存量房貸利率“換錨”即將完成 低息預期利於房企去庫存

根據央行規定，今年3月1日至8月31日，各商業銀行將進行存量浮動利率貸款的定價基準轉換。一方面，房地產市場近期緩慢升温，另一方面，各地調控力度有所加強，新華財經記者調查發現，在這樣的背景下，更多有存量貸款的購房者傾向於將已有房貸轉換成LPR定價。業內分析稱，隨着存量房貸轉換成LPR定價，房貸利率大概率以低息為導向，這將有助於今年下半年房企去庫存。

低息預期推動房貸利率“換錨”

上海市民王先生近期通過某國有銀行的手機銀行App完成相關操作，將房貸利率從此前的固定利率轉成LPR定價，整個轉換過程只花了幾分鐘時間。

王先生説，他2014年購房，貸款總額為85萬元，當時貸款是按照基準利率4.9%來計算房貸利息，每月還款4500多元。“銀行通知，如果要換成LPR定價，就要在8月31日前完成。”王先生説，在瞭解相關政策後，他認為從長期來看，LPR定價將引導利率下行。“和固定利率相比，換成LPR浮動定價，我的房貸利率計算方式就變成LPR+0.1%，長期看，LPR還會降，購房者應該不會吃虧，所以就轉換成LPR定價了。”

去年8月至今，人民銀行已發佈12次LPR，與個人住房貸款利率掛鈎的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。僅今年以來，5年期以上LPR就已兩次下調，較去年末累計下調了15個基點。

中國人民銀行去年底發佈公告稱，2020年3月1日至8月31日，將進行存量浮動利率貸款的定價基準轉換。客户可與金融機構協商決定“換錨”為LPR，還是固定利率。記者採訪發現，考慮到利率還有進一步下行空間，不少人選擇將存量房貸轉換為LPR定價。

融360對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，7月（數據監測期為2020年6月20日至2020年7月17日），全國首套房貸款平均利率則為5.26%，環比下調2BP；二套房貸款平均利率為5.58%，均環比下降2BP。

根據融360監測數據，全國首套房貸利率較去年底下降28BP，二套房貸利率較去年底下降27BP，降幅均遠超過5年期LPR降幅。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2020年7月20日貸款市場報價利率（LPR）1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，與上個月持平。

低息環境利於房企下半年去庫存

儘管最新一期5年期以上LPR並未變化，但這並沒有讓購房者太過擔心。在上海浦東新區一處在售樓盤看房的市民方小姐説，“貸款我要貸30年的，肯定不會因為幾個月的情況就讓自己心理產生太大波動，還是要看長期，長期合算就好了呀。”

進入下半年以來，杭州、寧波、東莞、深圳等城市已經開始收緊樓市調控政策，尤其是深圳的“715新政”堪稱深圳最嚴樓市調控政策。7月15日，深圳住建局等8部門聯合發佈《關於進一步促進深圳市房地產市場平穩健康發展的通知》，涉及限購、信貸政策、税收政策、豪宅認定、熱點樓盤銷售、網籤管理、二手房交易信息披露和樓市違規現象處理八個方面。

58同城、安居客近日發佈2020年《7月國民安居指數報告》顯示，7月，全國重點監測67城新房在線均價16458元/㎡，環比上漲0.04%，其中36城新房在線均價環比上漲。全國重點監測67城的二手房掛牌均價15597元/㎡，環比上漲0.54%，有50城二手房掛牌均價出現環比上漲情形。相較上月，7月份房地產市場找房熱度有所回升，總體波動不大；購房者信心指數環比上漲3.1%。

融360大數據研究院分析師李萬賦説，“房住不炒”和“嚴禁消費貸資金違規流入樓市”近期被監管部門頻頻提起，再加上前期全國房貸利率今年已累計下行了20多個BP，遠超過LPR降幅，各地市場利率定價自律組織大概率會在房貸利率加點數調降上更加謹慎，未來房貸利率可能會在穩定的基礎上小幅波動。

58安居客房產研究院分院院長張波説，從轉換後的效果來看，在流動性放鬆的大背景下，目前利率雖然三個月未有調整，但未來整體下行的動力依然較強，因此轉換為LPR方式，大概率上會在中短期內利於購房者，但從長遠來看，LPR本身體現出更強的市場化，因此整體房貸利率會更貼近於市場水平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説，鑑於當前利率數據總體較低，所以依然説明下半年以低息為導向。從實際情況看，有幾個內容值得注意。第一、下半年依然是房企積極去庫存的重要階段，此類去庫存依然需要藉助此類低息政策來進行。第二、銀保監會此前也明確強調了對貸款資金的管控，後續在消化此類LPR利率政策方面，建議進一步強化資金管控，尤其是要防範各類非房地產領域的貸款資金進入房地產市場。