17日，深圳市住房和建設局《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》節選

而本次蛋殼暴雷之後，深圳住建局反應最為迅捷，於第一時間發佈緊急通知，對住房租賃企業經營行為提出了“十不準”禁令，尤其對“高進低出”“長收短付”“租金貸”等方式做出重點規定，以保障租客與業主權益。

在業內人士看來，一系列監管措施的背後，折射出長租公寓相關問題正在受到有關部門的重視。這或是長租公寓行業走向規範化與市場分級的關鍵節點。其野蠻生長的時代或將結束，行業規範即將來臨。

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