五一樓市回暖營銷花樣頻出 “房住不炒”房價難以大幅上漲

原標題：“暫停鍵”重啓 五一樓市回暖

5月5日，李友再次以近20000步佔領了100多個好友的微信運動封面。“給你看我的微信步數，這兩週基本都在10000步以上，5月2日那天走了快30000步。”北京的二手房中介銷售李友，翻開微信運動頁面，高走的折線再次從側面證明休息了近兩個月的他，又進入了忙碌的帶看生活。

2020年，一場突如其來的疫情讓眾多行業按下了“暫停鍵”，房地產行業也不例外。空蕩的銷售處，被擋在社區門外的二手房中介，種種場景歷歷在目。隨着疫情防控形勢的好轉，樓市開始回暖。

營銷花樣頻出 看的比買的多

“4月後帶看量恢復比較明顯。”李友説，受疫情防控形勢等因素影響，春節過後，市場基本處於暫停狀態，每天所做的就是通過APP看能不能找一兩個意向客户先聊一下。4月後，很多之前網上聊的客户先後回到北京，帶看量明顯上升。

中原地產數據顯示，2020年五一小長假前4日，北京新建住宅網籤666套，二手住房網籤量139套，合計簽約805套，較2019年同期的376套相比，上漲114%；深圳方面，2020年五一前4天商品住宅網籤299套，較2019年小長假同期網籤286套，上漲4.54%；廣州方面，五一前3天網籤套數352套，較2019年同期的302套，上漲16.56%。

值得一提的是，多地購房活動也促進樓市快速進入狀態。江西省住房和城鄉建設廳官方微信號“江西住建”發佈消息稱，江西各地房地產業協會積極響應省委、省政府掀起“五一熱”、打響“紅五月”部署和號召，省、市、縣三級聯動，在全省範圍內組織開展“紅五月”百城千企萬店房地產消費季活動。

濟南方面，各大房企下足功夫，組織恐龍展、風箏節、藝術展等吸引客流。此外，價格上打折，添加贈送吸引購房者。例如“買房送10年物業費”“買地下室免費安裝儲物架”等。

北京方面，也花式營銷迎客。例如有的項目直減30萬元，有的推出“無憂購房季”，1萬元認購，60天內享受無憂退房，推薦客户成交享萬元豪禮等活動。

“看的比買的多的現實仍未改變，有的業主房子已經掛了七八個月，看的人很多但還是沒有動靜。”李友坦言，五一市場有所恢復，但遠談不上“火熱”。他表示，雖然網絡上傳的神乎其神，感覺疫情期間的需求在這兩天快速釋放，但實際上只能説市場逐漸恢復到疫情之前，但並沒有超乎想象的熱度。“很多看房者都是因為疫情暫緩出京計劃，便選擇來看看房。”

樓市重啓 市場逐步恢復

對於五一樓市成交量的上升，中原地產市場總監張大偉表示，年初因為疫情影響滯後的簽約逐漸在開始恢復，這也是網籤數據明顯上升的主要原因。“疫情基本平穩，各地經濟都在快速復甦，對於房地產市場來説，4月平均恢復水平已經超過了去年同期的80%，北京方面，有望在5至6月逐漸恢復1.3萬套以上的水平。”

上海易居房地產研究院最新報告顯示，從成交的絕對量來看，2020年4月13城二手房成交量與去年3月相當，需求集中釋放。具體來看，4月易居研究院監測的13個城市二手房成交量約為7.2萬套，環比增長37.0%，同比下降 19.4%。

土地方面，易居房地產研究院報告顯示，4月，40個典型城市土地成交建築面積5711.9萬平方米，環比增長103.9%；同比增長24.2%。

上海易居房地產研究院研究員王若辰表示，疫情對一季度土地市場造成了較大影響，隨着情況好轉，前期擠壓的正常需求有所釋放，成交量增長明顯。

張大偉説，從全國市場看，一季度積壓的購房者逐漸入市，市場快速恢復，疊加部分二三線城市户籍政策寬鬆，推動了市場的企穩復甦。整體看，4月各地樓市復甦持續，對於部分城市來説，已經開始恢復到了去年平均水平。

中原地產數據顯示，2020年1至4月，我國各地合計房地產調控政策達238次，較2019年同期的164次，同比上漲45%。其中，4月全國房地產調控政策繼續多發，單月房地產調控次數多達67次。

“房住不炒”不松 “穩定”大勢不變

對於疫情後的房地產市場，多位業內人士認為，“房住不炒”仍是房地產發展紅線，熱錢難以集中流入，雖然個別城市會出現“紅五月”、“紅六月”，但整體而言，市場難以長期維持高活躍度，價格也難以有大幅度上漲。

張大偉表示，雖然市場成交量有望快速恢復到去年同期平均水平，價格也有出現局部小幅度上行的可能性。但整體房住不炒背景下，預計市場不會有大幅度波動。

野村證券中國宏觀經濟研究報告也指出，預計政府將維持其對房地產行業的謹慎態度，以避免房地產泡沫及後續可能的房地產市場萎縮。

近日有數據調查顯示，96%的被調查居民家庭擁有至少一套房產。此外，56.5%的被調查家庭有負債，平均負債餘額為51.2萬元/户，住房是被調查居民家庭資產負債表中最大的資產項目，佔全部資產的59.1%，按揭貸款佔負債居民全部負債的75.9%。

同時，2020年一季度居民購房槓桿率已有小幅上升。數據顯示，一季度全國居民購房槓桿率為32.1%，環比上升0.7個百分點，住户部門槓桿率繼續上升至57.7%，環比上季度上升1.9個百分點，同比去年同期上升4.6個百分點

此外，庫存承壓，去化上升也決定未來房地產市場難以大幅升温。數據顯示，2020年一季度全國商品住宅新開工面積和銷售面積持續下降，全國商品住宅潛在供求比預計將持續上行至三季度，去化壓力增大。3月，全國商品住宅潛在供求比為1.12，環比上升0.5%，同比上升 18.2%，持續處於供大於求之勢。

王若辰認為，調控取向必須堅持房住不炒，房地產調控的大門預計打開的可能性不大。在此背景下，未來幾個月10城庫存和去化週期或仍將上升，同時供求比預計將持續上升至三季度，去化壓力繼續增大，市場將繼續降温。