北京部分商住二手房成“負資產”賣房款不夠償還銀行貸款

近日，中國證券報記者走訪北京多個商住房樓盤發現，絕大多數商住二手房樓盤成交價相比2017年3月高位時幾近腰斬，不少業主因着急出手不得不一再降價，所賣房款甚至已無法償還當年的銀行貸款。

2017年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會出台《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，自此商住房全面限購。如今，限購政策出台3年有餘，成交量相比峯值下跌超過95%。

□本報記者 董添

價格現腰斬

“除了特別好的地段，北京二手商住房八成以上成交價跌了50%左右。目前多數二手商住房成交價格和2012年前後價格差不多。”一位在北京從事商住房買賣近10年的中介人士對中國證券報記者表示，“限購政策出台前，同一地段的商住房價格與住宅不相上下。3年過去了，住宅雖然也限購，但是價格仍然小幅攀升，商住房價格卻出現大幅下跌，目前均價普遍不及同一地段住宅價格的一半。”

2017年3月限購政策出台前，個人買賣商住房可以正常貸款，很多投資者當時貸款比例超過六成。隨着房價下跌過半，目前市值已經達不到銀行貸款總額。換句話説，即便賣完房子，也無法全部償還當時的銀行貸款，導致很多房源無法正常解除銀行質押。

在近期成交的商住二手房中，上述現象比比皆是。以朝陽區四環外十里河某商住二手房為例，中國證券報記者查詢該小區最新成交記錄發現，業主此前購買單價為3.5萬元/平方米，現在實際成交價為1.9萬元/平方米，成交價與房屋原值相比跌幅接近50%。由於業主銀行貸款比例較高，其實際收到購房者交付的全部房款後，仍然不夠銀行貸款償還額。中介不得不另外主持簽訂三方協議，以借款方式讓購房者多交付一部分現金給業主，用於償還銀行貸款以解除質押。

“如果不是着急用錢，不可能這麼割肉賣掉，賠得實在太多了。”多位在近期出售商住房的業主對中國證券報記者表示，“當時買這種房子的人，一部分是為了投資，還有一部分是沒有購買住宅資格的人買來自住。當時不限購，既可以自由買賣，也可以高比例貸款，所以身邊很多做生意的人都選擇買這類房子。現在着急用錢，賠得再多也要出手。”

不能貸款是主因

針對造成上述問題的原因，中國證券報記者多方採訪瞭解到，限購政策出台後，商住房只能全款購買，購買門檻提升，賣房的人遠遠多於購買者，供需失衡，是導致價格大幅下跌的主要原因。此外，限購政策實施以來，商住房的辦公屬性被進一步明確，居住功能被淡化，此前流入商住房的熱錢逐步退出，也是商住房價格持續走低的一大原因。

限購政策規定，北京地區二手商住房需要公司或納税、社保繳足5年的個人投資者全款購買。一手商住房則只能由公司全款購買，個人不能購買。但在很多中介的幫助下，個人通過註冊空殼公司也可以購買一手商住房。為了進一步限制此類投機現象，政府對很多商住房新建樓盤的單套面積最低值提出了較高要求，有的樓盤土地出讓時要求商住房單套最小面積不得小於200-500平方米。進一步提高准入門檻，使得購房者需求進一步被遏制。

“很多商住房當時在建的時候，打的就是擦邊球。無論是容積率、密度、物業管理、整體環境還是裝修、配套都是按照住宅標準建造的。不少商住房是民水、民電、有燃氣。除了無法落户、上學以及產權不是70年外，和普通住宅沒有區別。所以限制政策出台前，小户型商住房特別容易賣。”多位商住房銷售人員對中國證券報記者表示。

“當時公司的銷售都喜歡去商住房樓盤賣房子，因為可以貸款，又不限購，且一居室小户型很多。只要地段和開發商稍微有點亮點，特別容易賣，基本就是一搶而空。每個商住房銷售都可以很輕鬆地做到百萬以上的銷售業績。”回憶當年商住房銷售盛況，某頭部房產中介銷售王紅（化名）仍然難掩激動。

在低首付、高貸款、低總價、不限購、可居住等多重利好因素吸引下，原本用於辦公屬性的商住房，逐漸成為住宅的替代品，銷售價格也一路水漲船高。限購政策出台前，商住房價格在短短的幾年時間，價格翻了一倍，與同一地段住宅不相上下。商住房銷售之火熱，可見一斑。

“2017年3月限購政策出台後，前期賣商住房的銷售在接下來的一年裏，基本什麼也沒幹，都在處理糾紛和退業績。最多的銷售退了200萬業績。”王紅介紹，“我自己退了50萬業績。限購政策突然出台，由於屬於合同中的不可抗力，很多本來有資質的客户也紛紛表示不要了，這類糾紛一直持續到樓盤清盤為止。”

撿漏房源增多

中國證券報記者調研發現，目前掛牌賣出的二手商住房同一小區報價相差巨大，報價單價高的房源比單價低的房源高出一倍不止。

“現在商住房的行情是，如果着急賣，必須得降價。掛高的都是不着急賣的。”位於六環外某商住房銷售中介對中國證券報記者表示，“商住房業主中很大一部分屬於私人業主，受疫情影響，這類業主很多着急用錢，變現需求空前。這導致近期很多商住房樓盤出現撿漏房源，為了儘快成交，掛牌價格一降再降。”

據瞭解，在疫情期間，很多中介為了吸引購房者，改良了前期銷售政策，要求房源報價與真實成交價之間的差別不能超過3%，否則銷售人員業績將受到影響。在此背景下，着急出售的房源成交價和報價之間的差距被一再縮小，導致撿漏房源激增。“臨近簽約的房源系統報價基本沒有水分了。”

但有意思的是，記者走訪瞭解到，目前在售的新盤商住房中，有的仍然可以賣給個人，價格遠遠高於同地段商住二手房均價。銷售人員透露，限購政策出台前，開發商可能預見到有限購政策出台，未雨綢繆，將當時還在建設的新房全部過户到了內部員工名下，提前走了網籤程序。房子建好後，由於地段好、精裝修、不佔用購房資質、還可以賣給個人，所以價格比同地段二手商住房高出一倍不止。“這類房子比較稀缺，屬於特殊時期的特殊產品，如果跟同地段住宅比，也算是一種撿漏。”上述銷售表示。