機構：房地產行業分化速度預期加快

8月20日，陽光100公告披露上半年業績預告，預期與2019年同期相比，2020年中期溢利將減少不超過70%。據悉，主要原因在於受到上半年疫情所帶來的不利影響所致。

8月中下旬，上市公司進入中期業績密集披露時段，根據房企已經披露的上半年業績預告、或者半年報內，“疫情”成為核心關鍵詞。在此非預期因素衝擊下，上半年房地產企業業績普遍遇挫。

8月17日，遠洋集團發佈的中期業績顯示，上半年全口徑合約銷售金額418.4億元，同比下降30.4%；合約銷售面積為219萬平方米，同比下降23%；上半年業績完成率只有32%，下半年業績壓力較大。

克而瑞地產研究中心分析師沈曉玲分析指出，上半年遠洋集團實現營業收入193.74億元，同比上升17.6%；歸母淨利潤12.23億元，同比下降34.8%。毛利率23.07%，同比上升2.68個百分點，而歸母淨利率6.31%，同比下降5.07個百分點。

沈曉玲表示，遠洋集團營業收入和毛利率同比上升但是歸母淨利率同比下降主要有兩點原因。“一方面是遠洋集團去年合聯營收入較高，且有出售附屬公司權益的收益，因此今年上半年淨利潤整體出現下降。另一方面是企業計算項目的權益佔比較去年同期下滑，2020年上半年，歸母淨利潤佔淨利潤比例為61.8%，較去年同期下滑12個百分點，遠洋需要適當提高合作項目權益比例。”

根據業內多家市場機構的統計數據，截至7月底，全國商品房銷售業績漲幅雖持續恢復，但累計漲幅尚未轉正。億翰智庫方面認為，2020年，房地產市場大概率維持在當前比較穩定的狀態。但是許多房企2018年以及2019年佈局的高價地項目已經相繼進入結轉階段，因此預計2020年房企淨利潤率整體上仍有下降的空間。

在商品房成交增速總體放緩的情況下，行業格局加速了分化。疫情暴發初期，線下售樓部普遍關閉，銷售活動停止對企業資金迴流帶來嚴重的打擊。此後多數大中房企採用線上售房以及打折促銷等手段吸引購房需求，緩解企業資金壓力。但是對於中小房企而言，由於項目數量有限，去化下降將導致自身現金流更加緊繃，再加上此類房企存在融資難度，用於後續項目開發的資金將極度有限。

因此，億翰方面認為，“債務水平較低的房企，短期內償債壓力較小，其應對困境相對更為從容；對於債務水平較高的房企而言，面對類似疫情的困境銷售回款受阻，可能會導致企業流動性不足，甚至面臨一定的生存危機。所以，在2020年新冠肺炎疫情影響下，房企債務水平極有可能演變為行業格局的分水嶺。”

不僅如此，即使是頭部房企，同樣面臨增速放緩的壓力。當前，龍頭企業已經開始紛紛轉型開拓多元化業務。例如：萬科涉足生態農業、碧桂園佈局機器人業務，恒大開拓新能源汽車。在業內看來，龍頭房企紛紛進行多元化佈局，正是希望通過新的產品鏈尋找讓公司持續經營和長期發展的動力。