貝殼研究院2020樓市半年報發佈，改善需求將成新動力

7月2日，以“變化中的進階”為主題的貝殼研究院“5號院LIVE”沙龍在線上舉辦，會上同步發佈了2020年樓市半年度系列報告（以下簡稱報告）。報告顯示，2020上半年，房地產市場分化嚴重，新房、二手市場已基本復甦，租賃市場旺季遇冷；此外，報告還預測下半年市場仍將有需求補償性釋放，二手市場改善型需求將成為新動力，租賃市場不斷向“承租人”市場轉變。

樓市兩重天：一、二手成交量基本恢復，租賃市場“旺季不旺”

貝殼研究院數據顯示，2020年上半年66座大中城市二季度新房市場成交量整體接近去年同期，一二線成交量回暖速度相對較快。其中，長三角區域市場回暖意願明顯，南京半年累計成交面積同比逆勢上漲24%。

在二手房市場，3月份成交開始韌性復甦。貝殼研究院數據顯示，重點18城鏈家二手房成交量比1-2月成交總量增長41.8%，4、5兩月環比增速分別達到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%。

與新房及二手房形成對比的是，租房市場“旺季不旺”，季節週期規律被打破。貝殼研究院數據顯示，2月份重點城市的租賃市場交易觸底，節後旺季推遲到3月出現，6月北京疫情出現反覆。貝殼研究院數據顯示，18城成交量環比下降7.3%。上半年疫情對租金水平影響明顯，總體呈現趨勢性下降，其中，6月份租金環比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。

市場分化但潛在需求仍強勁，下半年市場不悲觀

貝殼研究院預測，下半年重點城市二手房市場分化將持續加劇，核心城市供需兩旺，更具有持續性。據貝殼研究院數據顯示，鏈家重點18城帶看量仍處於較高位置，代表下半年總體成交平穩或小幅向好，前期受抑制的需求可能將在下半年補償性釋放，預計下半年重點城市二手房市場總體成交將環比持平或小幅增加。

在新房市場，市場修復過程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，隨着疫情過後投資環境逐漸趨於穩定，需求端也將重新進行資金分配，預計下半年市場不會持續大幅上漲，市場總量也不會大幅下降。

在租賃市場，延遲的租賃需求不斷釋放，下半年租賃市場供需趨於緩和，業主出租預期持續處於低位，市場不斷向“承租人”市場轉變，租客將掌握更多主動權和議價空間。

看點一：剛需先行，改善需求成為“新動力”

上半年户籍制度改革的深化，各地進一步加大人才引進力度，也為各地帶來了新的購買力。貝殼研究院數據顯示，鏈家重點18城二手房中，3-4月60平以下剛需房源成交比1-2月增長236%，增速高於其他面積段。剛需入市後，改善型需求接力。貝殼研究院數據顯示，重點18城5-6月120平以上大面積房型成交量環比3-4月增加38.6%，增速快於小面積房型（60平以下）的14.2%。

看點二：土地市場帶動穩預期，長三角區域領漲全國

上半年全國居住用地成交金額約2.46萬億、規劃建築面積7.17億平米，同比分別下跌0.9%和18.5% 。土地市場起到了帶動房地產市場復甦、穩定市場健康發展的作用。從區域看，得益於國家級規劃的利好刺激及積極的供給土地意願，長三角地區恢復速度領先全國，其中蘇州、南通規劃建面增長保持4成以上，量價增速均處於全國前列。

看點三：長租公寓“剎車減擋”，聚焦精耕

品牌新開門店共93家，新開店率為8.2%，部分品牌門店數量負增長，部分門店關停。門店拓展速度趨於停滯，一方面由於行業的商業模式從強調規模擴張轉向精細化運營探索單店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影響，長租公寓空置率上升及業務推進放緩。同時，對比17-18年房企“跑馬圈地”的熱絡景象，在疫情的影響下，今年上半年長租公寓領域呈現房企“零”進入的狀態。