金輝控股上市前盈利能力下滑，債務壓力沉重

【環球網 記者陳超 田剛】近日，金輝控股（集團）有限公司正式向香港聯交所遞交上市申請。回顧金輝控股的上市，非常不順利，早在2016年1月，該公司便向上交所提交了上市申請，但四年來上市未獲得實質進展；隨後又申請在A股上市，但是今年3月該公司向中國證監會提交申請，自願撤回其A股上市申請。對此，金輝控股在3月26日給出的理由是：“中國房地產行業調控和監管環境收緊，總體融資環境所面臨的挑戰日趨嚴峻，以及為獲得國際證券市場認可”。

但是客觀來看，目前港股地產股的景氣度也不高，恒大、碧桂園兩大龍頭今年以來的股價跌幅分別高達35.9%和24.84%；再如與金輝控股經營體量可比的佳兆業、禹州地產等，目前的市淨率僅為0.64倍和0.76倍，市價相比賬面淨資產均存在較大幅度折價。在這樣的背景下，金輝控股赴港上市前景能否樂觀，仍面臨很大考驗。

更何況，市場對於金輝控股的財務壓力始終存在爭議，公開財務數據也指向該公司目前的財務狀況並不樂觀。

債務壓力沉重

根據19金輝01債券公開的信息披露，截止到2019年上半年末，金輝控股資產負債率始終保持在85%左右的高位，特別是剔除預收賬款後的資產負債率也始終保持在76%以上，相比佳兆業、禹州地產等可比公司，都高出很多；同時，金輝控股2019年上半年經營活動淨現金流為-32.71億元。截止到2019年末，金輝控股的淨負債率高達170%，超過了大多數已上市房地產公司。

據中國房地產大數據應用服務商克而瑞公佈數據，金輝控股2017年至2019年的全口徑銷售額分別為445.1億、746.8億元和888.6億元，2019年增速為18.99%，相比2018年67.78%的同比增速相差巨大。同時，隨着2019年房地產融資政策持續收緊、融資成本攀升，克而瑞地產研究數據還顯示，金輝控股在2019年上半年整體平均融資成本由2018年底的6.68%增至7.04%。

另外，資產負債表數據顯示，公司一年以內需償還的有息負債並不高，但事實上，體現在公司長期負債中的應付債券中，卻存在大量債券附有選擇權；如果債券持有人行使提前償還本金的選擇權，金輝控股的應付債券中據大部分都將在1年以內進行償付。

記者還關注到，在2019年7月聯合信用評級給予了金輝控股AA+的主體評級，但隨後在2019年10月聯合評級國際則給予了金輝控股BB-的主體評級。

盈利能力呈現下滑趨勢

根據金輝控股向港交所遞交的招股書顯示，2017年至2019年期間，主營業務收入分別為117.8億元、159.7億元、259.6億元，複合年增長率約48.5%；而在2017年至2019年，公司實現淨利潤22.2億元、23.0億元及26.9億元，複合年增長率僅為10%，顯著低於同期收入的增速；同時，截止2017年到2019年底的毛利率分別為32.2%、30.2%、21.8%，呈現持續下降，特別是2019年毛利率下滑幅度非常大。

另據財務數據顯示，金輝控股在2019年上半年的有息負債規模相比2018年末還有所提升，但是同期計入到利潤表中的利息費用僅為1.12億元，尚不足2018年全年4.97億元利息費用的四分之一。很顯然，這對應着金輝控股在2019上半年將更大比例的利息支出進行了資本化、計入到了存貨當中，在財務數據是就體現為將當期的利息費用，延後確認到以後年度結轉的成本當中。在臨上市前，公司將更大比例的利息支出進行資本化，令人懷疑美化利潤表、虛增盈利能力的目的。

此外，針對金輝控股開發的項目質量存在問題，也屢見報道。據人民網陝西頻道此前報道，2017年8月金輝業主向西安市省委書記投訴稱，西安曲江金輝世界城項目C區違建存在違規施工情況，未經規劃局批准公示，未告知業主，隨意更改規劃，違規違法施工，把原規劃花園綠地改建為樓宇等問題。 2019年3月金輝控股業主投訴金輝物業福州公司，稱其2017年在融僑置業有限公司旗下淮安二期倉山區金輝溪溪裏小區購買的房屋存在裝修合同強行捆綁銷售情況，且業主認為開發商提供的裝修明細裝修質量價值不符合裝修合同的價格。