老舊小區加裝電梯，怎麼渡難關？

李宇嘉

當下，擴內需備受重視，但有效內需的最大潛力在哪？當屬老舊小區。近期，老舊小區改造明顯提速，住建部明確2020年要改造老舊小區3.9萬個，比2019年要翻一倍。問題是，自2015年國家提出老舊小區改造以來，這一民生工程進展很緩慢，2015-2019年僅完成4萬個小區改造。主要原因是，老舊小區基礎設施的欠賬太大，住户收入水平普遍不高，老齡化程度重，雞毛蒜皮的事多，利益關係盤根錯節，社會資本不願進入，財力也無力負擔和兜底。

筆者認為，除了水電氣路管網等基礎設施“補短板”外，能否推進加裝電梯，將是打通改造各環節的抓手。一部電梯可以激活一棟樓的價值，不僅老年人上下樓方便了，換房需求、租賃需求和裝修需求等接踵而來，這反過來也會倒逼社區公共服務打通“最後一公里”，養老、扶幼、文化室、醫療、助殘、家政、快遞、便利店等就有了需求之本，這會讓本已陷入無人打理和衰敗循環的小區重新煥發生機。但是，加裝電梯恰恰就是老舊小區改造最難啃的骨頭。

加裝電梯，大家都認為這是個好政策，但推進起來卻非常不順，很多項目做業主的工作要花1-2年時間，業主反悔、“死也不同意”的事情常有。究其原因，就在於低樓層和高樓層之間的利益博弈。加裝電梯對一棟樓的影響，本質上是樓層間的房價體系變了。未加裝電梯之前，相對於3-6樓來説，儘管1-2樓採光、通風不太好，但卻免除了爬樓梯之苦。反映在房價上，1-2樓的房價並不比3-6樓低多少。但是，變成電梯房之後，樓棟的房價體系徹底變了。

對於5-6樓來説，不僅頂層通風采光好，而且一下成了“電梯房”，從最不待見的樓層，一下變成了香餑餑。自然，5-6樓的業主是加裝電梯的堅定支持者，只是在具體費用承擔比例上扯扯皮，最後一定會妥協的；3-4樓的業主比較曖昧。加裝電梯之前，3-4樓是好樓層，既有通風、採光的優勢，爬樓梯還不怎麼累；加裝電梯後，3-4樓可能不是最好的樓層了。但同時，3-4樓也能享受到“電梯房”的紅利，而份子錢相對5-6樓來説還並不算多。

所以，街道、居委做工作時，往往先集中力量拿下3-4樓業主，打消其“騎牆頭”的想法。這樣，加裝電梯徵求意見時，同意一方的力量就強大了。對1-2樓的業主來説，除了擔心電梯會影響採光、通風，會產生噪音，自己會吃大虧之外，更多的是覺得便宜都被3-6樓的佔了，而自己沾不到“電梯房”的任何好處。反而，加裝電梯以後，1-2樓就成了最差的樓層了。加裝電梯前，如果有人願意買這棟樓的房子，1-2樓還是一個相對不錯的選擇，但加裝電梯之後，1-2樓估計很難獲得買家、租客的光臨了，不好住、不好租也更不好賣。

所以，也就不奇怪，為何大多數1-2樓的業主“死也不同意”。目前，全國17萬個待改造的老舊小區，合計要加裝250-300萬部電梯。根據住建部數據，2018年全國老舊小區加裝電梯已完成1 萬多部，正在施工的有4000多部，正在辦理前期手續的有7000多部。滿打滿算，完成率也不足1%，可見有多難。筆者認為，只有當整棟樓的利益融合在一起，加裝電梯的問題才更容易被推進，而這一切除了要伴隨誠懇協商、相互磨合外，利益補償才是關鍵。

根據筆者調研，但凡長期住在1-2樓的，很多是離退休人員、下崗職工。儘管他們擁有住房，但並未分享到地產發展和城市化的多少紅利。相反，過去房地產發展，走的是增量擴張、新區開發、存量拆遷（棚改）的演進路徑。老舊小區是最後才被看到的，不僅公共配套嚴重缺失、嚴重老化，房屋內部的境遇也每況愈下。因此，筆者認為，老舊小區改造，不僅是為了擴內需，重要的是讓居住在裏面的人羣，能分享城市化和房地產的紅利。因此，對於1-2樓的訴求，更多應該以經濟補償的方式來滿足。這樣，不僅能順利推動整個小區的改造，還能帶動整個社區復興，存量房裝修、流轉，經濟賬，還是福利賬，這都是划算的。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）