老舊小區物業服務管理如何不缺位

北京西城區廣外街道老舊小區加裝了電梯。 本報記者 李佳霖攝

服務首都1500多個社區，依靠物業管理不斷完善和創新，加快培育小區自我造血功能，首開房地集團作為北京市唯一的非經營性資產接收、管理、處置、運營的“航母”平台，在總結北京市開展以環境整治為重點的小區綜合整治經驗基礎上，打造非經資產管理處置平台，協調推進老舊小區整治提升，用優質服務啓動良性循環。

服務首都1500多個社區、超百萬户家庭；接收超過3000萬平方米的老舊非經營性資產小區……如今，首開集團旗下的物業公司在管物業和非經項目面積近1億平方米。近年來，首開集團提出“城市復興官”理念，更加註重城市存量開發、更新、保護與升級。

一場突如其來的新冠肺炎疫情，讓物業成為社區抗疫的重要力量。如何保障業主的生活質量和健康安全，如何實現社區全面有效管控？首開集團進行了有益探索。

封閉管理不留盲區

記者走進北京朝陽區勝古北里小區，只見往來人員都要先走過一條1米長的“紅毯”，這段“紅毯”暗藏“玄機”。據小區物業工作人員介紹，“紅毯”下面鋪設了消毒池，居民在上面走過，無需做停留就可以實現鞋底消毒，解決疫情防控“最後一百米”難題。

面對疫情考驗，勝古北里小區所屬物業公司——首開房地天嶽恆物業就如何做好公共區域消殺、業主外出後消毒、嚴格出入管理等工作集思廣益、各出高招，只為給居民築起一道堅實的“防疫牆”。然而，1年以前，勝古北里小區還長期處於失管、失養、失修狀態，道路損壞嚴重，業主私搭亂建隨意佔用公共區域，垃圾隨手丟棄……居民撥打12345熱線投訴成為常態。

如今，小區面貌不僅煥然一新，為了降低人員之間的接觸風險，物業再次升級管控措施，在小區推廣由公司自行研發的“碼上通行”二維碼識別系統。“居民在系統上實名認證後，每次出入小區，工作人員掃描其身份二維碼便可放行，省時省事，實現社區管控零死角、零接觸。”天嶽恆物業前三門項目部負責人楊大龍告訴記者，眾人齊心防疫，嚴防死守，各項工作有序開展，居民生活秩序井然。

天嶽恆物業築牢小區防控“堡壘”的經驗做法，正是首開集團全力做好小區封閉管理和服務的生動實踐。首開集團物業板塊負責人介紹，從1月23日開始，集團召開防疫工作緊急部署會，拉開了防疫戰鬥的序幕。經過各基層單位實地勘察、分析歸納，特別是針對封閉管理難度大的老舊非經社區及零散户逐一攻堅，梳理出未實現封閉管理的主要原因，分類施策、對症下藥。

“癥結”找到了，難題破解步入“快車道”。“圍欄行動”在開放式社區迅速展開。根據摸排和實地勘察情況，首開集團對能夠進行物理封閉的出入口，調集物資、加派施工人員，加班加點甚至連夜趕工，完成封閉任務；“合縱連橫”，針對所管相對集中具備相應規模又不能構成自身封閉的散户和衚衕平房，積極與社區居委會和街道對接協商，構建大管理格局；“一處一策”，轉變固有觀念，打破管理界限，加強與屬地社區協同合作，讓封閉管理不留盲區。通過科學研判精準施策，升級完善智慧服務，實現在管的6026個小區院落全封閉管理。

補齊老舊小區短板

一場疫情再次暴露出很多老舊小區在社區治理、設施、服務等方面的諸多短板。老舊小區的“通病”，究其根本仍是物業服務管理的不到位甚至缺位。

北京東城區春秀路小區是首開房地首華物業接收的一處非經資產，屬於上世紀80年代常見的國企職工宿舍。樓棟不多，樓層不高，一個小院兒住着402户人家，歷史原因造成小區在接管前一度陷入半癱瘓狀態。針對小區居民的意見，物業認真傾聽，並逐年對小區公共設備設施實施更新改造，粉刷公共區域、LED節能改造、供暖管線改造、架空線入地……經過新一輪整修，春秀路小區舊貌換新顏。

“面子”有了，“裏子”也得跟上。在春秀路小區二期，首華物業實施綜合改造的同時，推行非經資產小區有安全防範、有綠化保潔、有維修維護、有停車管理的“四有”準物業服務，逐步建立居民自治管理組織，搭建議事平台，推進老舊小區物業管理工作。在小區生活了30多年的居民常慧林感慨地説：“鄰里街坊都羨慕我們，稱我們是特別不一樣的社區。”

與春秀路小區類似的情況還有很多，這些老舊失管小區都在首開的努力下華麗轉身，煥發新生。

石景山老山東里北社區提出“有機更新”，成立由首華物業公司代表、政府部門代表、設計規劃師代表、居民代表、社區居委會代表五方組成的工作專班，所有涉及社區改造的議題，都得先拿到專班會議上討論，致力於將老舊小區改造從簡單的物質環境修補，轉變為以綜合改造、精細化治理與服務提升為重點的有機更新。

從進駐西城區祿長街19號院的第一天起，天嶽恆物業在改造過程中就堅持物業管理同步實施，居民可通過“先嚐後買”的方式享受物業服務。在小區東門的“19號院大鄰里物業服務中心”，保潔員、維修工紛紛到崗，前來諮詢求助的居民絡繹不絕。“疫情期間多虧有了物業，小區才能真正實現封閉式管理。”居民孟阿姨説，住了多年，第一次享受到“管家式”服務，“為這樣的服務付費，大家夥兒都願意。”

2019年，首開房地集團被確定為北京市唯一的非經營性資產接收、管理、處置、運營的“航母”平台。“打造非經資產管理處置平台，協調推進老舊小區整治提升，符合國家戰略，也順應羣眾期盼。”首開集團黨委書記、董事長潘利羣説。

物業管理不斷完善和創新，才能加快培育小區自我造血功能，用優質服務啓動良性循環。首開物業板塊負責人表示，每年都會對接管的老舊小區開展房屋普查和安全大檢查，並根據檢查結果制訂年度修繕計劃。下一步還將實行網格化管理，一個區域交由一家物業公司負責，方便屬地街道與物業對接，開展精細化治理。

傾力打造宜居家園

實行垃圾分類，既是民生工程又是發展工程。5月1日，新修訂的《北京市生活垃圾管理條例》正式施行，標誌着垃圾分類由倡導轉化為法定義務。垃圾分類進入“強制時代”，物業服務企業該如何行動？

4月29日，首開集團對全面推進生活垃圾分類和物業管理工作進行動員部署。集團結合實際，制定集團物業住宅項目、租賃房產和自營酒店等生活垃圾分類工作指導意見，成立生活垃圾分類推進工作領導小組，指導、監督檢查、有序推進垃圾分類工作。

一手抓疫情防控，保障社區健康安全；一手抓垃圾分類，倡導綠色文明生活理念。通過疫情防控，屬地及物業對社區的精細化管理取得了成效，首開集團把疫情防控中的好經驗、好做法，轉化為推進垃圾分類工作的優勢，彼此相互結合、相互促進。

紫東公司以“紅色”引領“綠色”，採取“黨建+社會治理”模式，於4月30日攜手303項目屬地街道、甲方產權單位舉辦“黨建引領垃圾分類宣傳活動”，引導教育居民主動做好垃圾分類，共同營造美麗乾淨的宜居家園；天運公司5月1日攜手東城區清水苑社區聯合開展了《北京市生活垃圾管理條例》主題宣傳日活動。向社區志願者授旗、解讀並介紹垃圾分類、開展有獎問答等趣味活動、垃圾收集車講解演示，並對清水苑社區下一步聯創共建等方面進行了深度交流；首華建設公司物業五處積極與街道環衞對接，確定垃圾對接點及收集時間，安排項目保潔人員按要求完成垃圾對接清運工作；反覆檢查設置分類垃圾桶、查缺補漏，並將收集來的各類垃圾集中後再次檢查垃圾分類情況，及時糾正錯誤分類……

踐行“城市復興官”理念，在總結北京市開展以環境整治為重點的小區綜合整治經驗基礎上，首開集團正以垃圾分類為新突破點，改善人居環境，提高生活品質，補齊城市功能，提升首都城市面貌，為美麗家園建設添磚加瓦。