多地需求端穩地產政策繼續密集出台

證券時報記者 張達

繼20省市密集出台穩地產政策從供給端紓困房企後，河南駐馬店率先出台降低首套房公積金貸款首付比例政策，拉開了各地從需求端穩地產的序幕，隨後南寧、東莞、欽州、撫州等地繼續密集出台政策，從調整公積金貸款、給予購房補貼等方面支持購房需求。

不過，近期個別商業銀行調降非“限購”城市首付比例的傳聞，引發了市場對於商業銀行貸款政策放鬆產生遐想。接受證券時報記者採訪的業內人士認為，商業貸款政策沒有變化，全國也沒有一個城市出現首付變化，監管部門已經明確房地產金融政策總體基調不變，後續還要看限購城市是否會有調整。

2月27日，撫州市發佈《關於印發撫州市有效應對疫情促進房地產市場平穩健康發展實施意見的通知》，全力支持房地產開發企業共渡難關，進一步促進房地產市場平穩健康發展。其中，除了降低企業購地資金使用成本、延期繳納城市基礎配套費用、降低預售重點資金監管比例、放寬商品房預售申報條件、加大金融支持力度等紓困房企的政策外，還提出階段性提高公積金貸款額度至60萬元、購買新建普通商品住宅給予150元/平方米購房補貼等激活市場需求的政策。

2月26日，東莞市調整住房公積金貸款政策，包括新增商轉公貸款順位抵押方式、新增可貸額度上浮情形、貸款最長年限統一設定為30年等。2月25日，欽州市發佈穩地產政策，從加強金融信貸支持、加大財税支持力度、加強土地利用支持、進一步優化房地產交易市場監管等方面出台了多項支持措施。其中，在支持購房需求方面，提出實施契税補貼政策。

此前，河南省駐馬店市從供需兩端出台17條穩地產組合拳，其中提出降低首套房公積金貸款首付比例至20%，這是首次出現降低首付比例政策，引起業內廣泛關注。隨後的2月23日，南寧發通知，重新放開了二套房住房公積金貸款政策。

從目前來看，各地在需求端的穩地產政策，除了購房補貼，更多的是通過調整公積金貸款政策，如提高貸款額度、降低首套房首付比例、放開二套房貸款政策等方式來支持剛性和改善性購房需求，這些公積金貸款政策雖然對當地樓市直接影響有限，但是對市場心理影響較大。而對市場直接影響較大的商業銀行貸款政策是否會調整更加備受關注。

2月24日，網傳浙商銀行調降非“限購”城市首套房貸首付比例最低至20%；25日又傳出紹興工行也將調降了首付比例；2月27日，有研究機構數據稱“目前已經有8個城市的首套房主流首付比例為二成”。一時間，市場對於商業銀行貸款政策放鬆產生遐想。

對此，中原地產首席分析師張大偉對證券時報記者表示，“8個城市首付比例二成的數據毫無意義，首先市場關心的是變化，而不是當下執行情況，如果沒有變化，對市場沒有影響。另外，國家政策明確首套房最低首付20%主要指非限購城市，這一數據誤導市場認為有多個城市下調了首付比例，事實是到目前為止，商業貸款政策沒有變化，全國也沒有一個城市出現首付變化。而這8個城市裏面更多的城市一直執行的就是首套房二成首付。”

值得注意的是，2月25日，銀保監會辦公廳主任肖遠企明確表示，房地產金融政策尚未作出調整，銀保監會將會對房地產融資情況進行監測，動態掌握最新情況。各地政府根據所在地區情況對房地產市場進行因城施策，但這是在堅持房地產金融政策大框架下采取的適當調整。

實際上，根據央行、原銀監會2016年發佈的規定，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；二套房貸款最低首付比例不低於30%。

而對於未來商業銀行貸款政策是否會有調整，張大偉對證券時報記者表示，監管部門已經明確總體調控基調不變，要看限購城市是否會有調整，因為限購城市自己出的政策都比央行的基礎規定嚴格。“而且各城市的首付比例也各不一樣，以限購城市北京為例，雖然規定首套普通住宅首付比例是35%，非普通住宅是40%，但因為大部分已經是非普通住宅，所以市場上首套房貸首付比例大部分都是40%。”他説。

此外，對於房貸利率政策，央行在21日和22日已連續兩天明確表態稱，LPR下行基本上不影響個人房貸利率，“房住不炒”仍然是當前房地產調控政策的主導方向，要保持個人住房貸款利率水平基本穩定；2020年要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。