北京：首都功能核心區內禁止經營短租住房，其它區域短租需本棟樓業主同意
北京市住房和城鄉建設委網站12月24日消息：當天，北京市住建委、市公安局、市網信辦、市文旅局正式印發《關於規範管理短租住房的通知》，明確了政策調整範圍，即“利用本市國有土地上的規劃用途為住宅的居住小區內房屋，按日或者小時收費，提供住宿休息服務的經營場所”，並按區域實行差異化管理，首都功能核心區內禁止經營短租住房。《通知》自2021年2月1日起施行。
同日，北京市住建委也發佈了對該通知的解讀。北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥解釋稱，主要是三個原因：一是有違“房住不炒”精神，擾亂住房租賃市場秩序；二是帶來社會治安隱患；三是擾民問題突出。
全文如下：
為加強短租住房管理，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國電子商務法》《中華人民共和國網絡安全法》《中華人民共和國治安管理處罰法》《中華人民共和國反恐怖主義法》等相關規定，現就有關事項通知如下：
一、本通知所稱短租住房是指利用本市國有土地上的規劃用途為住宅的居住小區內房屋，按日或者小時收費，提供住宿休息服務的經營場所。
二、本市短租住房按區域實行差異化管理，首都功能核心區內禁止經營短租住房。
在本市其他區域經營短租住房的，應當符合下列條件：
（一）符合本小區管理規約。無管理規約的應當取得業主委員會、物業管理委員會書面同意或取得本棟樓內其他業主的書面同意;
（二）取得出租住房業主的書面同意；
（三）房屋符合建築、消防、治安、衞生等方面的安全條件；
（四）經營者與房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書;
（五）書面告知所在小區物業服務企業,無物業服務企業的，書面告知社區居委會。
三、短租住房經營者通過互聯網平台發佈短租住房信息的，應當向互聯網平台提交下列材料：
（一）所在小區管理規約或業主委員會、物業管理委員會、本棟樓內其他業主書面同意的材料；
（二）業主身份證明；
（三）房屋權屬證明；
（四）出租住房業主同意房屋用於短租經營的書面材料；
（五）經營者身份證明；
（六）經營者與房屋所在地公安派出所簽訂的治安責任保證書。
四、互聯網平台提供短租住房信息發佈服務的，應當履行下列責任：
（一）核驗短租住房經營者提交的材料；
（二）登記房屋詳細地址，核實房屋狀況，確認符合相關規定；
（三）對短租住房經營者身份信息進行登記、審查並完成實名身份認證，對交易訂單簽訂人和實際住宿人員逐人登記身份信息和有效聯繫方式；
（四）按照公安、住房城鄉建設（房管）行政主管部門要求及時報送住宿人員、房屋等信息。
五、互聯網平台不得為下列短租住房提供信息發佈服務：
（一）經營者提交的材料不齊全或核驗未通過的；
（二）位置、面積與實際或權屬證書記載不符的；
（三）圖片、配套設施與實際不符的；
（四）使用旅館業法規所規定名稱的。
六、短租住房經營者應在住宿人員入住前，當面核對住宿人員身份證件信息，即時通過規定的信息系統申報登記信息。登記信息內容包括：住宿人員姓名、身份證件類別、身份證件號碼、居住時間、有效聯繫方式等。
短租住房經營者不得向無合法有效身份證明的人出租房屋。
七、住宿人員應當攜帶合法有效身份證件，配合經營者和互聯網平台登記申報身份信息和有效聯繫方式，不得利用短租住房從事違法犯罪活動、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。
八、物業服務企業或房屋管理單位發現居住小區內存在違規經營短租住房的，應對違法違規行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關行政主管部門及屬地街道辦事處、鄉鎮人民政府。
九、街道辦事處、鄉鎮人民政府應加強對本轄區內短租住房的監督、巡查，發現違規經營短租住房的，應當及時組織屬地公安、住房城鄉建設（房管）、文旅等有關行政主管部門聯合執法。
住房城鄉建設（房管）、公安、網信、文旅等有關行政主管部門應當按照各自職責，做好短租住房的監督管理工作。
十、短租住房出租人、短租住房經營者將房屋出租給無身份證件的人或未按規定登記相關信息的，由公安等有關部門依照《中華人民共和國治安管理處罰法》《中華人民共和國反恐怖主義法》的相關規定處罰；互聯網平台未要求房源發佈者提供真實身份信息或者向不提供真實身份信息的用户提供相關服務的，由公安、網信等有關部門依照《中華人民共和國網絡安全法》《中華人民共和國反恐怖主義法》《中華人民共和國電子商務法》的相關規定處罰；互聯網平台未履行核驗短租住房經營者提交的相關材料的，由有關部門依照《中華人民共和國電子商務法》相關規定處罰；短租住房存在其他違法情形或安全隱患的，依照相關法律法規查處。
十一、本通知自2021年2月1日起施行。
同日，北京市住房和城鄉建設委發佈對該通知的解讀：
12月24日，市住房城鄉建設委、市公安局、市網信辦、市文旅局四部門印發了《關於規範管理短租住房的通知》，稱該通知明確了政策調整範圍，即“利用本市國有土地上的規劃用途為住宅的居住小區內房屋，按日或者小時收費，提供住宿休息服務的經營場所”，並按區域實行差異化管理，首都功能核心區內禁止經營短租住房。
北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥：
《關於規範管理短租住房的通知》對於落實“房住不炒”“租購併舉”，對於規範發展住房租賃市場，對於解決短租住房藏污納垢、城市民宿脱離監管等問題，對於維護首都社會安定和諧，作用重大、意義深遠。
近年來，隨着“互聯網+”和共享經濟的興起，我市大量居住小區內的民宅以“城市民宿”形式對外出租。“城市民宿”本質是“日租房”“鐘點房”等短租住房。短租住房與酒店、旅館相比，不按照公安機構要求對房客進行信息登記；與長租住房相比，不籤住房租賃合同，更不辦租賃合同登記備案。短租住房價格低、位置較好、手續少，一定程度上迎合了部分旅行人員“省錢短住”的需求。但短租住房又存在很多問題，亟待納入規範管理。
一是有違“房住不炒”精神，擾亂住房租賃市場秩序。一方面，我市住房租賃市場總體仍處於供不應求狀態，如果居住小區內房屋被用於短租經營，就失去了長期居住功能，進一步加劇了租賃市場供求矛盾，不符合黨中央精神。另一方面，大量短租住房經營者是遊離於監管之外個體“二房東”，長租短租兼營或打着長租旗號幹短租，嚴重擾亂住房租賃市場秩序。
二是帶來社會治安隱患。一些經營者不與房客不見面，“一人預訂、多人入住”“張三預訂、李四入住”“只出租、不管理”等現象非常普遍，到底什麼人入住、在房間內幹什麼，房東、經營者及短租網絡平台都不掌握，管理部門更不知道，失管的短租住房容易成為娼妓、吸毒人員甚至暴恐分子的藏身之所，嚴重影響社會治安。
三是擾民問題突出。“民宿房”“短租房”混雜在居民樓內，由於房客流動性大、入住時間不定、人員混雜、夜間活動、不守公德等情況，擾民現象頻發，嚴重影響小區住户正常居住生活，引發了大量投訴舉報。
規範管理短租住房市場，是加快建立“租購併舉”住房制度、維護首都社會安定和諧重要工作。《通知》突出首都功能定位和規劃，明確了首都功能核心區內禁止經營短租住房。規定了短租住房必備條件和短租經營行為管理要求，明確了短租住房出租人、經營者、互聯網平台、房客、物業服務企業、屬地管理部門等相關各方的責任。回應了廣大百姓對嚴格規範短租住房的強烈呼聲，從源頭上解決了短租住房帶來的矛盾和問題，對於維護租賃市場秩序和首都社會安定和諧意義重大。文件規定落實到位，還需要相關各方一起努力，還需要廣大百姓、新聞媒體和社會各界加強監督。
北京大學教授、博導、房地產法研究中心主任樓建波：
我在研究住房租賃立法的同時，一直關注《關於規範管理短租住房的通知》這個文件。8月份公開徵求意見的時候，我就表達了我的觀點，《通知》可以用“三有”來概括：
一是於法有據。徵求意見的時候，網絡平台、短租經營者對於要求“符合本小區管理規約或業主大會決定”“無管理規約或業主大會決定的，應當取得本棟樓內其他業主的書面同意”反對聲較大，認為太嚴苛。《民法典》第二百七十九條是這麼規定的：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主一致同意”。《通知》的規定完全符合《民法典》的精神，也充分體現了業主自治精神，是對業主居住權益應有的保障和尊重。
二是有例可循。國際上大城市對於利用居住小區住宅經營短租房或民宿，基本上都有嚴格的規範管理要求，特別強調對相鄰權人權益和公共安全利益的保障，基本都實行事前行政許可或登記備案制度，跟旅館業一樣要求入住信息及時報送警察機關，並且都強化了網絡平台和經營者的責任。從國內其他城市看，《重慶市物業管理條例》《珠海市經濟特區旅遊條例》都規定住宅用於經營民宿等住宿服務都應當經有利害關係的業主同意。《河北省租賃房屋治安管理條例》《江蘇省特種行業治安管理條例》規定對於短租經營參照旅館業進行管理。
三是城鄉有別。政策適用範圍限定為“國有土地上規劃用途為住宅的居住小區內的房屋”，並不包括鄉村房屋。北京市對於“鄉村民宿”，是鼓勵發展的。2019年北京市文旅局等八部門聯合印發《關於促進鄉村民宿發展的指導意見》，鼓勵並規範鄉村民宿發展，既能促進鄉村經濟發展、提高村民收入，同時由於用於經營鄉村民宿的房屋空間相對獨立，不會存在城市民宿帶來的擾民、治安等問題。
中央財經大學法學院教授、博導，北京市法學會不動產法研究會副會長兼秘書長尹飛：
對於北京市住建委等四部門發佈的《關於規範管理短租住房的通知》，我想從法律的角度談一點看法。住宅從本質屬性來看，就是為了滿足人們居住生活，也就是説住房首要目的是用來住的，而不是用來炒的、也不是用來經營的。在當前鼓勵共享經濟的大背景下，業主將閒置的住房用來自行或交給他人經營短租住房當然也無可厚非，既增加了自己的收入，也滿足了他人需要。但是前提是不能影響其他業主的正常居住生活，對利益相關人尤其是相鄰權人的利益保護，是民法的基本制度，也是國內外法律制度的通行做法。尤其是在城市居住小區，房屋空間緊密相連、人口密度較大，加上短租房的特點就是住宿人員頻繁變化、住宿時間不確定，擾民、治安等問題頻發，這些年已經引發很多矛盾糾紛，嚴重影響小區住户的正常居住生活。《民法典》第二百七十九條對這個問題作出了明確的規定，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條對“有利害關係的業主”進行了界定。北京市這個政策的出台回應了社會發展現實矛盾問題，有效地落實了《民法典》等上位法對於住宅小區有利害關係的業主居住權益的保障，對於維護小區正常生活秩序和居民生活安寧意義重大，我相信也必將得到廣大小區居民住户的熱烈歡迎和擁護。