房貸利率：今年“7連降” 以後怎麼走

第三方機構統計數據顯示，今年以來，房貸利率持續下調，已連續下降7個月。在“房住不炒”的大背景下，房貸利率為何“7連降”？下半年還會繼續下降嗎？

“造成今年以來房貸利率下降的首要原因是，經濟週期和宏觀調控政策環境有所變化。”中國社科院財經院綜合經濟研究部副主任、清華大學中國與世界經濟研究中心研究員馮煦明告訴經濟日報記者，事實上，除了房貸利率之外，其他各類主要貸款產品的平均利率也都呈下降態勢。以代表性較強的LPR利率為例，去年四季度到今年二季度總體呈下降趨勢。今年7月份，1年期和5年期LPR利率分別為3.85%和4.65%，比年初分別下降了0.3個和0.15個百分點。

招聯金融首席研究員董希淼同樣表示，今年以來，為應對經濟下行壓力和新冠肺炎疫情衝擊，人民銀行加大流動性投放，貨幣政策更加靈活適度，銀行間資金總體較為充裕。同時，人民銀行通過降准以及下調逆回購、中期借貸便利等操作利率，降低銀行資金成本，推動作為房貸定價基準的LPR持續下行。

一個值得注意的現象是，與其他類型長期貸款利率相比，房貸利率降幅更為明顯。例如，截至7月份，5年期LPR利率比年初降低了0.15個百分點，而平均期限更長的房貸利率則降低了0.28個百分點。對此，馮煦明表示，這是因為當前企業信貸融資需求有所減弱，導致金融機構在一定程度上面臨“資產荒”問題；而房貸資產具有風險更低、穩定性更強的優勢，通常被認為是更優質的資產，銀行更願意增加住房按揭貸款。在調研中記者也發現，多家銀行都表示，在資料齊全的情況下，個人房貸基本在一週內可批貸。

董希淼表示，今年3月份以來，根據人民銀行部署，銀行啓動存量浮動利率房貸定價基準轉換工作，多數客户將轉換成以LPR利率為定價基準，在LPR利率下行後，存量房貸利率也有望下行。

房貸利率“7連降”之後，還會接着降嗎？對此，業內專家表示，今年上半年房貸利率持續下降趨勢難以延續，預計下半年會基本保持平穩。

“預計下半年房貸利率仍會繼續下降，但幅度會大大縮小。”董希淼表示，為支持實體經濟，中央政治局會議以及央行二季度貨幣政策執行報告都要求，推動綜合融資成本明顯下降。預計下半年流動性保持合理充裕，LPR利率仍會繼續下降，以LPR利率為定價基準的房貸利率也會順勢下行。

“二季度我國經濟已開始逐漸復甦，在今年秋冬季節不再暴發嚴重疫情的情況下，預計下半年經濟將持續回暖。在這種情況下，儘管貨幣政策仍會保持更加靈活適度和結構性寬鬆，但力度會有所減弱。”馮煦明表示，房地產信貸過快增長可能會對其他實體企業融資形成“擠出效應”，這在當前宏觀經濟形勢下是需要極力避免的。

在業內人士看來，短期內，在貨幣供應量和社會融資規模增速大幅高於名義經濟增速的情況下，部分城市房地產調控會繼續收緊，防止資金不合理地、過多地流入房地產市場，從而推高房價。

融360大數據研究院分析師李萬賦表示，下半年發佈樓市調控政策的城市逐漸增多，僅7月份就有杭州、東莞、寧波、深圳等6個城市出台嚴控政策，“住房信貸政策也是房地產調控的重要一環。5年期LPR報價已連續3個月未變，正是為了避免進一步刺激房地產市場”。

董希淼表示，在中央反覆強調“房住不炒”以及不以房地產作為刺激經濟的手段等情境下，在部分房價上漲過快的熱點城市，如果房貸增長過快、利率下行明顯，預計央行將通過窗口指導、市場利率自律機制等進行約束，“下一步，央行和商業銀行應根據購房區域、主體的不同，綜合運用多種手段，量價並舉，長短結合，既調控總量又調整價格，既滿足剛性需求又抑制投資投機，既着眼當下又引導預期，因城施策，進一步實施好差別化住房信貸政策”。