戴着口罩搶房 誰在透支深圳下半年購房需求？

證券時報記者 若冰

一朋友發微博説自己近日在深圳買房的經歷：下午去看房，進了屋，發現另一撥客户也在裏面。於是我決定速戰速決，簡單看了一圈，就跟中介説，這房子我要了，結果中介説，不好意思，那邊的人已經下單了——一個巨浪，心裏拔涼拔涼的。

就是這麼快，眨眼的功夫，看中的房源被搶購，這不是記者近期聽聞的第一例。

正當人們把深圳房價近期交易量活躍的原因歸咎於房產抵押經營貸、小微企業貼息時，深圳五部門調查結論已出爐：目前深圳市區兩級貸款貼息項目均未進入資金髮放階段，不存在網傳貸款貼息資金進入房市的情形。與此同時，對於市場傳言深圳房價暴漲，深圳市住建局負責人也已闢謠：今年一季度深圳新房價格上漲1.0%，二手房價格上漲2.8%，房價總體平穩、略有上升。個別自媒體基於掛牌價得出一季度二手房價格大幅上漲9.7%的結論，與事實嚴重不符，不排除個別中介機構和人員惡炒深圳房價。

拋開惡炒深圳房價因素，3月以來，深圳樓市回暖，成交量上升卻是事實。深圳市房地產中介協會（以下簡稱“深房中協”）統計的最近一週（4月13~19日）深圳住宅成交數據來看，一手住宅周成交量811套，環比下降4.7%，周成交面積7.6萬平方米，環比下降1.3%。但二手住宅周成交量1765套，環比上漲高達37.7%，周成交面積11.1萬平方米，環比上漲36%。二手房住宅開單量連續8周持續上漲，較8周前上漲132.8%。住宅依舊是二手房交易的主流類型，佔成交總量的90%。

深圳的購房需求從來就很龐大，疫情不過是短暫壓制了需求。疫情期間，到底誰在戴着口罩急切地在深圳買房？證券時報記者採訪數位業內人士總結，主要是三類人。

新剛需越來越多

一線城市無論是創業還是就業，機會更多，發展前景更大，對年輕人吸引力大，這是毋庸置疑的。深圳外來流動人口多，剛需族羣越來越龐大，其中不乏實力強勁的年輕人。

一位同行講述了他的驚訝。聽説深圳豪宅不好買，大學老同學委託資深的他幫表外甥選房子。同行一瞭解，嚇一跳，要買房的年輕人剛畢業沒多久，來深圳時間不長，竟然要買1500萬以內的房子，還是首次置業！而在諮詢這位同行之前，這位表外甥，在這段不長的時間裏幾乎看遍了深圳在銷、將銷的大部分前海、福田豪宅。目前相中未開盤的新世紀臨海攬山和華潤城4期，更多豪宅並不看在眼裏。

當然，有這樣實力的新剛需們不多見，錢多的搶豪宅，錢少的秒舊房，只要有機會，搶奪深圳房源的新置業者們從來不缺。前日，記者的一朋友電話諮詢買房意見，聲音十萬火急：“深圳南山區，二十多年樓齡的老統建樓，三十多平方米，樓梯房，50年產權，單價5萬出頭，離地鐵口僅500米。”對方告知，業主有很多房產，疫情影響，需要資金，低價套現的。自家親戚剛來深，想在市中心買套自住房，錢不多，這個總價不高。最後還不忘一句：“房子很老很舊，但户型很好很實用。” 這是上午十點多的對話，中午十二點，朋友微信回覆：“沒了，別人搶了，定金都付了。”就是這麼快，連糾結的時間都沒有。對於自己的猶豫，朋友後悔半天，最後給記者留言：“幫我找找，還有沒有其他房源？”

換房改善需求也很旺盛

換房改善的需求不會因為疫情而壓縮。春季是往年學區房銷售熱期，受疫情影響，今年春節後看房的節奏慢了。隨着復工復產的推進，3月開始，各地產中介的門檻再次熱鬧起來。

2月底開始看房，3月初籤合同，翁小姐置換學區房非常神速：“即便這樣，現在還無法裝修，看來9月開學前是搬不進去了。”為了給即將上小學的孩子謀得好學位，年前，翁小姐就已經開始瞭解深圳福田名校百花小學附近的房源。優質的學位房從不掉價，翁小姐瞭解到，百花小區即便是很破舊的二手房，單價也高達10萬左右，比同區其他新房還高一兩萬。算了一筆賬，一家老小，最起碼得需要個兩房。為了湊首付，翁小姐年前先賣掉了自家在坂田的一套房子，準備年後敲定百花附近的學區房。疫情暴發後，看房的節奏放緩，但翁小姐從未減少和地產中介在線上的交流，邊關注疫情進展，邊瞭解最近放盤。隨着疫情控制效果明顯，翁小姐2月底就迫不及待地看了幾處剛放出的房子，一週不到，敲定了其中一套八十多平方米的房子。“我看的那套房子，幾個客户都在考慮。看房的時候，還有兩個中介人員帶客户看。儘管户型不是很滿意，但為了孩子上學，放出的學位房有限，我們很快就籤合同了。”

有同行透露，還有資深的購房人士也在積極置換優質房源。一位外派來深圳工作十餘年，手上約三十餘套房的香港人，把在福田和羅湖的房源陸續出手，打算全部置換成少量有學位的優質房源。還有實體企業高管近期行情不好，賣了自己6套房源置換成深圳灣悦府。“與其打散放在市場，不如選一個優質的標的統一放。這樣更保值，接下來的行情，我們也預計不準，不知道會蕭條多久。”

豪宅客搶盤不手軟

疫情期間，大部分行業都面臨着前所未有的生存危機，壓力空前，深圳個別幾千萬的豪宅動輒秒光卻也是事實。深圳是全國民營經濟最發達的城市，土地面積少，落户門檻低，新增人口遠比京滬多，這些都是深圳房價堅挺的強有力支撐。

業內總結，深圳的豪宅有幾個特點。第一，深圳豪宅更剛需化，120~200平方米的面積自帶地鐵、頂級名校。這樣，有需求的客户會多。第二，公寓引領了深圳頂級豪宅的發展，降低了購房資格要求。全國、全球富豪都可以來深圳買買買。第三，深圳豪宅的價格標杆是香港。香港的中環、香港的半山、香港的淺水灣，一套apartment式的豪宅也都是以億計價。這些得天獨厚的特點，導致深圳豪宅市場的抗性小、客户多，豪宅變剛需。

此外，深圳的豪宅，還有很好的融資屬性，無論住宅還是公寓，都能用上不錯的槓桿。以槓桿投資深圳豪宅，已經讓一批中產變成了富豪本身了。深圳豪宅動輒一年漲個幾百萬，上千萬。甚至還能貢獻出幾億增幅。比如，香蜜湖的學位房，一年拉漲個兩三百萬；華僑城的別墅，早年6000萬入手的買家4個億套現。香蜜湖、後海、深圳灣、寶中等以萬計的高級白領躋身富裕。造富效應，吸引更多的富豪入場。

火熱行情存在很大變數

深房中協認為，目前深圳樓市的確存在局部片區，局部樓盤被“熱炒”的現象，並且在“熱炒”的背後，存在部分投資公司、自媒體與房地產中介人員等多個利益方組成的機構化炒房團隊利益鏈，在助推此輪樓市“虛火”。

根據深房中協中介標準指數顯示，隨着行業復工復產的推進，3月份樓市成交量雖然有了一定程度的恢復，但區域間分化態勢明顯，成交集中的區域也主要集中在具有優質地理位置和優質學區資源的片區內。但總體而言，一季度成交量並沒有因為熱炒行為，而造成上述熱點片區內網籤量（成交量）的明顯大幅上漲。此外，樓市的“虛火”並沒有給行業帶來明顯的效能提振，通過深房中協數據統計，行業近期的實際生存狀況並不易，一季度行業人均網籤0.30套，環比2019年四季度下降49%，同比2019年一季度下降9%，同比、環比都呈下降態勢。因此，實際成交情況與樓市表面火熱的感官體驗並不一致，説明了分化語境下的這一波市場行情並不具有全市代表性。

此外，深房中協根據調研與分析，認為現階段的樓市行情，主要是因疫情期間和節前積壓的需求，在3月份集中得到了釋放，疊加效應較明顯。同時，此前部分“熱炒”的行為在一定程度上也帶動了市場節奏，綜合作用下，才導致了3月份行情在表面上顯得“過熱”。但鑑於未來我國經濟的下行已成大概率事件，基本面的疲軟，尚不足以為購房者提供更高、更穩定的收入來源，勢必會傳導影響到樓市未來的預期。同時，現階段的市場行情，在一定程度也透支了二季度，甚至是下半年的需求。從長遠看，當下的樓市行情能否一直延續下去，仍存在較大變數。