大灣區土拍持續火熱 都市圈對標東京紐約

證券時報記者 吳家明

5月，南方的天氣已非常炎熱，粵港澳大灣區內，以廣州和深圳等龍頭城市為代表的土地拍賣市場亦極為火熱。

近日，廣州進行了一次史詩級的土地出讓。當日由於線上圍觀土拍的人太多，廣州公共資源交易中心外網訪問量大增，造成網絡塞車導致多宗地塊延時競價。深圳前海則於近期又誕生了一塊百億土地。不僅如此，深圳在近日又連續推出多宗居住用地。

粵港澳大灣區內地9個城市的房地產市場表現均呈現逐步回升的態勢。以一手住宅成交量看，東莞、惠州和佛山的4月一手住宅成交量環比漲幅均超過20%，其中，東莞“一騎絕塵”，刷出了45.09%的環比漲幅。

土地市場熱絡的背後，是房企尤其是區域性房企對粵港澳大灣區的大力押注。一家國有上市房企的土地拓展部負責人告訴證券時報記者，不管是全國性房企還是地方區域房企，拿地的區域性戰略已越來越顯著，特別是看到一些外地房企進駐一線城市的失敗案例後，外地房企顯得愈發謹慎，區域性房企拿地卻越來越積極。

區域性房企很積極

廣州和深圳是粵港澳大灣區的龍頭城市，近期陸續引來房企重金押注。

上週，深圳前海一宗總建面18.36萬平方米的二類居住用地進行現場拍賣，起始價79.9億元，最高限價115.97億元，採用“雙限雙競”方式出讓。

這是前海蛇口自貿片區自成立以來第三塊通過招拍掛出讓的居住用地，位置優越，吸引了不少房地產企業參與，其中還包括不少“企業聯合體”，特別是“金地+華潤+電建”、“天健+前海投控+深業”這兩個央企國企聯合體陣容吸引了市場目光。經過近百輪激戰，深圳市龍光房地產有限公司成功將該宗地塊收入囊中，摺合可售樓面地價為每平方米8.66萬元。

5月18日，廣州土拍市場在一天內出讓11宗地塊。這在過去極為少見。而且，誰也沒有預料到，在上午按原定時間開啓競價後，交易平台卻突然因訪問量暴增而“崩潰”，導致5宗地塊延時出讓。據悉，這場土拍吸引了恒大、保利、中海、龍湖、龍光、越秀、雅居樂等30餘家房企入場。最終，廣東區域性房企斬獲頗豐，如龍光地產奪得廣州白雲區高樓面價的地塊，熱門的番禺萬博漢溪地塊則被廣州國企越秀地產拿下。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，雖然優質地塊會吸引各大房企的目光，但區域性房企在當地拿地相對容易，積極性更強，對地塊的操作流程及當地政策也相對熟悉，因此，近期拿高價地或者體量較大地塊的全國性知名房企較少。

與廣深土拍的火熱景象相似，近期東莞和惠州土地市場也非常熱鬧。

市場數據顯示，今年4月惠州全市共有11宗地塊成交，總成交面積35.79萬平方米，環比漲幅超13倍，成交金額26.44億元，環比漲幅超14倍。兩項指標的同比漲幅均超過90%。而在東莞，今年一季度土地市場總成交額約72.4億元，同比大幅上漲148%，創下2012年以來最高水平。值得注意的是，一季度正是新冠肺炎疫情最為嚴峻的時期。

“最近我基本上每天都開車接送客户到惠州大亞灣看房，那邊多數樓盤的均價在每平方米15000元左右，跟深圳還是有很大差別。”在羅湖區從事中介工作的王磊最近開始把業務重點放在推銷臨深片區的房源，都市圈等提法自然成為他們營銷的“重要工具”。他還告訴記者：“最近已經有大亞灣的新盤備案價接近每平方米3萬元了”。

樂有家研究中心的數據顯示，今年4月，東莞和惠州的一手住宅成交量環比漲幅領先於大灣區內地其他城市，東莞一手住宅成交3887套，環比上升45.09%；惠州成交8952套，環比上升34.07%。

都市圈擴容列入日程

根據深圳近日發佈的《深圳市2020年度建設用地供應計劃》，2020年深圳計劃供應建設用地1200公頃；計劃供應居住用地293.2公頃（其中新供應129.2公頃），同比增近一倍。近日，深圳也連續公告，將在6月拍賣至少8宗居住土地，主要用於建設普通商品房、人才住房和安居商品房。

不過，僅靠深圳自有的土地似乎已無法從根源上解決問題。很長一段時間以來，惠州和東莞都被視為承接深圳“外溢”功能的兩大城市。此外，城市擴容雖早有聲音，但遲遲未有實際行動，沉寂幾年的都市圈擴容話題近期列入日程。

近日，廣東省委、省政府印發《廣東省建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的若干措施》，其中“點名”廣東五大都市圈——科學制定廣州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈發展規劃。其中，三大都市圈的核心城市都在珠三角，而廣州都市圈、深圳都市圈的命名，更有對標東京都市圈、紐約都市圈的意味。

無獨有偶，深圳最近又有5條城際線開始勘察設計招標，其中就包括穗莞深城際鐵路（前海至皇崗口岸段）、深汕高鐵、深惠城際鐵路、深大城際鐵路等。

房產中介和部分置業者“蠢蠢欲動”。對於房企而言，“公司會謹慎拿地，但也會持續擴圍城市羣和都市圈。”上述國有上市房企的土地拓展部負責人表示，“隨着跨市交通設施相關配套的完善，先抓住核心城市再往周邊外擴，這是我們的策略。”

中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，目前，臨深的惠陽大亞灣地區和東莞鳳崗等地已承接深圳外溢，但更多的是一種住宅外溢，並沒有關聯到產業。“都市圈規劃做好之後，不能僅是建住房，還有住房所需要的軌道交通、商業、學校、醫療等配套。”有分析人士表示，隨着都市圈的建設，核心城市向周邊城市疏解產業、資源與配套設施，將形成有效的從需求端到價格的拉動，從而激活都市圈內城市的房地產市場。

那麼，都市圈應該如何起步？以深圳都市圈為例，宋丁認為，首先要做的是與歷史上曾經的“深莞惠一體化”模式實施戰略性切割，堅決打破行政藩籬的阻隔，用法律手段保障都市圈建設落到實處。其次，深圳要用綜合實力在都市圈內建立自己的領頭羊地位，建立都市圈建設的負面清單制度。廣東省充分授權，由深圳牽頭莞惠河汕四市，共商建立五市互動共建共享的負面清單制度，最大限度放開搞活城際基建、科技、經貿交流和投融資活動，允許各類互動進行開放式大膽試驗，允許各市企業放開投資運營，政府不干預。

此外，還應建立都市圈產融聯合會，強化各市企業與金融機構間的產融互動，最大限度動員社會資本介入都市圈各項建設活動，實現都市圈產融互動發展的優良效益。