佣金何時能透明：一則Q房網“吃差價”的小故事

觀察者網·大橘財經訊（文/張志峯 編輯/周遠方）二手房市場的水有多深，買過房的人大概都懂。“茶水費”“更名費”“讓渡費”各式套路滿滿，令人防不勝防。

中介，本是買賣雙方請來辦理房屋交易繁雜手續的服務角色，如今卻被視為買房過程中繞不過去的魔咒。以至於有人戲稱，沒有與中介鬥智鬥勇過的人生，是不完整的人生。

上海中原地產分析師盧文曦表示，近年來隨着各個城市對於違法違規亂想的治理力度不斷加大，類似中介亂收費、無照經營等行為已經得到有效遏制，但目前市場關於佣金不透明引發的一些奇葩事情仍時有發生。

金博大律師事務所資深律師曹文峯也告訴觀察者網，類似的訴訟案件每年都有很多，在一些具體案件中，買方認為受到欺詐、中介久久收不到佣金、賣方不願意承擔費用都可能提起訴訟，由於各方保留證據情況不一，法官判案過程變數很多，往往要具體情況具體分析，最後很難下結論誰對誰錯，因此“都是行業規則本身存在漏洞或監管不嚴導致的惡果”。

近日，上海市民劉芳（化名）在買房時，就因Q房網中介佣金不透明而捲入了一場“吃差價”漩渦中。而當觀察者網就該事件採訪另外兩方——中介與賣家時，得到的是另外兩個不一樣的故事。

三方各執一詞，陷入僵局

買家劉芳，看重一套住宅，因與Q房網中介夏某相熟，在得到其“全部交易過程中只收取1%佣金，無任何其他費用”的反覆承諾後，委託夏某居間交易。

最終房產順利過户，定價358萬元，劉芳與賣家王海（化名）結清款項之後，即按照合同約定支付3.58萬元佣金給夏某。

然而在交易過程中，夏某多次阻撓其與王海建立聯繫和直接溝通，使劉芳產生懷疑。最終買賣雙方悄悄取得聯繫，才得知王海原本報給中介的底價是355萬元，被中介授意抬高了房價，最後以358萬元成交，多出來的3萬元，要王海以佣金名義返還給中介夏某。

因此，劉芳認定Q房網中介夏某欺詐消費者，惡意抬高房價，並以“佣金”名義私自吃下3萬元差價。

劉芳表示：“對於一套300多萬的房子來説，3萬佣金提前説明白了真的不算什麼，但中介不該揹着買家暗地裏收，誰都不想收到欺騙。”

而賣家王海在交易過程中還遇到一個插曲：在自己預算之外還需要繳納1.54萬元個人所得税，中介夏某告訴他，可以代為疏通房產交易中心關係，免除個税，但需要支付7500元“好處費”。

於是王海按照夏某要求，在沒有收到任何書面證據的前提下，將7500元現金親自轉交夏某指定人員。

不過，這次“疏通”沒有發生效果，王海仍需按照規定足額繳納了1.54萬元個人所得税，而之前支出的7500元“好處費”卻被要求籤訂一份“文字材料”，表明這筆錢並非行賄逃税所用，才可以退還。

“當初給錢的時候連個收據都不開，現在讓我一個60多歲的人簽些亂七八糟的東西，怎麼敢答應。”因此，王海決定與買家劉芳建立“同盟關係”，拒絕支付3萬元佣金，並承諾事情如願解決之後，將355萬元到手價之外的部分退還劉芳。

隨後，兩人一同維權，先後向Q房網總部、上海消保委、上海房管局等多地投訴，均未能得到滿意答覆，被房管局建議通過司法途徑解決。

賣家王海出具的事件説明

啓信寶數據顯示，Q房網成立於2014年，運營主體為深圳市雲房網絡科技有限公司，控股股東系A股上市公司國創高新，總市值37.57億元。同時，根據其官網信息，Q房網至今已在珠三角、長三角、環渤海地區等14個城市發展了1100餘家店鋪，匯聚員工26000人。從規模上看，已屬於行業前列企業。

當觀察者網致電作為第三方的Q房網時，深圳總部表示拒絕採訪，只接受當事人投訴，而直接參與人夏某則表示接觸媒體不在其職責範圍內，同樣拒絕採訪。

最終，夏某所在門店店長韓某向觀察者網表示，業內所謂差價，通常指買家多付了錢給中介，中介卻沒有全部支付給賣家，而是私自扣留了一部分。而這個交易中，購房款並未由中介經手，收取賣家3萬元佣金是雙方此前談好的佣金價錢，你情我願、白紙黑字的，也稱不上吃差價。至於向買家劉芳隱瞞，是因為“這是中介與賣家的事情，跟她完全沒有關係，沒有義務告知對方”，並非故意隱瞞。

此外，韓某承認曾收取王海7500元“辦事錢”，可以從佣金中抵扣，“直接退還也可以，但總得給我籤一個説明文字作為收據吧，不然怎麼證明？”

對於王海拒絕支付3萬元佣金的行為，韓某認為，“一方面是他自身素質問題，不信守承諾，另一方面全是買家從中作梗。”Q房網正在準備向法院提起訴訟，追討佣金。

業內：需要主管部門下重手，讓佣金透明化

那麼在這場交易裏中介的行為，究竟是不是“吃差價”，是否合規？

觀察者網採訪了多名業內從業人員，得到的答案也是模稜兩可。

上海一家小型中介公司負責人告訴觀察者網，這種現象在全國都非常普遍，雖然表面上大家約定住宅統一按照3%來收取佣金，但中介行業競爭壓力太大，為了搶奪房源和客户，通常都會私下裏給客户降價，1%以下的佣金都很常見，但這個價格中介公司基本都要虧本，所以不可能不在背後搞小動作，多數業主也認可這種做法，只要佣金合理，業主也沒有戳穿的理由，自然算不上“吃差價”。

盧文曦向觀察者網分析稱，伴隨着房價十餘年間的不斷上漲，二手房交易過程中圍繞着“黑中介”造成的一系列房地產亂象從未斷絕，相關部門也一直在治理。這個交易案例中的“吃差價”行為，跟過去幾年動輒十餘萬甚至百十萬的差價相比自然不算什麼，但其核心問題在於不透明，讓買家感受到了欺騙。

“實際操作中，想要避免踩雷也很容易。”盧文曦表示，一方面，買賣雙方一定要建立直接溝通和交易的關係，很多東西一碰面就明白；另一方面，所有的圈套都有“魚餌”，大都是貪小便宜導致，利益面前一定要慎之又慎。

一位大型中介公司法務在接受觀察者採訪時表示，本案裏中介向賣家索取佣金的訴訟，在過去幾年通常會得到法院認可，因為有白紙黑字的合同在，證明當時雙方認可了這一做法，這也是此種收傭方式被普遍運用的重要原因。但中介所用手段畢竟不夠正派，現在類似案件已經越來越不被認可，特別是買賣雙方能夠有力證明中介有欺詐行為時。

該法務人士表示，現在的信息交流越來越方便，這種套路已經越來越為人所知，基本上買賣雙方一碰面，就會知道其中問題；同時過去購房款都是中介經手，所以容易從中作梗，而現在都是雙方直接交付，想讓房東“吃到肚子裏的再吐出來”，難度可想而知。因此有長遠眼光的大公司基本都開始漸漸捨棄這種做法，以免陷入無休止的訴訟糾紛中，也能保住自身口碑。

對於具體辦法，他坦言，目前最行之有效的辦法是佣金透明化，這需要地方主管部門制定規則，並嚴格執行，也可以在司法訴訟時真正做到有法可依，而不是簡單按照合同糾紛處置。但現在各地的推進速度卻大不相同，有些地方吃差價現象仍然常見，而深圳等少數地區卻已經很少發生。

各家、各地情況不一

觀察者網調查全國幾家大型中介公司發現，即便同一家公司，在各地情況也大不相同。

例如中介行業龍頭企業鏈家，雖然在絕大多數地區均打出“不吃差價，吃一賠十”的廣告標語，但對於“差價”的解釋卻不同，例如上海，承諾每一筆交易都公開透明，服務費明碼標價；而成都卻並未註明服務費明碼標價，只將差價定義為“客户支付的購房款減去房東的出售價”。

觀察者網撥打鏈家承諾履約電話時，得到的回覆也是“不同地區的承諾有所不同，要具體案例具體分析”。

再如東南沿海區域最大的中介公司樂有家，2020年1月還專門在深圳總部召開了“杜絕差價，十倍賠償”的服務升級發佈會，其承諾覆蓋的主要區域同樣時深圳等少數地區。

一名在深圳工作多年的樂有家房產經紀人告訴觀察者網，針對這種揹着客户收佣金的做法，主要是前段時間深圳房協出了通知，要求佣金透明化，否則不但直接處罰很嚴厲，而且會暫停網籤資格，這一下子捏住了大中介公司的命脈，從那之後公司一旦收到類似投訴，核實之後幾乎都會做出讓步，同時公司也會嚴厲警告員工，加大對個人的處罰力度。

“其實大家都公開透明，也是一樣競爭，誰還願意再去做哪些招人恨的事情，而且客户也吃這一套。但關鍵還是市場要規範，其他很多地方就禁止不了，因為大家都玩這一套，誰不這樣做，誰就沒有生意做。”上述經紀人直言。

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