千億元級房企湧入1.25萬公頃“掘金池”大灣區舊改首筆現金回籠至少需5年

本報記者 王麗新

坐擁中國三分之一市值超千億元的公司，以全國0.6%的佔地面積貢獻全國12%GDP的粵港澳大灣區，如今是規模房企進軍城市更新領域必爭的廝殺戰場。

舊改、城市更新業務似乎從來沒有如此深刻地挑動眾多房企的“神經”。6月份以來，新世界中國、佳兆業、富力、中國金茂紛紛以廣州為核心爭相競標粵港澳大灣區（以下簡稱“大灣區”）舊改或城市更新項目，無論是單槍匹馬、還是尋找當地企業搭建合作平台，規模房企都在忙着“進村”。

一個項目動輒百億元的投資門檻、多年運營現金流才能回正、沒有舊改項目操盤經驗等風險，這些已不再是讓房企“望而卻步”的紅線。“根據廣東省2019年發佈的《廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019年-2021年）》，大灣區舊改市場體量約為1.25萬公頃。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，進入這一長期來看利潤回報可觀的戰場，對房企戰略儲備而言，是為下一個時代做準備。

多家規模房企搶灘大灣區

從“棚改”到“貨幣化安置”，催生了一批千億元量級房企，下一個房地產規模增長時代或許屬於“舊改”。

《佳兆業2019年-2020年房地產行業白皮書》分析認為：“即使按每年2%的城市更新速率來計算，城市更新已經迎來6萬億元級的嶄新市場。而隨着總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升，最終市場將變軌迎來一個新的十萬億元量級的黃金大賽道。

“今年有不少房企都成立了舊改或城市更新事業部，重點佈局領域首選就是大灣區。”同策集團首席分析師張宏偉向《證券日報》記者透露，隨着城市化快速推進，舊城改造已經是規模房企必然觸及的領域。

6月15日，大灣區舊改大户佳兆業以23億元拿下廣州增城中新板塊霞逕村城市更新改造項目。在此之前的今年3月份，敏捷以100億元的改造金額拿下泮霞村舊改；去年10月份，保利正式簽約中新村舊改，改造面積92萬平方米。此外，6月9日，中國金茂與福星惠譽共同簽署戰略合作框架協議，稱共同拓展廣州城中村改造項目。

6月8日，近幾年在內地大量投資的新世界中國在廣州城市更新領域再下一城。據新世界中國披露，夏街村舊改項目坐落於廣州增城中心城區，未來改造後總建築面積約為132萬平方米，預期投資總額逾人民幣200億元。同時，該項目是新世界中國在大灣區的第5箇舊改項目。

“這兩年廣州舊改速度發展非常有力和迅速，用民間的力量去推動城市的發展是最大的發展方向，新世界集團要參與其中，不能夠閉門造車，要根據政策法規去做。”新世界發展有限公司執行董事、新世界中國地產有限公司行政總裁黃少媚向《證券日報》記者表示，相比其他房企，新世界中國堅持可持續發展，具備商業的運營經驗和能力，有文化、教育、醫療等多元產業的發展，這些都是能夠承載起一個綜合體項目的保證，我們有這個底氣去做這個事情。

不難看出，華夏幸福、中國金茂等外部千億元級房企正在進駐或拓展這一領域，而本土頭部房企早已深耕舊改市場。“北方或者長三角區域以本土企業和央企國企參與舊改為主，大灣區政策較為開放，民營房企更願意參與。”張宏偉向《證券日報》記者表示，加上三、四線城市樓市趨弱，一、二線城市公開市場拿地成本過高，大灣區舊改或許就是下一個規模發展的高地。

首筆現金回籠多需5年

“城市更新雖然還是新賽道，但行業集中度快速提升，區域寡頭正在成型。深圳、廣州、上海和東莞四個城市的更新佔地面積，行業前五名集中度均達到30%及以上，並且均逐步從區域深耕走向全國化佈局。”《佳兆業2019年-2020年房地產行業白皮書》顯示，2019年掀起市場熱潮的廣州市場，行業集中度非常明顯，TOP8企業改造面積佔據近90%。

“舊改相對於傳統拿地模式，變現週期會拉長。在樂觀情況下估計需要3年-5年時間，比較複雜的舊改項目需要8年-10年，甚至更長。”潘浩向《證券日報》記者表示，這類項目對於追求高週轉的房企壓力較大。但長期看，只要能夠保證現金流穩定流動，舊改項目依然大有可為，有利於房企的項目儲備結構優化，利潤回報率也仍然可觀。

“城市更新本質上是一場跨週期投資。一個城市更新項目完成一級開發平均週期為5年－8年時間，十年八年的週期是常態的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者採訪時表示，一般來説，一個城市更新項目從意願公示到計劃立項平均需要0.8年，從列入計劃到規劃批覆平均需要1.73年，從規劃批覆到實施主體確認平均需要2.16年，從實施主體確認到用地審批完成平均需要1年。

“就一般舊改項目而言，通常從投入第一筆現金到回籠所需週期需要五年左右，但是每個舊改項目都會存在各種差異，因此針對具體每個項目本身的資金回籠情況會有差異。”在舊改領域“久經沙場”的新世界中國相關人士向《證券日報》記者直言，舊改項目普遍的難點是拆遷過程中存在不可控因素。另外，由於舊改項目投入成本大、資金回籠慢等問題，所以舊改項目是一個挑戰。針對現金流平衡，需要綜合考慮公司整體情況，因此一般會採取招拍掛與舊改相結合來獲取項目，並有效地將銷售和投資從現金流角度匹配。

舊改商業模式多元化

如果説舊改、城市更新領域是房地產市場下一個掘金池，卻不是什麼樣的房企都能一擁而上跨入這個領域。舊改市場，顯然是有門檻的，而且不低。

按城市更新改造的對象劃分，“房企參與城市更新主要包括城中村改造、工業區改造、老舊商業區改造等類型。”李宇嘉向《證券日報》記者表示，舊改項目有不確定性、與舊改主體（比如説村民）的談判是否有確定性、投資資金量過高，項目啓動較慢等內外部環境因素，都對開發商資金鍊和企業實力提出了很高要求。

從參與模式來看，“政府主導、規劃控制、連片改造、市場參與是主要改造模式。”潘浩向《證券日報》記者表示，比如在整體項目的開發週期中，政府主導模式是指政府承擔裁判角色，協助房企參與拆遷；控制規劃是指嚴格按照規劃要求控制紅線範圍；連片開發可以降低開發強度，市場參與則是鼓勵民間資本參與項目。

據《證券日報》記者瞭解，若以開發商為主體拓展運作舊改項目的模式，大致分為三種，第一是以佳兆業、富力為代表的獨立運作模式；二是以收併購為主，比如其中一種是外地房企收購當地存量商業進行改造升級；三是本土企業與全國性企業搭建合作平台，深耕城市更新項目，這也有助於本土企業拓展大灣區之外的資源，從而加速其實現全國化。

“多數開發商可能會與當地企業合作，或者引進投資主體，分擔項目股權，聯合進場。”李宇嘉向《證券日報》記者表示，大灣區本地房企多年享受城市更新發展紅利，外部企業想要進入門檻較高，多選擇與長期深耕當地的企業合作，一起拓展項目，但全國性企業需要很強的談判能力，才能提高收益。

更重要的是，房企要量力而行。盤活舊改項目完成城市升級改造，本質上是以重資產模式運行，需要的是產業規劃、招商、運營和投資等多種資源整合能力，其中尤為重要的是金融能力。除了參與主體自有資金投入和自身上市平台融資外，《佳兆業2019年-2020年房地產行業白皮書》提出，城市更新企業作為基金管理方以小投入撬動大資本，從原先獲取住宅開發收益升級轉型為獲取管理費用和超額利潤分成收益，通過基金髮展模式實現從重資產模式向輕資產模式轉變，將是未來新的趨勢。

不管怎麼説，城市更新給房地產行業開闢了一條新的賽道。“以往那種依靠高槓杆、高週轉在短時間內規模爆發性增長的年代已經過去。房企在向精細化運營轉型，長週期且毛利率有可能達到50%以上的舊改領域，是規模房企的必爭之地。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，但這條賽道並不容易走。