物業公司扎堆赴港上市 併購提升行業集中度

物業公司資本化動作頻繁，赴港上市潮持續。中國證券報記者注意到，僅6月24日就有雅城集團、榮萬家、合景悠活3家物業公司在港交所遞交上市申請。正榮服務、金融街物業、弘陽服務均通過了港交所聆訊。

從募資用途看，多數企業提及戰略投資和併購。業內人士指出，2030年物業行業規模有望達到3.2萬億元，目前行業處於價值挖掘期。併購將持續提升行業集中度。

拆分物業板塊上市

6月29日，港龍中國地產公告，於香港主板上市計劃全球發售4億股，發售價介於每股3.60港元至4.10港元之間。公開發售時間為6月29日至7月3日，預計股份將於7月15日開始上市交易。

正榮服務同日開啓招股。公司於6月24日通過了港交所聆訊。正榮服務披露，本次計劃全球發售2.5億股，預計股份將於7月10日開始上市交易。

港龍中國地產和正榮服務本次IPO均引入了基石投資者。港龍中國地產引入李家傑全資擁有的Successful Lotus Limited、中信逸百年資本有限公司控制的YBN International Holdings Limited，二者將合計認購價值8000萬港元的股份。正榮服務則引入光大興隴信託、大眾（香港）國際、Poly Platinum Enterprises Ltd、中城國際（香港）。

中國證券報記者注意到，6月24日有3家物業公司在港交所遞交了上市申請，包括雅城集團、榮萬家、合景悠活。同日，金科股份公佈稱，旗下物業公司金科智慧服務赴港上市申請材料獲中國證監會受理。

此前，弘陽服務、第一服務、金融街物業等物業公司已向港交所遞交了上市申請。今年3月至今，已有建業新生活、興業物聯、燁星集團、華金國際資本成功上市。

對於物業公司扎堆上市的原因，中泰國際房地產行業分析師劉潔琦告訴中國證券報記者，2019年物業板塊表現較好，物業公司現金流穩定，增長確定性高，獲得資本市場認可，估值顯著提升；同時，近年來物業行業集中度快速提升，相關企業擴大規模訴求強，在資本市場融資，有助於企業提升競爭力，爭取更大市場份額。劉潔琦認為，“疫情期間，物業公司顯示出重要的作用，引起了社會廣泛關注，物業公司估值得到進一步提升。”

“地產產業鏈多元化業務過程中，物業服務表現較為成功。”光大證券房地產行業首席分析師何緬南告訴中國證券報記者，2018年3月住建部發布《關於廢止物業服務企業資質管理辦法》，取消了物業行業的行政管制，行業進入了較快發展階段。相關企業拆分物業板塊上市，可以擴大業務規模。“2018年至2020年5月，先後有21家物業企業通過IPO或重組的方式實現上市，預計拆分物業板塊上市潮將延續。”

擴大業務規模

對於募集資金用途，多家公司提及戰略投資和併購。

正榮服務表示，上市募資所得額的55%將用於戰略投資和收購，以進一步擴大業務規模和覆蓋範圍。其中，27.5%的資金將用於收購，如優質住宅物業管理公司、具備商業領域專業服務經驗的物管公司、具備政府部門服務的物管公司；27.5%的資金將用於收購社區產品及服務，與公司形成互補。公司預計將收購3家物業公司。

金融街物業同樣計劃將部分募資所得款用於戰略投資和收購。公司對擬收購標的提出了標準，具體包括：適應公司發展或補充業務、最近一個財年的收入至少為4000萬港元、最近一個財年的淨利潤至少為400萬港元、在管物業建築面積至少為100萬平方米、股權結構清晰且無重大法律糾紛。就收購標的區域看，公司將專注於京津冀、長三角、大灣區、成渝城市羣等經濟發達區域。

此外，第一服務、弘陽服務、榮萬家等企業均在招股書中提出，擬將部分募資所得款用作戰略投資和併購。其中，第一服務明確指出，收購對象為在各自區域享有聲譽，且增長潛力龐大的中小型物業公司。

何緬南表示，物業服務企業拆分上市融資，本質上是為了迅速擴張。從募集資金用途情況看，近60%的物業公司有收併購和規模擴張方面的需求。

行業龍頭價值提升

國信證券研報顯示，併購本質上是股東的再投資，併購會提升每股收益，但可能拉低短期經營效率。短期投資效率受到損失，但未來的“收租”能力得到提升。併購本身可以看作一種“隱性效率槓桿”。

同時，物管行業續約率高，類似“坐地收租”的商業模式是當前行業高估值的一個支撐因素。此外，業績增長確定性高，單位面積毛利率提升具備想象空間，這些因素都支撐物業行業的高估值。預計2030年行業規模有望達到3.2萬億元。

根據光大證券研報，物業行業目前處於價值挖掘期。今年3月份以來，物業行業逐步走出反彈行情。個股方面，3月21日至6月29日，藍光嘉寶服務上漲43.01%、碧桂園服務上漲25.66%、保利物業上漲30.92%，物業板塊整體漲幅較大；同期地產企業漲幅方面，碧桂園上漲17.44%、保利地產上漲5.88%、正榮地產上漲8.21%。

今年以來，物業行業併購動作頻繁。5月11日，奧園健康間接全資附屬公司廣州奧園物業服務有限公司，以3700萬元收購寧波宏建物業服務有限公司65%股權。4月22日，奧園健康斥資2.48億元收購樂生活智慧社區服務集團80%權益。

3月，世茂服務收購福晟物業51%股權，涉及物業項目90多個，簽約面積超過1500萬平方米。時代鄰里斥資1486.81萬元收購廣州耀城物業100%股權等。

“物業行業收併購推動集中度提升，未來較長一段時間會一直延續。”何緬南認為，中小房企併購整合提速，不少併購包括旗下物業項目。同時，抗擊疫情過程中，對優質物業服務的需求大幅提升，行業龍頭價值提升。物業服務企業拆分上市融資實質上就是為了擴張。

“就目前的收購案例看，收購方多是上市公司，單筆金額多在2億元以下，收購股權比例介於51%-100%之間，而被收購對象以中小住宅物業管理企業為主。此外，被收購對象中非住宅物業管理標的增多。這與上市企業積極拓展非住宅管理領域的趨勢契合。”劉潔琦接受中國證券報記者採訪時表示。