“隱形大地主”平安70.5億紓困雅居樂，開啓房企融資新大門

觀察者網·大橘財經訊（文/張志峯 編輯/周遠方）入股項目公司之前，先交70.51億元誠意金。平安不動產與雅居樂的“誠意”合作，為房企融資找到一條新思路。

12月24日晚間，雅居樂集團發佈公告稱，企業附屬項目公司（均為公司間接全資或非全資附屬公司）與投資者平安不動產簽訂合作協議。

據此，雅居樂將把7個地產項目的部分股權打包出售給平安不動產，後者已同意向有關雅居樂附屬公司支付合計70.51億元，作為此次交易的誠意金。

根據協議，此次交易所涉及的7個項目，分佈於海南、中山、揚州、清遠、天津、鄭州、惠州等地，對應出售的項目權益佔比約35%-50%，均涉及住宅性質，項目總佔地面積約176萬平方米。根據項目具體情況不同，誠意金分別將於0-15個工作日內交付。

值得注意的是，完成上述交易的最終時間預計將在2021年，具體標的價格尚未確定。交易完成後，項目仍由雅居樂操盤，其它相關安排以後續公告為準。

這為當下急需融資的房企們提供了一條“先付錢後交易”的新思路。

權益融資成主流

同策研究院資深分析師肖雲祥向觀察者網分析稱，這筆交易與房企常見的出售子公司股權融資方式一樣，不同的是，來錢更快，跳過了雙方冗長的談判階段，平安直接以誠意金的方式快速注入大量資金，以緩解房企普遍存在的現金流緊張等問題。

觀察者網注意到，自下半年“三道紅線”政策出台以來，房企融資方式立刻花樣百出，傳統的企業債、銀行借款、還外債、信託基金等似乎已經滿足不了開發商“活下去”的美好願望，而引入戰投、配股、成立合資平台、出售項目公司股份等多種渠道股權融資，漸漸成為房企快速改善財務狀況、應付錢荒的主流方式。

例如近段時間頻繁出手的GIC（新加坡政府投資公司），在8月-12月期間，分別與旭輝、仁恆、融創三家房企簽訂合作協議，成立了三家70億規模的合作投資平台，共同投資中國住宅發展項目，三家房企均佔有相應平台51%股權。

此外，包括恒大、龍湖、正商在內的多家上市房企，均先後開展大規模折價配股動作。其中恒大折讓15%融資43億港元，龍湖折讓7.5%融資23.5億港元，正商折讓4.2%融資7億港元。

肖雲祥表示，傳統融資渠道一方面由於政策收緊，負債高企增加融資難度，另一方面還會進一步提高槓杆，不利於企業財務穩健。而通過出讓權益的方式融資就不會有這方面隱憂，不過相應地，由於股權佔比減少，房企所得利潤就會被大量湧入的資本攤薄和吞噬，這也是在此之前房企寧可選擇高槓杆、高週轉模式“鋌而走險”，也不會輕易使用權益融資的根本原因。

有分析人士指出，在過去幾年房地產行業爆發式增長的時代，絕大多數開發商都為自己埋下了高槓杆隱憂，一旦高週轉模式任意一環運轉失靈，所爆發的流動性危機足以帶來滅頂之災，接連倒下的銀億、福晟、泰禾等房企都是前車之鑑。

因此監管部門出台了“三道紅線”政策，分別從剔除預收賬款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比三個方面為房企量身定做了量化指標，以保障房企財務指標健康平穩。所有的利潤都要建立在“活着”的基礎上，就連龍頭房企萬科都多次明確表態，將“活下去”作為未來幾年的經營目標。

在不久前的“2020中國房地產金融年會”上，中國首席經濟學家論壇理事長連平也表示，在當下嚴控有息負債增速背景下，應考慮提高房企股權融資比例，比如合作開發、分拆物業上市、債轉股、引入戰略投資者等，以此來優化房企融資結構。

“隱形大地主”平安

事實上，相比成立合資平台、配股等融資渠道，引入戰略投資者才是房企權益融資的真正法寶。

2016年，恒大重組深深房A之際，一口氣引入戰投1300億。到今年11月，憑藉許家印強大的朋友圈，1300億元戰投幾乎全部轉為普通股，隱患全消，戰投的融資規模和效率令人咋舌。

不止恒大，幾乎所有的地產商遇到債務或流動性危機時，都會不斷進入戰略投資者。

一位上市房企高管在接受觀察者網採訪時表示，開發商手裏有地，而資本財團手裏有錢，兩者結合幾乎是必然的，也是雙贏的局面。並且，往往資本財團不會把“雞蛋放在一個籃子裏”，而是同時瞄準多個優質目標，所以無論房地產大年小年，最賺錢的永遠是他們，而不是開發商。

觀察者網統計發現，在入股房地產行業的各大資本財團中，涉獵範圍最廣、投資規模最大的莫過於中國平安。

近年來，總資產接近8.7萬億的中國平安相繼入股了多家房地產上市公司，包括大型國企如金地集團、綠地控股、華潤地產、保利地產，頭部民營房企如碧桂園、融創中國、旭輝集團、九龍倉、朗詩集團、華夏幸福等，TOP30房企幾乎無所不包，佔據了中國房地產界的半壁江山。而對於重點合作對象，平安通常會拿到二股東的席位。

房企選擇平安，歸根結底還是看上了平安手裏的錢，且是大量低成本或負成本的保險浮存金。而本身不具備開發資質的平安，通過持股方式與開發商合作，不僅獲得一批穩定且可靠的操盤手，同時也獲得了長期股權投資下的豐厚分紅以及一進一出的資本利得。因此，平安素有“中國最大隱形地主”之稱。

不過，向來低調的平安並不喜歡這個稱呼被擺在明面上。前中國平安副董事長任匯川曾公開表態，平安不是房企，堅持純粹財務投資者的定位，不干預企業管理，不做野蠻人，同時，貫徹房住不炒的理念。

任匯川還表示，根據規定，保險資金投資房地產的上限是30%，而平安不動產投資佔比只有百分之2點多，如果把債務、貸款都算在內，也就只有7點多，佔比非常低，完全符合監管規定。只是“因為保險資金體量非常大，所以可能從總金額來看會比較多”。

不過，在房企看來，資本仍然“晴天借傘，雨天收傘”。

上述高管介紹道，過去樓市大環境處於上升期時，房企融資相對輕鬆一點，但近年來資金面收緊之後，房企引資往往處於被動位置，現在部分資本財團往往不滿足於集團股份，而是選擇性的搶佔部分高收益項目股權，所以類似此次雅居樂和平安的合作形式會越來越多。

“當然，這是一個雙方博弈的過程，房企往往會將多項目股權打包出售，好的壞的都有，且附加一些其他有利條款。”上述高管直言。

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