房租和房價的恩怨情仇

人們依然看好房價，這説明不斷有人在踏入高收入階層，他們還可以不斷買入房產。

就我漫長的深圳租居史來看，深圳對租住者不太友好。

從一個租房的坑裏爬出來，就掉進下一個坑裏，往往會讓租房者發下誓願：無論如何都要買下一套房。其實，深圳對購房者也談不上熱情。

最近都在説深圳房租價格下降，房源增加。疫情讓一部分人收入下降，他們無法承受房租，只能另尋它處。街頭門面店一批批地倒，大家都到地攤上買便宜貨了。

好像租房者的春天來了，但是正在尋找房源的人會發現，房租降幅實在有限，房間照例都是破破爛爛，上世紀八九十年代的傢俱斑駁地展示着剩餘價值，房東們拿出一副稍微裝修一下就便宜了租房者的神態。

這樣的房間也不愁租不出去，我敢預測，疫情過後，房租將再次踏上上漲的征程。

為何收入下降經濟不景氣，房租已經停了下來，房價照樣漲？這是很多人想不明白的地方。

房租和房價都和房子有關，但是區別又很大。兩者供給和需求方不同，在深圳租房的大多是買不起房子的人，他們收入偏低，對價格敏感，收入下降，他們將會搬遷到更遠處，比如搬遠兩個地鐵站，價格就可以便宜不少；或者從商品房小區搬移到城中村，又可以省一些。

深圳的房租並不便宜，一家人想住在市區稍微好一點兒的房子，很多都要萬元以上。花一萬多元租房，還不如狠心按揭買上一套，大家的理財觀念中都認為，租金是花給了別人，按揭都是花給了自己。

實際上，如果單純居住，不考慮產權，租房一直都比買房划算。以一套500萬元的房子為例，現在它的租金水平一般不超過8000元；這500萬元以年息5%計算，每年利息成本為25萬元，即每月2萬元多一點，而按照2萬元的月租，在深圳可以租到市值1500萬元-2000萬元的房。

但是，願意以2萬元每月去租房的人不多，願意以2萬元每月來付房貸的人很多。

房市的消費者和租房消費者相比，經濟實力會強很多，他們處在收入鏈的上端，如果政府不限購，可以想象，這些收入高，善於利用金融工具的羣體，將可以買入更多房產，這會進一步拉大社會貧富差距。

房價漲的原因一方面是新房投入量太小，另一方面收入貧富差距太大，儘管一部分羣體會受疫情影響，但社會財富整體上還在快速增長，這些財富一定會追逐稀缺資源，一線城市的房產就是稀缺資源。

從我到深圳後，房租價格大概漲了3倍，房價漲了6倍。這説明兩者都是稀缺品，不過稀缺的程度不同，現在房價漲房租跌，不過是稀缺程度不同的表現而已。

中國的房屋租售比是一個很奇葩的數字，長期讓中國的經濟學者摸不着腦袋，認為一定是一個出錯了，要麼房價太高，要麼租金太低。

其實市場就在這裏，數據在説話，不能以應該怎麼樣來説明市場錯了，首先要知道市場説了什麼。房價漲幅持續超過房租，只能説明資源聚集太過迅猛，説明一個羣體的收入遠遠超過大多數羣體。

就跟現在深圳的房價一樣，基本上是五六萬元每平米起步，月供差不多要2萬元左右，夫妻月收入3萬元以下的羣體在深圳很難買得起房。但是人們依然看好房價，這説明不斷有人在踏入高收入階層，他們還可以不斷買入房產。

這些年，不斷有人用房價收入比説明房價太高，但是這個房價收入比還在提高，這其實是説房源遠遠不夠。但是租房是另外一個市場，房源的稀缺低於購房市場，只是因為有大量城中村和宿舍存在。房價和房租，就像一個人牽着一個狗，狗一會兒跑到前面，一會兒靠近主人身邊，一會兒跑到後面去。現在房租這條狗就暫時跑到了後面去，説不定一會兒就回來了。

（作者系證券時報記者）