實探深圳租賃市場：從“冰點”艱難復甦

副標題：寫字樓空置率高，店鋪、廠房招租隨處可見，企業租客租賃成本降低

證券時報記者 羅曼 吳家明

受新冠肺炎疫情影響，今年以來深圳寫字樓、商鋪及房屋出租等市場陷入冰點。證券時報記者近日走訪深圳中心區多個寫字樓發現，寫字樓空置率居高，租金下調幅度最高達50%。龍崗區大芬油畫村、南山區南油服裝市場等地商鋪退租、轉租現象較為普遍。記者在實地調查深圳寶安區石巖一帶工廠時發現，很多中小規模的工廠都已外遷至深圳周邊的佛山、東莞、惠州等城市。

“深圳這邊廠房租金以及人工成本太高了，租金從2008年的8元/平方米增長到現在的40元/平方米，產品價格漲幅卻遠不及租金及人工成本，所以就將工廠搬到了惠州。”一傢俱生產廠商老闆向證券時報記者表示。

不過，石巖的工廠搬遷或許也跟深圳的產業升級有關，即淘汰產業鏈低端工廠，逐步打造高新技術產業園區。有幾位資深的寫字樓銷售經理也對記者表示，寫字樓大量供應可降低企業租賃成本，大量優質又租金優惠的辦公空間可以有效避免企業外流，同時鼓勵更多企業做大規模。

寫字樓空置率較高

今年以來，深圳寫字樓市場遭遇寒冬。戴德梁行最新研究報告顯示，一季度深圳甲級寫字樓平均租金比上年末下降3%，空置率達24.6%。

近日證券時報記者實地走訪深圳福田、南山、羅湖等區，調查CBD寫字樓出租情況。在福田CBD鳳凰大廈，貝殼中介楊先生介紹：“目前鳳凰大廈的空置率在10%左右，每一樓層基本都有幾套空置。之前租金220元左右一平方米，現在最低能談到120元/平方米。這是之前從來沒有過的，租金降幅45%，現在去跟業主談還有降價的空間。”

深圳市福田中心區的甲級寫字樓皇庭廣場、卓越世紀以及平安金融中心的空置率則徘徊在30%左右。鏈家地產中介王先生向記者表示：“現在租比較划算，卓越世紀中心有一整層對外出租，業主報價180元/平方米，但是春節前卓越世紀的寫字樓對外報價是每平方米320元以上。如果看中了，在180元/平方米的基礎上還可以再談。如果租約在3年以上，談的空間更大。”

在南山科技園上班的陳晨，最近也在幫朋友物色辦公地點。由於公司偏向互聯網行業，南山科技園成為其首選。“現在許多寫字樓季付、半年付都有相應優惠，免租期也可以談，一些二房東甚至已經不賺錢在租。如果價格不合適，也有低至每平方米70元左右的物業。”該片區一位中介告訴記者。

造成寫字樓空置率攀升的另一原因為新增供應。在經歷幾個季度的需求疲軟後，今年一季度深圳仍有3座甲級寫字樓投入使用，帶來共計30萬平方米的新增供應，全市存量推升至582.4萬平方米。

戴德梁行研究報告指出，寫字樓租金壓力及高空置局面或貫穿年內市場。商業及商務活動仍待恢復，疫情對租賃市場的影響或將於二季度開始顯現。在需求放緩的背景下，年內深圳甲級寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率恐將再度上探。

在羅湖筍崗片區，一些由舊倉庫和批發市場改造而成的寫字樓，日益得到中小企業的青睞。記者發現，筍崗片區有越來越多的舊倉庫和批發市場改造成寫字樓，企業入駐率保持相對穩定。有進駐的公司工作人員告訴記者，類似寫字樓的價格，空間卻比一般甲級寫字樓要大，而且對入駐企業的要求也沒有那麼高，比較適合中小企業。

店鋪招租廣告頻出

疫情之下中小企業生存困難已成業內共識。從事服裝批發生意的秦小姐感嘆春節至今生意越來越難做。“雖然國內疫情好轉，但是南油服裝市場人氣連平日的十分之一都未恢復，本來就是做批發生意，現在卻開始做零售，並且開始直播帶貨，希望能熬過這次疫情帶來的衝擊。上個月我跟另一合夥人商量後，決定將現有門店面積縮小一半，另一半轉租。業主也同意了，因為一旦失去客户，他們再想招租可能就難了。”

秦小姐所在的南油服裝市場，是深圳最大服裝批發地，此次受疫情衝擊嚴重，門店轉讓、旺鋪招租廣告隨處可見，行業恢復元氣任重道遠。

深圳市十大特色文化街區之一的大芬油畫村也在經歷店鋪退租陣痛。記者實地走訪發現，不少藝術店鋪已人走樓空，靠近停車場入口的旺鋪位置也正在轉讓。值得一提的是，大芬油畫村的不少店鋪訂單幾乎70%來自國外，出口量曾佔到全球油畫貿易的半壁江山。

“油畫並非像柴米油鹽一樣的生活必需品，受到經濟影響比較大，所以即使疫情好轉，市場恢復也不會很快。”原創畫師薇薇向記者表示，“這裏每天都有店鋪轉讓、退租，實在撐不下去了。之前這裏店鋪轉租，轉讓費就要幾十萬，現在連轉讓費都不用了，門面很多。”

薇薇告訴記者，像此前“五一”、國慶節等節假日店鋪每日營業額可高達上萬元，今年“五一”店鋪一單生意都未做成。

不少店鋪都在清倉特價轉賣字畫。也有畫師告訴記者，準備轉型線上直播，脱離對店鋪的依賴，通過直播帶動銷售的商業模式，將粉絲的關注轉化為經濟收入。

“我在油畫村待了10多年了，應該是比較早的一批畫家，租的門店大概有300多平方米，租金從最開始的1000多元到如今上漲了7倍。”店鋪黃老闆正準備退租，“這麼下去也不是個辦法，經常幾天沒有生意，國外的單接不到，國內的訂單也很少。”

在更高端產業有所作為

除了寫字樓、店鋪退租以外，作為深圳主要工廠聚集地——石巖已有相當一批工廠陸續搬遷，往東莞、惠州、佛山等地轉移。傢俱生產商趙老闆告訴記者：“石巖廠房租金目前均價在40元/平方米左右，但是惠州給到工廠的廠房租金是8元/平方米，員工工資是計件來算。相比深圳來説，惠州給到企業的優惠力度非常大，也更吸引人。”

“我們工廠在深圳已經有20年了，規模比較大，但目前總部可能也會馬上搬遷至惠州，因為惠州也有相關的上下游產業鏈配套。”石巖一家紙盒包裝公司禧圖紙品印刷（深圳）有限公司的辦公室工作人員羅先生告訴記者。

受制於用地減少，租金、員工工資、原材料等要素成本上升，大規模、機械化生產企業的發展空間也逐步被壓縮。這些企業的規模從幾千萬元到數十億元不等。

隨着人氣降低，二手房東承租改造的農民房也面臨無人可租的境地。廠房招租的廣告也越來越多。

趙老闆告訴記者：“這幾年深圳政府一直主導產業升級，淘汰一些落後低端製造業，但是如果低端製造業都遷走了，誰來服務這些高端製造業？石巖工廠區聚焦的企業其實是一個上下游的產業鏈配套，如果一個製造業搬遷，就可能意味着一個產業鏈的遷移，很多上下游配套的企業也都隨之遷走。很多小企業是有附帶關係的，這對深圳先進製造業的發展也不利。”

據悉，近年來，寶安區石巖街道正在進行產業轉型升級，擬打造以人工智能、航空航天、新一代信息技術、物流倉庫等為代表的高新技術產業集羣。石巖街道2019年工作報告中提及，石巖片區不少企業處於價值鏈、產業鏈低端，一些大企業訂單下降，動力不足，6家生產基地產值佔街道23%，在地納税僅佔街道2%，5500家企業佔據75%的產業空間，但僅貢獻10%的產值。

學者金心異此前表示，目前以深圳為樞紐的城市羣，已初步建立了科技創新的市場制度體系。這個成就説明，中國企業完全可以在更高端的產業有所作為，最理想的結果應該是沿海的經濟中心轉向高端產業，而低端產業轉向周邊欠發達地區。

對於產業鏈“斷鏈”的隱憂，中國（深圳）綜合開發研究院常務副院長郭萬達在接受證券時報記者採訪時表示，企業將生產線遷到周邊的東莞、惠州、中山等城市，對深圳產業鏈的完整性不會帶來太大影響，但如果遷到更遠的江西，甚至越南或其他東南亞國家，那深圳就真的需要“補鏈”了。

在郭萬達看來，企業將生產線遷至周邊城市，正是粵港澳大灣區發揮的產業承接作用。“產業鏈不是按行政區劃來界定的，只要在一小時經濟圈內實現生產要素流動，就不一定要在深圳。”

“商改租”或成新模式

有資深的寫字樓銷售經理表示，如果寫字樓真的嚴重過剩，“商改租很容易”。

“商改租”有望成為深圳租賃住房籌集的新模式。今年年初，《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（徵求意見稿）開始公開徵求社會意見。《通知》針對部分商業辦公用房出現閒置、深圳迫切需要多渠道解決租賃住房的現狀，提出將允許既有商業辦公用房改建成租賃住房，切實增加深圳的住房租賃市場有效供給，實現市民“住有所居”的目標。

説起商改租，就不得不提長租公寓。回報率低、盈利難，一直是長租公寓行業的痛點，在疫情影響下，如果資金實力不夠雄厚，隨時會面臨資金鍊斷裂的問題。

住在龍崗坂田萬科城的羅易最近就感到有些受寵若驚。“在這租住了5年，今年還是第一次接到房東電話，主要問我需不需要更新一些傢俬和家電，然後在不加租的前提下讓我續租。”

受疫情影響，深圳多家長租公寓都推出不同程度的減租或其他配套優惠。福田區一位長租公寓管家表示，現在除立減部分租金外，還給租客5天空置期，這些租房福利可以説前所未有。在福田景田片區，一家房企背景長租公寓的工作人員告訴證券時報記者，雖然目前長租公寓出租壓力普遍存在，但相較前兩月而言已有出現一些好轉的跡象。“目前28平方米的房源租金是5800元左右，如果長租一年可以有些優惠，但幅度不會太大，畢竟我們的品質和成本還是很高。”

在羅湖洪湖片區，一家名為八號季公寓的長租公寓是由原來的倉儲樓改造而成。記者採訪發現，前來預約看房的人不在少數，一房一廳的複式單位月租在4000元左右，但由於是倉儲樓改造而成，一些平層房源的層高不足，給人壓抑的感覺。工作人員也表示，即便如此，最近前來租房的人還是開始多了起來，特別是年輕人。據工作人員瞭解，一些年輕人的工作還不太穩定，但家裏的經濟實力還可以支撐，所以放棄了需要長租的城中村和一般住宅小區，反過來選擇可以短租的長租公寓。