深圳炒房“忽悠鏈”是怎麼形成的

新房開盤，就是“驚險的一跳”。一旦開盤當週去化率不及60%，坊間就會傳言，這個盤有這樣那樣的瑕疵，比如户型不好、公攤太大、定價偏高、配套不全等。從此，這個樓盤就陷入龜縮式去化。所以，老闆給營銷部門下達的是“非熱銷便成仁”的死命令。過去那些營銷手段，比如以地鐵、新區、CBD等描繪的片區藍圖，放在當下樓市，已激不起多少浪花了。

創造樓市熱銷場面，當下最佳的工具，非一二手房“價格倒掛”莫屬，這個最能激起大家買房的慾望。所以，很多開發商祭出了“非倒掛不開盤”的策略。頭部的幾家大開發商“搶規模”慾望很強，在拿地和融資成本低的加持下，一般會以低於周邊二手房的價格給新推盤定價。近期，筆者到粵北某城市，當地某小開發商説，那幾家巨頭在哪開盤，哪裏就得降價。

但是，多數開發商沒這麼瀟灑，怎麼賣房呢？創造一二手房價格倒掛的“場景”。近期，凡熱銷樓盤，很多有這樣的“場景”。比如不久前，杭州近6萬人報名，搶900多套房。申請人數太多，開發商不得不包下網吧，24小時不間斷審核購房資質；再比如，深圳光明某項目開盤前，數百人提前一天通宵排隊認籌，因人數過多、場面太火爆而被叫停和清場。

開發商朋友説，類似深圳、杭州等城市，新房還在限價，好不容易批出來的價格，怎麼可能降價賣呢？要創造一二手房價格倒掛“場景”，就只能讓周圍二手房價格先上漲起來。於是，開盤前的“暖場”就很重要，營銷團隊要給市場傳達“價格倒掛”“買到即賺到”的信號。所謂“暖場”，就是開發商聯合自媒體、中介、二手房業主等，把二手房價格抬上去。

任何一個片區，拋開自住不賣的、限售的，掛牌的房子是很少的，這就為控盤創造了條件。於是，就有了如下的忽悠鏈條：自媒體先寫文章，把這個片區吹得天花亂墜，稱實際價格會漲到多少；然後，中介頻繁給所有掛牌業主打電話，説你的房子可以賣到500萬（本來只能賣450萬）。將信將疑的業主，在中介的鼓吹下，集體將掛牌價提至了500萬，最後竟賣掉了。於是，片區這類房子就漲到500萬。如此一來，整個片區的房價就被抬高了，從而創造出了價格倒掛的“場景”，新盤熱銷就在情理之中。

最能創造一二手房價格倒掛“場景”的，就是“地王”抬轎子了。上面講的深圳光明某項目通宵排隊認籌，多半要拜周邊地王項目所賜。微信有這個樓盤的“打新羣”，羣主説，這個項目周圍二手樓盤已賣到“7萬+”了，這個項目才賣“5萬+”，買到一套立馬就賺180萬。筆者查了一下，那個地王項目在售二手房價確實到了“7萬+”，着實給這個新盤抬了個“大轎子”。

當然，“抬轎子”的也不吃虧，周圍房價漲上去了，自身價值可以再上一個台階。片區房價螺旋上漲，可謂一人得道，仙及雞犬。如果周圍二手房都是“老破小”，實在無法營造出價格倒掛的“場景”，那就釋放棚改信息。對這些“老破小”來説，搭上棚改快車猶如一劑強心針，片區面貌迎來無限想象空間，也讓這些小區房價一飛沖天，周圍新房價格自然也扶搖直上。

當下，深圳微觀樓市遍佈着一大票“大V”，背後跟着無數投資客，片區房價輕易就被操縱了。所以，政府“以其人之道，還治其人之身”，祭出二手房指導價，將操縱鏈斬斷，以政府指導價錨定片區價格。每個片區都有一個指導價，掛牌價高於指導價一定幅度的，就限制網籤，交投情緒自然降温。近期，“深房理騙局”、“跪求學位”者無一人申請學位、排隊搶房屢屢上演等，都意味着，樓市炒作已深入骨髓，非重典無以治亂市，望主政者把脈這一點。