利率大調整，中國房貸族該怎麼選

本報記者 李司坤

固定利率，還是掛鈎“LPR（貸款市場報價利率）+加點”浮動利率？根據央行發佈的公告，2020年3月1日至8月31日，國內“房貸族”需要對此做出僅有一次機會的選擇。選擇不同的還款方式，將影響到每位房貸族每月的月供。

美國《華爾街日報》4日報道稱，中國央行去年12月底發佈公告稱，2020年3月起，原參考貸款基準利率的存量浮動利率貸款，可按市場化、法治化原則，由借貸雙方自主協商將定價基準轉換為LPR或固定利率，定價基準轉換原則上應於今年8月31日前完成，且選擇機會僅有一次。定價基準轉換的存量住房貸款只包括商業性住房貸款，不包括公積金住房貸款。

簡單説，如果選擇固定利率，房貸將維持當前利率水平不變；如果選擇“LPR+加點”浮動利率，今後的房貸利率會隨着LPR變化。LPR每月公佈一次，可升可降。加點數值等於把原合同當前的執行利率水平減去2019年12月發佈的5年期以上LPR，即4.8%，加點數值確定後，將一直固定不變。

究竟是選擇轉換LPR定價加點好，還是固定利率好？面對糾結的“房貸族”，央行公眾號上這麼回答：如果您認為以後LPR會降，那轉換成以LPR為基準加點形式可能更有利。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《環球時報》記者採訪時舉例稱，張先生在2019年時買了一套房子，需要還貸30年。當時5年期以上貸款的基準利率為4.9%，張先生也爭取到9折優惠，則其2019年的實際貸款利率為4.41%。轉化為LPR後，根據銀行政策，參考2019年12月份的LPR利率，即4.8%計算，張先生此次調整後的加點為4.41%-4.8%=-0.39%。到了重定價日，張先生的房貸利率經重新調整應為當時最新的5年期以上LPR加上-0.39%。“如果那個時候的LPR為4.7%，那麼實際利率為4.7%-0.39%=4.31%，還款將變少”。 

家住北京的李先生告訴《環球時報》記者，他此前向銀行貸了150萬元，按揭25年，利率為5.39%，“如果選擇‘LPR+加點’浮動利率方式還貸，到了重定價日，如果當時最新的5年期LPR為4.7%，那麼我的月供將減少。”但李先生同時表示，如果到時最新的5年期LPR高於4.8%，其每個月的月供反而會增加。

“兩種還款方式的區別在某種程度上不會太大，”嚴躍進對《環球時報》記者表示。“LPR利率上升下調可能性都存在，所以沒有多大區別。”但他建議，購房者可採取一年調整一次的LPR利率。“未來一段時間的LPR是以下降為主的，轉換成LPR後，相對省錢。”

《華爾街日報》認為，全球主要國家均為低利率甚至負利率環境，大概率情況而言，中國國內利率水平逐步降低或是長期態勢，房貸利率選擇掛鈎LPR相對更有利。受疫情影響今年2月中國各地發佈政策穩樓市，此時調整房貸還款政策，引發外界對中國樓市政策的猜測。光大證券固定收益首席分析師張旭表示，在利率下行週期中，轉為以LPR為基準的貸款是有利於借款人的，可以享受到LPR下降帶來的政策紅利。“降低居民支付的資金成本，但並不代表對‘房住不炒’的放鬆。”他説，“地產行業、房地產市場的影響因素很多，LPR變動對於兩者都構不成主要影響”。▲