土地市場率先回暖:百億地塊頻現 多地單日土拍超百億

原標題：土地市場率先回暖：百億地塊頻現、多地單日土拍超百億、溢價率抬升……

自3月份以來，招拍掛市場幾乎每個月都會誕生區域級“地王”項目，其中不乏單宗百億元級地塊。與此同時，溢價率和樓面價也在持續走高，部分二三線城市溢價率達30%~100%。

土地交易的熱情大致來自兩方面。從供應端來説，近期是地方土地市場供應的小高峯，廣州、杭州、武漢、福州、濟南等地均一日供應多宗地塊，單日土地成交額均超百億元；從需求端角度看，房企拿地出手“闊綽”，一方面得益於不少房企獲得了新的融資。另一方面，目前也處於拿地“窗口期”，部分房企需要通過積極補倉擴儲進一步提升市場地位。

百億地塊頻現 一二線仍是拿地重心

土地市場回暖早在4月就已開始，但揭開大幕還需重量級選手。4月22日，上海泰鳴貿易有限公司以103.55億元競得廈門首個百億元級地塊，刷新廈門總價和單價天花板，成交樓面價達50599元/平方米，溢價率43.8%。

5月17日，深圳本地房企龍光地產又以115.97億元+配建人才房40760平方米拿下深圳前海宅地，溢價率為45%，可售樓面價約87409元/平方米，成為深圳單價新“地王”。

除了百億元級地塊，據中指院、Wind 數據統計梳理，4月至今，全國住宅用地成交總價TOP10中，超過60億元的地塊有7宗。而一線城市有4宗成交總價TOP10地塊，其餘6宗均為二線城市。可以看出，一二線城市仍是房企願意斥巨資拿地的重點。

與此同時，根據中指院、Wind 數據統計梳理，4月至今，全國住宅用地樓面價TOP10地塊，門檻超過40000元/平方米。

據《每日經濟新聞》此前報道，今年北京已經出讓住宅用地33宗，土地出讓金總額突破千億元。也就是説，北京今年僅用了不到5個月時間，土地出讓金已經超過去年全年（1672億元）的六成。

多地單日土拍超百億 二三線溢價率抬升

克而瑞監測數據顯示，4月份至今，二線城市土地市場熱度最高。

如山西太原整體溢價率高達44%，近期出讓的3宗地塊分別被保利、中海、富力競得，溢價率分別為74%、72%和45%。而優質地塊的集中出讓使得太原的土地市場達到前所未有的熱度。

寧波、西安、廈門、徐州、福州、常州等城市近期土地市場整體溢價率也超30%，高溢價地塊頻出。以寧波為例，4月以來就有12宗土地溢價率超過30%，其中不乏江北、鄞州核心區宅地，房企現場競拍十分激烈。

佛山土地市場亦是如此。據克而瑞統計，4月佛山共成交了13宗商住地，成交總建面積超261.3萬平方米，吸金244.3億元，整體溢價率達34.4%。

克而瑞同時也指出，由於限價因素影響，部分城市雖然溢價率表現不太高，但熱度同樣不減。以合肥為例，雖然溢價率僅有25%，但4月以來成交的15宗土地有7宗觸及最高限價。杭州也是如此，溢價率雖不是很突出，但有12幅觸發了最高限價，多宗土地價格創下區域新高。

從供應端的角度看，近期土地市場的回暖也是由於不少地方土地市場推出了一波供地潮。5月18日，廣州一日成交11宗地塊，總建面積近190萬平方米，成交總價達240億元。當天，廣州土地出讓官網一度被擠崩。

地產經濟學家鄧浩志向《每日經濟新聞》記者表示，類似於廣州這種一日出讓多宗地塊的情況還是比較少見的。原因可能在於，逐漸復工復產後，不少城市土拍的進度都有加快，因為需要把之前落下的進度補上，以完成年度土地出讓計劃，這既是政府財政的主要來源，也是穩定房價的重要舉措。

房企出手“闊綽” 土拍熱度仍將延續

近期土地市場供應潮中，不乏一些優質地塊，這對於需要補倉納糧的房企來説確實是一個拿地“窗口期”。

鄧浩志指出，近期國內土地市場表現都比較活躍，不少房企在近期都獲得了新的融資，所以在土地市場出手都比較積極，在這個時間節點加速賣地，既能獲得更高的收益，也能滿足市場增加的對土地的需求。

中國恒大在近期的招拍掛市場就頗為活躍。根據中指研究院統計，今年前4月，恒大以310億元拿地總金額位列行業第三。記者梳理發現，恒大已重回招拍掛市場的“重鎮”廣州、北京。4~5月，恒大斥資超百億元在廣州拿下至少3宗地塊。

今年以來，恒大已在北京房山、順義等區域摘得3宗地塊，總金額超過60億元。而在此之前，除了拿下北京順義中央別墅區恒大麗宮外，恒大已經睽違北京土拍市場5年。

同策集團首席分析師張宏偉向《每日經濟新聞》記者分析稱，現在拿地還是有“窗口期”，畢竟在疫情影響下競爭沒有那麼激烈，對於部分中小房企來講，彎道超車、提升市場地位仍然有可能性。

合生創展或許就是一個鮮活的例子。5月，合生創展接連在北京拿下豐台分鐘寺3宗不限價宅地，合計金額達到179.6億元，溢價率分別為26%、38%和42%。

克而瑞統計顯示，就高熱度地塊（溢價率超過30%、最高限價、成交總價在10億元以上三個條件符合其一的土地）的競得企業來看，金地競得地塊最多，高達10幅，其次是恒大，競得9幅，萬科、新城、旭輝、建發、中海、中南、首開、龍湖、融創等房企落子也較頻繁，競得高熱地塊幅數均超過或等於5幅。

張宏偉進一步表示，大部分企業當前資金面緊張，槓桿率也比較高，對於高週轉的房企來講，通過拿高週轉的地塊快速開發銷售對沖市場風險。其次，現在拿地還可以增加今年的總銷售金額，房企現在積極拿地對於回補業績的訴求明顯。

地方市場已經有實際動作。在5月單日攬金240億元后，廣州近日又掛出3宗地塊，總價超65億元，其中一宗天河區宅地起拍樓面價達到41329元/平方米，為全市第二高。

張宏偉也提醒，房企積極拿地佈局的同時也應該關注市場風險，畢竟樓面價上升了，利潤空間也壓縮了；市場環境雖然復甦了，但是也並沒有出現大幅反彈。此時，房企更應該冷靜研究市場大趨勢走勢，把握市場大勢順勢而為。