上半年二手房市場逐步回暖一線城市快速復甦

由於疫情的影響，2020年上半年房地產市場、金融環境均經歷頻繁變動。從成交表現來看，房地產市場韌性較大。整體看來，疫情對二手房市場影響整體基本恢復。

諸葛找房數據顯示，疫情影響減弱後，二手房市場快速恢復。至6月重點10城成交迎來小高峯，累計同比降幅為10.85%；百城成交價格疫情期間並未下降，整體呈現先穩後升的局面。

二手房成交復甦 價格先穩後升

回看2020上半年，在疫情影響下，2月市場按下“暫停鍵”，上半年10個重點城市的成交與去年同期相比下降。據諸葛找房數據顯示，10個重點城市二手住宅成交量428242套，同比下降10.85%，從歷史成交量來看，處於2015年以來較低水平。月度數據顯示，2月處於疫情高峯期，經紀門店暫停營業，小區封閉式管理，市場成交降至低谷；3月起，隨着政策環境的適度寬鬆，土地市場的火熱，市場預期普遍轉好，積壓的需求持續釋放，二手房市場進入穩步恢復期；6月，二手房成交達到一個小高峯，單月同比上升22.92%，環比上升9.77%。結合累計數據，可以看出二手住宅市場雖然疫情後快速恢復，但仍不及去年同期成交水平，疫情帶來的負面影響並未完全消退。

從成交價格變化來看，疫情對價格方面影響相對較小，2020年6月百城二手住宅市場均價為15260元/㎡，環比上升0.34%，同比上漲1.52%。綜合來看，第一季度百城二手住宅市場價格累計上漲0.21%，二季度累計上漲1.08%，漲幅擴大0.87個百分點。在疫情影響最嚴重的2月，二手房成交價格趨於平穩。2月成交價格環比上升0.7%，漲幅收窄0.1個百分點；3月起，疫情逐漸減弱，二手市場價格環比漲幅擴大。直至6月，經歷了前期兩個月的快速上升，價格漲幅略有收窄。

一線城市抗風險性強 恢復速度快於其他城市

整體來看，一線城市優異的市場基本面，決定了疫情後恢復速度快於二線城市，根據諸葛找房數據顯示，2020上半年，重點10城中一線城市6月同環比均已回正且6月同比遠大於二線城市，上半年一線城市的累計同比為-2.5%，而二線城市的累計同比為-20.9%，一線城市的降幅明顯低於二線城市。從城市上看，一線城市深圳得益於區域規劃利好，率先走出疫情陰霾，同比及累計同比已經回正且位居高位，累計同比為39.9%，位居重點10城的累計同比的首位。二線城市雖整體恢復速度不如一線城市，區域內仍有表現優異的城市，如長三角區域的南京、杭州，疫情后土地市場升温明顯，整體市場逆勢反彈，6月同比及上半年累計同比均大幅上升。

從各等級城市全年二手住宅市場價格走勢來看，一線城市的價格更為堅挺，疫情後價格漲幅居首，一線城市行業基本面較好，抗風險能力較強，疫情後市場迅速回温，價格漲幅大於二線城市和三四線城市；二線城市疫情期間價格整體較為平穩，疫情後價格回升較慢；三四線城市由於本次疫情並不集中，此外三四線城市二手市場敏感度低，市場的反映滯後於真實情況，三四線城市的二手價格也處在上升局面。

未來需求釋放 預計市場快速轉好後理性回落

諸葛找房監測的10個重點城市來看，2020年在疫情影響下，業主對市場的預期較為波動。2月初，疫情突襲疊加春節假期的影響，業主對市場的信心不足，掛牌房源漲價佔比迅速回落4.9個百分點至20.5%；3月隨着復工復產逐步推進，政策鼓勵企業擺脱疫情負面影響，市場逐步復甦，3月掛牌房源漲價佔比上升2.0個百分點至22.6%；4月佔比持續上升，但漲幅收窄；5月起，業主經歷了3、4月漲價預期，市場預期理性迴歸，漲價佔比理性回落至20.6%，與去年12月基本持平，仍高於去年下半年漲價佔比水平，預計下半年市場價格迴歸平穩。

2020年2月，在春節及疫情雙重疊加下，議價空間小幅上升，3月起，疫情逐漸褪去，議價空間轉升為跌，至2020年6月，重點10城的議價空間為3.19%，環比下降0.1個百分點，同比下降0.34個百分點。疫情恢復期間國內資金流動充裕，房貸利率下降，熱點區域土地市場火爆，市場預期快速轉好，加上着急出手的業主掛牌價格略低於初始預期，買賣雙方的博弈空間隨之縮小。

如今，疫情對市場的負面影響逐漸消退，二季度市場在疫情好轉下出現快速復甦。預計下半年，疫情後購房者入市積極性將加強，市場需求將繼續釋放。但隨着購房者逐漸趨向理性，市場從疫情後快速復甦逐漸轉向穩步復甦，全年成交量相較於去年或將小幅下降。