長沙土拍價格現“日日新” 專家稱警惕流動性傳導漏損

本報記者 何文英

限價地價格呈現“日日新”，新開樓盤再現瘋搶。

這邊廂，6月28日、29日、30日三天裏，長沙市洋湖片區、梅溪湖片區、開福區掛網的限價地價格，分別以13800元/平方米、13500元/平方米、14800元/平方米刷新了各自片區毛坯住宅的最高限價。另一邊，新開住宅樓盤銷售火爆。長沙市市民夏先生告訴《證券日報》記者，他連續參與了5個樓盤的搖號均未搖到。“都是大户型，想不到長沙的有錢人這麼多。”

財信證券研究院副院長伍超明在接受《證券日報》記者採訪時認為，這不是一個好現象。“房地產價格的過快上漲，會提高實體經濟成本、分流進入實體經濟的資金、抑制消費能力，最終降低國民經濟的創新能力和國際競爭力，加大泡沫破裂風險。”

是誰在哄搶新房？

“我連續去了5個樓盤都沒搖到號。”想要購置改善型住房的夏先生沒想到大户型都這麼難搶到。“我主要考慮200平方米以上的，但是我去了幾個樓盤，大户型開盤都遭到哄搶，等輪到我的時候幾乎沒有選擇了。”

數據顯示，長沙樓市銷量巨大，已位居中部省會城市前列。2018年，長沙市商品房成交面積為2600萬平方米。2019年長沙新房成交面積同比減少12.31%，但仍高達2280萬平方米。同為中部地區省會城市的合肥，2019年樓市（含市九區，不含四縣一市）商品住宅成交面積共計645.56萬平方米，同比減少26.8%；2019年南昌市區新建商品房累計成交面積同比增加6.06%，但也僅為630.43萬平方米。

在限購沒有放開的背景下，長沙樓市的巨大銷量是怎樣形成的？購房資格又從何而來？根據2018年6月25日長沙頒佈的限購政策，規定市外遷入、父母投靠必須滿2年，才能按“長沙户籍家庭”購房政策辦理。對於本科、大中專、租房、務工、投資興業等落户也需落户滿1年+1年社保、落户滿2年或者2年社保三個條件滿足其一。

“限購政策到現在已經滿兩年了，很多市外遷入的已經具備了購房資格，現在買房的多是湖南地州市遷入的。”長期從事樓盤銷售的杜女士對《證券日報》記者説道。

在長沙城北一個新開樓盤的銷售中心，記者進門不到5分鐘便見到一位男士手拿紅槌敲響銅鑼，大廳屏幕上顯示着“恭喜XX先生成為XX（樓盤名）業主”。

“現在置業主力是80後，由於二胎放開以及工作幾年有一定的積蓄，所以對改善型住房的需求集中體現出來，反倒是110平方米左右的户型賣得不是太好。”該樓盤一位置業顧問告訴《證券日報》記者，這個樓盤明年年底會推出230平方米以上的大平層，目前他手頭的意向客户已經積累了上百位。

上半年長沙土拍量價齊漲

新房銷售火爆，與長沙限價地價格不斷上漲不無關係。“最近長沙限價地價格不斷創出新高，再不出手我怕購房成本會更高。”夏先生十分焦慮地説。

據樂居湖南統計，2020年上半年，長沙市內六區一縣（長沙縣）土拍市場總成交面積約275.4萬平方米，同比增長15.7%；總成交金額265.3億元，同比增加26.1%。

值得注意的是，不僅是土地成交量價齊漲，其中總成交金額增幅高於總成交面積增幅，意味着長沙的土地價格正在上漲。

以6月28日公示的長沙市嶽麓區洋湖片區的一宗雙限地塊掛牌信息為例，住宅（毛坯）銷售均價不超過13800元/平方米。而在2019年7月30日，中海地產競得的同片區的兩個地塊，住宅（毛坯）銷售均價限價為12600元/平方米。再往前追溯，2018年該片區地價僅10000元/平方米。這意味着長沙地價不到兩年內漲幅高達38%。

自2019年以來，不少市民在市長信箱中吐槽長沙限價地價格漲幅過快。對此，長沙市自然資源和規劃局在回覆中表示：“我市‘限房價’掛牌出讓地最高限價是根據我市房地產市場調控預期，最終經長沙市土委會決定。”

中國城鎮化促進會城鄉統籌委副秘書長孫文華在接受《證券日報》記者採訪時，表露出對長沙限價地價格的上漲頗感意外。他認為：“經濟下行壓力下，土地財政似乎能夠緩解地方政府一時的困境，但房價對產業的傷害是毋庸置疑的，尤其是第二產業和第三產業，會因為房價上漲帶動綜合成本的上漲，進而擠壓盈利空間。”

長沙房價優勢將成過去式？

近年來，長沙緊抓產業互聯網特別是工業互聯網興起的機遇，以“三智一自主”(智能裝備、智能網聯汽車、智能終端、自主可控及信息安全)為重點，在互聯網核心技術、互聯網創新生態、互聯網應用場景上屢獲突破。

一年一度的互聯網嶽麓峯會已成為長沙的一張燙金名片。不少互聯網巨頭的第二總部也紛紛落子長沙。天眼查數據顯示，截至目前，長沙地區的企業中，業務經營範圍包含“互聯網”的已達到59584家。值得關注的是，長沙作為一箇中部城市，緣何會成為互聯網之都？

在長沙創業的找廣網CEO歐陽宇對《證券日報》記者表示：“長沙當地政府的政策支持、互聯網整體環境、企業的營商氛圍及人才高地等因素都十分具有吸引力。”此外，他認為長沙的房價、生活消費成本優勢，也是吸引“移動湘軍”回鄉創業的主要因素。

湖南一家高科技上市公司董事長對《證券日報》記者表示：“我們希望長沙保持省會城市的房價優勢，這對我們吸引科技人才有着重要的意義，如果失去房價優勢，我們與北上廣深在人才引進上的競爭優勢將逐步縮小。”

伍超明認為，地價和樓價的上漲，從中長期看與推進城鎮化、改革户籍制度放寬落户限制等有關。從短期看與當前寬鬆貨幣環境不無關係。

“疫情防控常態化下，我國實體經濟需求尤其是消費和服務業需求受到的衝擊較大，居民收入下降，但寬貨幣環境的存在，一方面促使居民資產保值意識增強，為防止財產縮水，對能保值增值的資產需求增加；另一方面，實體經濟需求不足將限制通貨膨脹水平的提高，流動性轉而將推高資產價格，尤其是房地產價格，即寬貨幣下的資產通脹。”伍超明分析道。

“在上述兩方面的作用下，部分熱點城市房地產價格出現上漲，流動性在流入實體經濟的過程中出現漏損現象，金融風險增加，當然也是寬貨幣的副作用之一。因此，央行在二季度貨幣政策執行報告中明確提出‘堅持總量政策適度，促進金融與實體經濟良性循環’。”伍超明強調，今年以來不少地市在樓市政策鬆綁的邊緣試探，要警惕地方政府重回依賴土地財政的老路。