二手房資金存管平台加速完善

隨着房地產市場進入存量時代，存量住房交易越來越多。今年以來，房產交易線上化加速，對資金安全提出了更高要求。在二手房交易過程中，資金存管正在成為保障資金安全的重要環節，行業相關平台建設也在進一步完善中。

上半年二手房市場保持穩定

中國人民大學國家發展與戰略研究院城市更新研究中心主任秦虹近日表示，我國房地產市場雖然受疫情影響較大，但目前整體恢復較好。未來房地產增量市場將保持穩定，存量市場則有望進一步盤活。

事實上，由於國內房地產市場普遍進入存量市場，尤其是以改善型需求為主的一二線重點城市。即使在疫情持續期間，全國二手房市場仍然整體保持穩定。根據中國指數研究院近日公佈的數據，上半年全國百城二手住宅均價累計漲幅為1.72%，較去年下半年擴大1.11個百分點，價格整體呈現穩中略升的趨勢。

業內普遍認為，從上半年市場表現來看，疫情對重點城市二手房市場總體影響不大。近日，鏈家地產公佈的數據顯示，上半年受監測的重點城市二手房成交總量已與去年同期水平基本持平。

從二手房月度成交走勢看，市場成交量從今年3月開始明顯恢復，當月鏈家地產監測的18個重點城市二手房總體成交量比1月至2月合計成交量增長41.8%；4月和5月二手房成交環比增幅分別達到39%和19%；6月成交量雖然比5月有所回落，但同比增長21%。綜合來看，疫情對二手房市場造成的衝擊正在逐步消退。

“當前，18城市二手房帶看量仍處於較高位置，代表下半年總體成交平穩或小幅向好，前期受抑制的需求可能將在下半年補償性釋放，預計下半年重點城市二手房市場總體成交將環比持平或小幅增長。”貝殼研究院分析認為，儘管上半年面臨疫情衝擊、全球經濟下行等挑戰性環境因素，但房地產市場仍然保持復甦韌性，對穩定國內經濟發揮了積極作用。

“資金存管”有效保障資金安全

“在二手房買賣過程中，由於流程複雜、週期長且涉及金額大，一旦出現交易糾紛，將給買賣雙方、經紀品牌以及經紀人帶來難以估量的損失。”貝殼找房交易平台總經理伊凱告訴《經濟參考報》記者，“在實際交易過程中，房屋籤後查封、房款支付渠道不正規、共有權人爭端、物業交割、惡意違約等原因會導致交易不成功，而‘資金存管’則成為有效保障雙方資金安全的關鍵環節。”

貝殼方面的案例顯示，2020年3月，賈女士通過貝殼找房APP諮詢德祐經紀人，有意購買位於杭州市餘杭區一套二手房。經過與業主磋商，最終達成180萬元的成交價格。隨後，雙方簽署杭州市二手房轉讓合同，賈女士如期支付90萬元首付款到資金存管平台，並提供了相應的按揭貸款資料，提交銀行審批。但此後得知業主由於其他債務逾期且無力償還房屋貸款，該房源處於查封狀態。經過多次協商，業主因負債太多，房源無法繼續交易，雙方解除協議後，最終資金存管平台返還賈女士的全部資金。

“未來房產線上化交易將會逐漸成為普遍現象，針對交易環節的資金監管尤為必要。”伊凱表示，由於房產交易潛在風險很多，會導致買方不放心直接交付房款給業主，而賣方也擔心房子賣出之後不能及時拿到錢。

“將客户房款存放在第三方機構存管，待交易完成後，再將房款轉至業主賬户。如果交易流程未按照履約條件達成，則資金退還至買方賬户，保障了交易資金的安全；同時，有了第三方機構存管的這筆資金，業主也不用擔心買方拖欠房款。”伊凱表示，從行業角度看，資金存管也規範了行業，提供了安全的市場交易環境，有效保證了監管範圍內的交易資金安全，維護了房地產金融秩序，將促進房地產經紀行業健康發展。

平台建設正在進一步完善

近年來，完善資金監管成為實現房地產行業健康發展的重要舉措之一。從中央到地方，多部門已經着手對房產交易中的資金監管問題出台指導性意見。2016年，住房和城鄉建設部等部門印發《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，提出健全交易資金監管制度。

今年3月，住建部印發《關於提升房屋網籤備案服務效能的意見》，提出市、縣住房和城鄉建設部門應建立交易資金監管制度，商品房預售資金應用於有關工程建設，納入監管的存量房交易資金應在房屋轉移登記完成後立即劃轉，不得挪作他用。

此外，資金監管也是近年來房地產中介行業專項整治涉及的重要內容之一。

事實上，隨着存量房交易量增加，房產交易環節暴露的問題逐漸增多。一些城市早在2003年已經開始探索資金存管的相關制度。2006年，在總結地方經驗的基礎上，原建設部會同中國人民銀行印發《關於加強房地產經紀管理規範交易結算資金賬户管理有關問題的通知》。此後，許多城市建立了二手房交易結算資金監管制度，逐步實行交易資金專用賬户管理。

近兩年，從住建部到地方政府，針對資金監管的意見要求密集出台。據貝殼方面的統計，除省與直轄市外，2019年全國範圍出台針對二手房、新房資金管理政策的地級市超過50個；2020年年初至今，出台相關政策的城市已經超過20個。

當前，業內常見的資金存管方式主要有四類：一是城市本地合作銀行存管；二是依靠當地政策性監管，如部分城市由住建委進行資金監管等；三是通過第三方支付機構賬户存管；四是行業專業機構合作存管。

2019年起，包括貝殼在內的規模型平台企業，開始打造“平台+銀行”的資金存管模式。“以前的存管模式辦理流程繁瑣，需要線下籤訂協議、在銀行開户、多次領取遞交相關材料等。”伊凱説，“貝殼希望用技術推動線上化建設，與銀行的合作基於此前銀企直聯模式，在此基礎上推出‘貝殼-銀行資金存管’。”

據伊凱介紹，消費者可以在貝殼平台APP上完成資金存管協議簽訂，通過線上轉賬或線下POS機刷卡的方式完成資金存管。“從簽訂二手買賣合同，到貸款放款，完成了交易線上化閉環，實現了交易資金可視化監管”。

值得一提的是，此前，監管部門允許持有央行支付牌照的第三方支付機構通過備付金存管賬户進行資金存管服務，該筆資金產生的收益分配方式各地不盡相同，有的分配給業主，有的作為存管單位的收益。

依據去年開始執行的央行文件要求，所有支付機構備付金資金都存入央行統一專用賬户管理，支付機構也不再因資金停留而獲得相關收益。伊凱説，“而根據貝殼和銀行的合作模式，資金進入銀行賬户，銀行有活期收益，收益會根據約定分配給買賣雙方，息隨本走，進一步確保了買賣雙方的利益。”

據介紹，貝殼和工行、中信、光大等多家銀行正在開展合作建立資金存管平台，已經覆蓋國內92個城市。目前，這套資金存管方案在貝殼平台所覆蓋城市已基本落地，很多城市二手房交易資金存管達到90%以上，大連、煙台的存管規模更是高達96%。

“建立資金存管體系和制度，對於房產交易尤其二手房交易至關重要。”伊凱認為，“未來，隨着資金安全意識的繼續提升，資金存管將成為房產交易不可或缺的環節，行業平台的建設也會進一步完善。”