多地高溢價地塊頻現土地市場火爆又來？

證券時報記者 張達

近期，部分城市土地市場格外火熱。就在“五一”假期的前一天（4月30日），南京、紹興、佛山、揚州4城土拍大戲同日上演，多宗地塊經過超百輪競價才成交，溢價率最高近90%。來自研究機構的統計數據顯示，4月土地市場量價齊升，高溢價地塊頻現，“地王”再現。接受證券時報記者採訪的業內專家認為，目前一些地方土地市場確實出現了“地王”情況，個別區域的土地市場熱度會有所上升，但是過熱的情況出現概率不太大，不過也要引起高度的警惕和重視，一定要避免土地市場炒作引發的市場過熱再現。

證券時報記者根據公開報道梳理，繼前一日以129.06億元成交5宗地後，4月30日，南京再次以242.4億元成交5宗地塊，共有20餘家房企參與競拍，土拍大戲連續兩日上演。其中，有兩宗住宅地塊競價次數超百輪，一宗被萬科以43.5億元拿下，溢價率35%，另一宗被融創以40.1億元拿下，溢價率36%，兩宗地單價均破4萬；更有一宗被寶能競得的商住地塊競價次數接近200次，溢價率達45%；另兩宗底價成交的地塊，單宗金額也均超60億元。

同日，紹興、佛山、揚州均有高溢價地塊成交。其中，紹興某住宅用地經過152輪競價被中交+花樣年聯合體以41.56億元競得，溢價率高達46%。佛山某住宅兼容商服用地經過50輪報價被恒大以總價47.37億元競得，溢價率約46%，成為順德總價“地王”。揚州某住宅用地經過242輪競價，被世茂以9.46億元競得，溢價率高達88%。

一日四城現溢價率超40%地塊只是近期土地市場的一個縮影，整個4月高溢價地塊頻現，一宗地競拍次數超200次時有發生，“地王”再現。其中，4月22日廈門一含住宅綜合用地被上海泰鳴以103.5億元成交，摺合樓面價50599元/平方米，溢價率43.8%，成為廈門總價、單價雙料“地王”。這也是繼2月20日310.5億元成交的上海“地王”後，年內全國第2宗百億“地王”。

來自多家研究機構的數據顯示，4月土地市場量價齊升，300城土地成交均價創2018年以來新高；40個典型城市土地成交建築面積和土地出讓金收入環比漲幅均超100%，同比漲幅超過20%；寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價率超過30%。

對於4月土地市場量價齊升的原因，上海易居房地產研究院研究員王若辰認為，一季度積壓的需求明顯釋放，其中二線城市地市復甦更加明顯，反映當前開發商在這些區域拿地更為激進一些，也是在當前風險與機會並存的形勢下更好的選擇。

中原地產首席分析師張大偉進一步指出，疫情對房企的資金鍊影響雖然大，但國內融資難度降低，部分企業拿地積極性再次提高。多地再次出現高溢價率土地成交，特別是廈門等地再次出現歷史最高總價百億地塊，使得土地市場熱度持續提升。

對於當前高溢價地塊頻出是否意味着土地市場有過熱風險，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受證券時報記者採訪時表示，目前一些地方土地市場確實出現了“地王”情況，個別區域的土地市場熱度會有所上升，但是過熱的情況出現概率不太大。原因有三點：第一，中央關於房地產調控政策沒有變化，穩地價是“三穩”之一，房地產監測和調控機制在完善，問責機制在加強。第二，根據土地制度新規和相關規定，熱點中心城市和都市圈的土地供應規模更大、更及時，與此同時供地渠道更加多樣。第三，基礎制度改革和房地產市場形勢的變化，也可能使房企在拿地過程中理性成分有所增加。從目前土地交易價格的溢價率情況看，市場總體還比較温和。

不過，倪鵬飛同時指出，對這一問題也應該引起高度的警惕和重視。目前的情況令人聯想2015~2016年個別區域的那輪樓市過熱的循環機制，即先是個別城市不斷高價拍出“地王”，然後通過媒體放大，形成漲價預期和市場恐慌，於是在金融機構的支持下，住户部門大量入市，開發企業藉機漲價，然後土拍價格進一步上升，進而循環推進，不斷強化，並且過熱從一線城市開始向周邊擴散。前事不忘後事之師，要實現“三穩”的目標，一定要避免土地市場炒作引發的市場過熱再現。為此，要進一步完善土地市場監管制度，完善土地拍賣制度，拓寬土地供應渠道，完善土地與人口流入、與商品房存銷比的掛鈎機制等。