上半年樓市基本復甦 局部波動不改全年平穩趨勢

今年突如其來的新冠肺炎疫情給本來已增速放緩的房地產行業帶來衝擊，前2個月房地產市場斷崖式下跌，但隨着各地穩地產政策效果顯現、復工復產穩步推進、前期積壓的購房需求積極釋放，目前疫情衝擊正在逐步消退，房地產市場持續恢復。

為何房地產市場在經歷疫情衝擊後仍能走出V型反彈走勢？下半年市場走勢如何？業內人士認為，上半年市場已基本復甦，主要原因和當前寬鬆的貨幣政策有很大關係。但少數城市市場“躁動”只是局部性、階段性的，大部分城市只是在向常態復甦。預計下半年市場仍將有需求補償性釋放，二手市場改善型需求將成為新動力。

上半年樓市已基本復甦

受疫情防控影響，今年2月，全國各地建築工地暫停開復工，多城市售樓處暫停開放、中介門店暫停營業，房地產市場被按下“暫停鍵”。國家統計局的數據顯示，2月份，70個大中城市房地產市場價格漲幅穩中有落，其中，二手房價指數環比漲幅58個月來首次轉負，24城無成交。與此同時，房地產開發投資、銷售、房企到位資金等指標累計增幅均斷崖式下跌。1~2月累計，房地產開發投資增速同比下降16.3%，商品房銷售面積同比大降39.9%，銷售額同比大降35.9%。

隨着全國多地密集出台穩地產政策，通過延期或分期繳納土地出讓金、放寬預售條件等緩解受疫情影響房企的流動性困難，春節后土地市場率先升温。2月中旬開始，北京、杭州、寧波、温州等熱點城市多宗土地高溢價成交，其中，北京一宗地溢價率高達到49.8%，創2年來新高。值得注意的是，這些不懼疫情積極搶地的多為具有資金實力的國企或央企。

為對沖線下售樓處關閉的影響，各房企加大了線上銷售力度。3月開始，隨着部分線下銷售逐步重啓，房企加大推盤力度，前期積壓的購房需求開始釋放，市場隨之復甦。貝殼研究院數據顯示，二季度，66座大中城市新房市場成交量整體接近去年同期，一二線城市成交量回暖速度相對較快。其中，長三角區域市場回暖意願明顯，南京半年累計成交面積同比逆勢上漲24%。3月，重點18城鏈家二手房成交量比1~2月成交總量增長41.8%，4、5兩月環比增速分別達到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%。“半年過去了，新房、二手房市場已基本復甦。”貝殼研究院首席分析師許小樂説。

從價格來看，上半年的房價比去年年底有所上漲，改變了過去房價一直處於低迷下跌的態勢。“疫情之下，一季度重點城市二手房均價普遍環比去年四季度下跌，二季度均價隨市場修復普遍反彈。一線城市及基本面好的強二線城市房價最先啓動上漲。”許小樂説，但是如果跟同期相比，也有不少城市還在下跌，如北京同比還是下跌的，核心城市價格上漲的幅度較大。

不僅房價有所反彈，上半年地價更是明顯上漲。二季度，土地供應節奏加快、規模增加，特別是一二線城市優質地塊頻出，疊加2月以來各地供給端扶持政策，房企拿地熱情高漲，推動了價格結構性上漲。中指研究院的數據顯示，上半年，全國300城住宅用地成交樓面均價為5154元/平方米，為近年來同期最高水平，同比上漲16.5%；平均溢價率也超15%。

房企在積極拿地的同時也在緊抓銷售窗口期賣房。截至6月底，已公佈今年業績目標的30多家房企平均銷售目標完成率為41%。“按照行業上下半年‘四六開’的一般規律，這一目標達成尚符合預期。”貝殼研究院高級分析師潘浩説。

局部上漲

不改全年平穩趨勢

儘管上半年面臨疫情的衝擊，但房地產市場仍走出V型復甦走勢，在所有行業中處於領先位置，更有部分城市出現市場“躁動”。據貝殼研究院統計，6月，上海、南京、杭州、大連、長沙、廣州、合肥等地二手房業主漲價佔比超過20%。

對於上半年市場韌性復甦的原因，中國人民大學國家發展與戰略研究院城市更新研究中心高級研究員秦虹認為，儘管受疫情影響，但是全國房地產市場恢復的相當不錯，主要原因和當前寬鬆的貨幣政策有很大關係。

許小樂也認為，主要原因之一是金融政策的溢出效應帶動復甦。

儘管沒有直接刺激房地產，但是貨幣政策寬鬆對市場預期產生了較大的溢出效應。同時，滯脹預期下重點城市房產偏好增強。二是人才引進政策下加速剛需入市。

今年以來重點一二線城市在人才引進政策上繼續發力，甚至提供購房安家補貼等，讓部分消費者能夠避開調控限制進入市場。三是改善型換房鏈條啓動成為新動力。

不過，對於少數城市出現的二手房價格快速上漲，許小樂認為，這只是局部性、階段性的，大部分城市只是在向常態復甦，難以出現房價全局性、持續性上漲浪潮。因為當前市場庫存處於較高位置，供需矛盾較為緩和；成交週期較長，市場交易效率仍然偏低；業主調價中降價行為仍佔主導。另外，新房累計半年成交量仍有一成缺口，市場仍處在逐漸恢復過程中。

對於下半年的市場走勢，許小樂認為，重點城市二手房市場分化但潛在需求仍強勁，下半年市場不悲觀。貝殼研究院數據顯示，鏈家重點18城帶看量仍處於較高位置，代表下半年總體成交平穩或小幅向好，前期受抑制的需求可能將在下半年補償性釋放，預計下半年重點城市二手房市場總體成交將環比持平或小幅增加。同時，新房市場修復過程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，預計下半年市場不會持續大幅上漲，但在經濟下行壓力下，房地產市場作為重要的消費市場，其總量也不會大幅下降，預計全年將穩定在近年水平。

中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶也認為，今年上半年，尤其是最近幾個月市場恢復的速度非常快，更多的是因為前期抑制性的需求逐步釋放帶動了市場的回暖。上半年這種需求可能已經釋放到一定程度，下半年銷售整體會迴歸到一個正常的節奏當中。預計今年全國商品房銷售面積整體是下降5~6.5個百分點，整體的銷售規模依然維持在16億平方米的體量。今年的價格整體會保持平穩，小幅上漲的更多因素來自於整體，一二線會略好於三四線的表現，結構性的變化會帶動整個房價有比較好的支撐。

而對於下半年的土地市場，潘浩預計仍將走穩。“上半年通過土地市場拉動新房市場快速恢復的城市，下半年必將調整供給策略，防範或抑制土地市場價格上漲或出現過熱的情況。”他説。