56平方米住房僅售2萬？記者實探遼寧阜新樓市

孫憲超/攝 周靖宇製圖

357元/㎡、416元/㎡、500元/㎡……這是遼寧省阜新市部分二手房的掛牌價格。聽慣了、見慣了動輒10000元/㎡起步的房價，很多人或許不敢相信，但這的確是事實。如今在阜新市，掛牌價在兩三萬元，或者三四萬元一套的樓房並不少見。

阜新因出土世界第一玉和華夏第一龍，被譽為“玉龍故鄉，文明發端”。阜新也是契丹民族的搖籃、武當宗師張三丰的故里、藏傳佛教的東方傳播中心。

此外，阜新還被譽為“煤都”，曾擁有全亞洲第一大露天煤礦，是新中國重要的能源基地——阜新累計生產的原煤用裝載60噸的卡車排列起來，可以繞地球4.3周。

作為一座歷史文化悠久的城市，阜新如今究竟發生了什麼？為何會出現如此多的低價房？證券時報·e公司記者前往阜新對此進行採訪。

頻現“出售”房屋

兩類房源受關注

阜新市位於遼寧省西北部，與省會瀋陽市直線距離147.5公里。阜新市2019年國民經濟和社會發展統計公報顯示，初步核算，全年地區生產總值488.1億元，比上年增長6.4%。截至2019年末，阜新有境內上市企業2家，證券營業部4家。兩家上市公司分別是德爾股份（300473）和大金重工（002487）。

8月13日早上，證券時報·e公司記者乘坐第一班高鐵，從吉林省長春市出發前往阜新。兩地之間沒有直達高鐵，需要在瀋陽進行中轉，整個行程用時三個半小時。

記者抵達阜新之後，連續兩天以看房者的身份在多個小區進行走訪探查時，不時可以看到窗户上用打印紙貼着大大的“出售”、並留有聯繫電話的房屋。

在阜新長途客運站對面的一個規模頗大的小區，其中的一棟6層高的樓房，3樓至5樓有3户人家均在窗户上貼出了“出售”。走在該小區的一條路上，證券時報·e公司記者粗略統計，路兩邊有不下10户住宅打出了“出售”的字樣。而在阜新城南的米家小區、高德花園，在窗户上貼出“出售”字樣的房屋明顯要較前述小區更多一些。

當地一位從事房產中介業務的人士表示，不論是在市中心，還是在離市中心相對偏遠的一些區域，正在出售的二手房的確不少，主要還是以老舊小區居多。業主賣房的原因，從來沒有人進行過統計，但是肯定離不開以下幾個方面：有的是因為家中有多套住房，所以打算將閒置不住的賣掉；有的是鑑於阜新缺少發展機會，賣掉住房去外地發展；還有的是因為已經購買了新的改善型住房，所以要賣掉原來的老房子；當然也會有一些是因為急用錢進行週轉，但這應該是較小一部分。

“從我個人掌握的情況看，目前在售的二手房中，有兩種房子相對容易被接受。”這位房產中介人士介紹説，一種是在市中心帶有產權的房子，特別是兼具小學和中學學位的房子，在掛出“出售”的消息之後，問詢的人會比較多，也比較容易達成交易。另外一種就是在售的婚房。因為婚房通常都會有比較好的裝修，屋內的設施也都比較新，傢俱、家電等設施一應俱全，可謂是“拎包即可入住”，儘管價格會較同類型的二手房貴一些，但是依然會受到青睞。

56㎡住宅僅售2萬元

阜新城南米家區一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅，其所在的樓棟共計有7層，這套住宅位於6層，售價為2萬元，摺合成每平方米的價格僅為357元。

或許很多人會認為，房屋售價如此之低，其所在的米家小區一定是髒亂差，也沒有完善的配套設施。那麼事實是如何呢？

8月13日，記者冒雨來到米家小區後看到，該小區以7層多層住宅為主，沒有配備電梯。由於樓體的外立面都重新做過保養，所以看上去並不破舊，也算比較規整。在小區內，超市、藥店、飯店、幼兒園、健身器材等配套設置也是一應俱全。不過該小區的排水系統並不是很好，下雨時地面上會形成大量積水，居民雨天出行會受到影響。

“這樣的房子在幾年前的售價應該在三四萬元，估計是賣不出去，所以直接將價格壓到2萬元，即便如此，恐怕也是無人問津。”有阜新當地人士表示。

據掌握該房源的房產中介吳先生介紹，這套房屋證照齊全，不存在糾紛，隨時可以過户。

一套56.02平方米樓房，為何售價僅為2萬元？對於這樣的疑問，吳先生給出的解釋是，首先，這個小區離阜新市中心相對較遠，價格自然就要便宜。另外，房屋所在的小區當初是屬於政府部門出資的老礦區動遷改造項目，業主自己並沒有拿多少錢就獲得了2套住房。目前業主正在辦理低保，但是名下有2套房產不符合辦理低保的標準，所以打算出售一套。

記者在隨後的採訪中瞭解到，在阜新市，單套房屋在兩三萬元的樓房並不稀缺。例如，在高德東山，一套位於6樓頂層的55㎡、2008年建成的毛坯房，掛牌價僅為3萬元，摺合每平方米的價格為545元。即便如此，業主仍然表示，3萬元的售價還可商量。

平安西部小區一套48㎡的毛坯房，掛牌價為2萬元，摺合每平方米的價格為416元；高德4小區一套2012年建成的56㎡的樓房，掛牌價為2.3萬元，摺合每平方米的價格為410元；佳佳西區一套面積為39㎡的一室住房，售價為2萬元，摺合每平方米的價格為512元；在煤海小區，一套有着中等裝修、面積為56㎡的2室1廳1衞住宅，售價僅為2.8萬元，摺合每平方米的價格為500元；東山東區翠城小區，一套位於5層的55㎡毛坯房，掛牌價2.8萬，摺合每平方米的價格為509元……

“白菜價”出售

多為相對偏遠回遷房

“平安西部、二廠、米家小區等，的確有很多以兩三萬元、三四萬元‘白菜價’出售的小面積房源，但都是回遷房，所在位置也離阜新市中心相對較遠，大多數是不帶裝修的毛坯房。”在阜新市從事房產中介業務的龐女士一語道破玄機，對於阜新這樣一個規模不是很大的城市來説，從米家小區到市中心開車耗時接近20分鐘，這已經算是相對遠的距離。

龐女士説，很多年輕人都選擇去外地發展，當地的人口每年都在減少。而阜新當地很多居民在動遷之後獲得多套住房，房子多到自己家人根本住不了，自然就會選擇出售。這些回遷的小區，賣房的人多，買房的人少，房價自然不可能高。

阜新市2015年至2019年國民經濟和社會發展統計公報顯示，2015年末全市户籍總户數67.4萬户，總人口189.5萬人；2016年末全市户籍總户數67.8萬户，總人口188.9萬人；2017年末全市户籍總人口186.2萬人；2018年末全市户籍總人口185萬人；2019年末全市户籍總人口183.7萬人。

阜新市民雷先生近期正準備購置改善型住房，為此也下了工夫研究阜新的房地產市場。雷先生在接受證券時報·e公司記者採訪時，對龐女士的説法表示認同。

“因為這些房子的位置距市中心相對偏遠，當地人一般不會考慮在這些地方置業。”雷先生説，選擇在這些地方買房的大多是外地人，或者是阜新周邊農村人口。

另據雷先生介紹，前幾年其親屬家的房屋在拆遷後，獲得了6套回遷房。除了2套自住之外，其親屬將另外4套房屋全部掛牌出售。然而幾年過去了，僅賣出去一套。

2013年12月，《遼寧日報》發表的標題為《“新”字經濟彰顯遼寧阜新城市轉型的煥然鉅變》當中提及：“從2002年開始，阜新開始了大規模、高標準實施採煤沉陷區治理工程，累計完成投資14.4億元，新建居民住宅110萬平方米，建設學校、醫院等公共建築19萬平方米，13萬居民告別險房。從2005年開始，阜新又啓動了全省面積最大、任務最重、困難最突出的棚户區改造工程，先後籌集資金110億元，新建住房735萬平方米，41萬工礦棚户居民生活環境、條件得到極大改善。城鎮居民人均居住面積由過去的7.6平方米提高到22.5平方米。”

龐女士表示，阜新市中心出售的二手房，多為一些帶學位的老房子，即便是頂層簡單裝修小户型，也不會低於5萬元。

記者在阜新市中心的步行街附近採訪時瞭解到，該地段一套處於7樓頂層、面積為47㎡、帶有學區並且已裝修過的住宅，目前售價為7萬元，摺合每平方米1489元。不過業主也明確表示“如果誠心購買，價格還可以商量”。

另外，那些位於阜新市中心、房齡不超過5年、面積在80㎡以上並有着不錯裝修的二手房，每平方米的售價多在3000元/㎡。例如，海羅翡翠藍灣一套面積為87.22㎡，房齡只有4年的2室2廳精房裝，售價為33.8萬元，摺合每平方米3875元。

新房價格平穩

房價被腰斬系誤傳

此前，曾有自媒體發文稱：“因為前兩年開發商大量投資的關係，阜新的房價一度漲到了11000元/㎡，跟瀋陽相比都毫不遜色。但房價畢竟是需要人口和經濟支撐的，所以在樓市慢慢迴歸穩定之後，阜新的房價就開始出現大幅度的下跌。目前阜新的房價已經跌到了6000元左右，每平米房價下跌了5000元，一套房子起碼虧損三四十萬。”

不過，證券時報·e公司記者在採訪當中瞭解到，阜新房價被腰斬的消息應該是誤傳。“阜新的房價這些年房價波動不大，也沒有到過10000元/㎡以上，基本就是在3000元至4000元每平方米的區間波動。”有阜新當地的房產業人士介紹説。

安居客統計數據顯示，2005年至今，阜新的房價基本是在3700元/㎡至4200元/㎡之間波動，期間的絕大部分時間是在4000元/㎡以下運行。今年5月至今，阜新的房價已經連續4個月處於4000元/㎡以上，2020年8月均價為4086元/㎡。

據悉，現在阜新銷售的房地產項目主要是以現房為主，均價多在4000元/㎡，也有極少數房地產項目的銷售價格超過6000元/㎡。

以寶地城項目為例，該樓盤分為洋房和10層的小高層。其中，洋房的銷售均價為4300/㎡，小高層個別產品優惠後的價格在3700元/㎡左右。

據阜新市康橋水郡小區售樓處的工作人員介紹，原單價為5444元/㎡的產品，折後價格在4000元/㎡左右。“我們這個項目從2011年開始出售，現在已經進入尾盤銷售階段，所售產品不多。”這位工作人員説，“如果對現有這些產品不感興趣，可以去看看我們另外一個剛剛開盤的項目，均價偏貴，大約在4300/㎡。”

銀通房地產公司在阜新當地頗有口碑，“均價在4300元/㎡至4500元/㎡之間。整個項目分為高層和小高層，其中，18層高層的全款起價是3680元/㎡，貸款是3880元/㎡。”目前處於銷售中的一項目銷售人員介紹説。

“雖然阜新的新房價格同一些大城市相比處於較低水平，但是阜新人均收入並不高，即便是4000元/㎡的項目，也令很多阜新人望而卻步。”一位阜新的出租車司機説。

數據顯示，阜新市2019年全年商品房銷售面積74.7萬平方米，比上年下降29.1%，其中住宅銷售面積66.1萬平方米，下降29.1%；商品房銷售額26.6億元，下降30.9%，其中住宅銷售額23.3億元，下降28.8%。

中國首個資源枯竭型城市

“從產業經濟的角度看，阜新現在的房價，實質上是所有資源型城市發展到一個時期之後，所面臨的有待解決的普遍性問題。”遼寧省社科院產業經濟研究所所長張天維告訴證券時報·e公司記者，去年被媒體報道的黑龍江鶴崗，也面臨着同樣的問題。

阜新曾經因煤而立、因煤而興。早在日偽時期，阜新的煤礦資源就已經大量開採。新中國成立之後，阜新更是為國家建設供給了大量的煤炭資源。經過多年的開採之後，阜新的煤礦資源已經枯竭。2001年，阜新被正式認定為全國第一個資源枯竭型城市，同時阜新也是我國在2001年確立的第一個資源型城市轉型試點城市。

據介紹，由於煤炭開採資源枯竭，其他產業發展還沒有迎頭趕上，阜新相對缺少就業與發展的機會，居民人均收入也處於較低的水平，所以阜新的很多青壯年產業工人出現了大量的外流。

證券時報·e公司記者梳理遼寧省各城市國民經濟和社會發展統計公報後發現，在遼寧省各城市當中，最近三年阜新市的GDP均排名末位。

記者在採訪中瞭解到這樣一個案例。作為土生土長的阜新人，劉生（化名）為了生計目前在瀋陽市從事送餐工作。7月份，劉生的工作時間是540個小時，總收入是9222元。同樣是送餐工作，在阜新的月收入也就是在3000元左右。

對比之下，更加堅定了劉生在瀋陽工作的決心。如今，劉生已經將妻子和孩子接到了瀋陽，並且通過按揭購買了住房，未來也不打算再回阜新。

阜新市2019年國民經濟和社會發展統計公報顯示，全年城鎮常住居民人均可支配收入29514元，比上年增長6.9%；農村常住居民人均可支配收入14849元，比上年增長10.5%。

而國家統計局公佈的2019年全國居民人均可支配收入數據顯示，按常住地分，城鎮居民人均可支配收入42359元，比上年增長7.9%，扣除價格因素，實際增長5.0%。城鎮居民人均可支配收入中位數39244元，增長7.8%。農村居民人均可支配收入16021元，比上年增長9.6%，扣除價格因素，實際增長6.2%。

“因為缺乏更多、更好的發展機會，阜新不但對外地人口缺少吸引力，而且當地青壯年還不斷外流。與此同時阜新和其他東北城市一樣，也面臨人口老齡化的問題，全市户籍總人口逐年減少。在這樣的背景下，阜新房地產市場自然會受到影響。”張天維説。

京沈高鐵開通在即

阜新面臨新機遇

張天維對證券時報記者表示，如何讓資源枯竭型城市重煥青春，是世界範圍內普遍面臨的問題，在這方面德國魯爾和法國洛林的經驗值得借鑑。遼寧省有一個突破遼西北的發展戰略，這相當於是一個脱貧攻堅計劃，目的是通過高鐵建設拉動朝陽、阜新等幾個地級市的經濟，讓朝陽和阜新等地融入京津冀經濟圈， 承接京津冀地區的產業轉移，藉以發展區域經濟。

據瞭解，張天維所説的高鐵建設，即是正在建設當中的京沈高鐵，該高鐵預計今年年底建成通車。京沈高鐵起自北京，途經河北承德、遼寧朝陽市、阜新市，終至瀋陽。

京沈高鐵全線通車後，將進一步擴展東北地區高鐵網覆蓋面，加快形成東西並舉的進出關高鐵通道，極大方便沿線羣眾出行，對促進區域經濟社會發展、助力東北全面振興，具有十分重要的意義。

“京沈高鐵開通後，遼寧省的朝陽市和阜新市到達北京的時間將縮短為1~2小時左右。”張天維介紹説，“前幾天我們剛剛從朝陽調研回來，朝陽市為了迎接這一重要發展機遇，已經開始行動起來。”

據瞭解，最近幾年，與阜新市相鄰的朝陽市發展勢頭相對較好。特別是鑑於京沈高鐵正式開通之後，朝陽前往北京的時間大大縮短，為此朝陽市提出了打造“北京後花園”的口號。

與朝陽相鄰的阜新，能否抓住這一歷史機遇同樣非常重要。如果能夠成功抓住這個重大機遇，那麼地方經濟也就能夠順勢發展起來，百姓的收入也將會有所增加，城市的房價也有望擺脱低迷的局面。

“從發展的角度看，朝陽和阜新所在的遼西區域並非沒有機會，該區域在未來不排除成為潛力板塊的可能。”張天維認為。