“地王”頻現 頭部房企4月攬地買不停

■ 編者按

房地產行業已告別高增長階段。在行業發展面臨大變局之際，中國證券報·地產週刊應運而生。週刊將聚焦行業大事件、對話焦點人物，跟動態、析市場、觀趨勢，與讀者一起見證行業變遷。

近期廈門等多個熱點地區百億級“地王”再現。業內人士稱，多地紛紛出讓優質地塊，不少地塊地理位置佳，資源稀缺。優質地塊頻出疊加政策利好，同時房企境內融資壓力有所緩解，拿地積極性大增。TOP100房企4月拿地金額環比增長超過100%。

房企出手闊綽

中指研究院數據顯示，4月TOP50房企拿地總額3102億元，同比增長0.5%，環比增長105%；Top100房企拿地總額3882億元，同比增長7.2%，環比增長108.9%。房企拿地熱情逐步回升。

頭部房企拿地尤其積極。據中指研究院監測，2020年前4月，保利地產、香港置地、中國恒大3家房企拿地金額均超過300億元。龍湖集團、華潤置地、綠城中國3家房企拿地金額在200億元至300億元。新城控股、招商蛇口分別攬地198億元及192億元。TOP10企業拿地總額2400億元，佔TOP50企業的37.8%。

中國恒大等龍頭房企出手闊綽。中國恒大4月單月拿地240億元，在一線城市拿地額佔比較大。其中，在北京拿地2宗，並以68億元於廣州拿地，部分土地用於興建世界一流專業足球場。公司僅一線城市拿地金額就高達130億元，補充其在一線城市樓市的土地儲備。

南京多宗地塊分別被金地聯合體以68.7億元、華夏幸福以63億元、萬科以44億元和融創中國以40億元奪得。

房企為了緩解資金壓力，聯合拿地的情況較普遍。中國證券報記者觀察發現，聯合體參與了多個熱點大額地塊競拍。

從1月-4月的情況看，Top50房企拿地總額6360億元，同比下降14.1%；Top100房企拿地總額8244億元，同比下降7.1%。

提振土地市場

近期，福建廈門等地區百億級別“地王”再現，土地市場關注度提升。

4月22日，廈門一宗含住宅用地的綜合地塊被上海泰鳴貿易有限公司以103.5億元成交，摺合樓面價50599元/平方米，溢價率達43.8%，成為廈門地區近年來總價、單價雙高的“地王”地塊。這是繼2月20日上海310.5億元“地王”成交後，今年以來全國第2宗百億級“地王”。

上述地塊吸引了深圳平安、上海泰鳴貿易、中駿、杭州建杭、中海、融創、綠城、旭輝、建發、首開+保利+華潤、國貿、珠海華髮、金茂、匯成多家房企參與競拍。根據廈門市自然資源和規劃局披露的土地出讓公告，該宗地塊以“價高者得”的方式拍賣出讓。根據廈門市政府對房地產市場調控的要求，廈門市住房保障和房屋管理局有權對本次出讓商品住宅的預售及銷售價格進行限制，地塊內商品住房銷售均價不得超過70800元/平方米。

貝殼研究院指出，廈門市政府提振土地市場、穩定房地產市場，激發了房企在資金壓力較大的情況下出手取地的熱情。“地王”的成交，可以起到助推廈門房地產市場快速恢復的作用。

除上述地區外，廣東順德同樣出現了“地王”。該住宅兼容商服用地經過50輪報價，最終恒大以總價47.37億元競得，摺合樓面價約11297元/平方米，溢價率約46%。該地塊成為順德總價“地王”。

中原地產首席分析師張大偉表示，儘管疫情對房企的資金鍊影響較大，但隨着國內融資難度降低，部分企業拿地積極性提升，多地出現地塊高溢價率成交。特別是廈門等地，再次出現歷史最高總價的百億級地塊，使得土地市場熱度持續提升。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英指出，近期出讓的“地王”住宅用地資源稀缺，地理位置佳，且周邊各類配套建設較成熟，教育、醫療資源優質。同時，為減少疫情帶來的負面影響，多地出讓較優質的地塊，有利於穩定樓市，提振市場信心。

過熱概率較低

優質地塊頻出疊加政策利好，房企拿地積極性提升，推動土地市場升温。易居研究院數據顯示，4月40個典型城市土地成交建築面積約為5711.9萬平方米，環比增長103.9%，同比增長24.2%；土地出讓金為3043.5億元，環比增長121.2%，同比增長21.4%。

從成交價及溢價率看，據克而瑞研究中心統計數據，4月份300個城市土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創2018年以來新高；成交溢價率為15.6%，較3月上升3.3個百分點。

土地市場回暖在核心一二線城市表現尤其明顯。據克爾瑞監測數據，對於福州、廈門、昆明等城市出讓的地塊，參與競拍的企業都在10家左右，競拍多超過50輪。供應放量推動成交上升。從成交結構看，一二線城市的地塊建築面積佔比達到57.6%，相比2019年的49.1%明顯提升。

部分地區連續出讓地塊。以南京地區為例，4月29日，5宗地塊以129.06億元的總價成交；4月30日，再次以242.4億元成交5宗地塊，共有20餘家房企參與了競拍。

熱點地塊受追捧，導致溢價率攀升。4月9日，雲南昆明1宗住宅用地成功出讓，恒大地產集團昆明有限公司最終以6.89億元競得，樓面價為4143元/平方米，溢價率為97.42%。該地塊位於昆明高新技術產業東區，面積6.65萬平方米，容積率大於1且小於等於2.5，起始價為3.49億元。

深圳等熱點地區出讓的地塊多為建設人才住房。5月12日，深圳掛牌4宗地塊，總起始價77.78億元。據土地出讓文件，A917-0057、A614-0506宗地建設住宅類型為人才住房；G14313-8018宗地建設住宅類型為人才住房和安居型商品房。其中，人才住房建築面積為71330平方米，安居型商品房建築面積為132470平方米。

中西部二線城市也是房企青睞的投資熱土。其中，西安4月成交超過300萬平方米，蘭州、成都、鄭州等地4月土地成交均超過100萬平方米。另外，廣州、天津、蘇州等地4月成交放量明顯。從目前情況看，土地市場回暖率先從核心一二線城市開始。二季度，這些區域仍將是企業關注的重點。三四線城市中，經濟實力較強的東莞、温州、佛山等地4月土地成交量居前。

對於未來土地市場走向，克而瑞研究中心研究總監林波表示，部分熱點城市地塊出讓受追捧，但地價尚屬合理範圍，沒有出現“麪粉貴過麪包”的現象。預計下半年土地市場熱度會有所回落，三四線樓市地價尚有下降區間。多位業內人士指出，“穩地價、穩房價、穩預期”的調控政策沒有變化。個別區域土地市場熱度上升，但出現過熱的概率低。