易憲容：四大房地產模式供中國借鑑

當今世界上有哪些比較典型的房地產市場發展模式？

一般來説，房地產市場的發展模式取決於房地產市場的定位。比如，美國把住房市場定位為每一個居民能夠有安全舒適家的市場。所以，美國不僅把對房地產市場居住功能的定位固化在《住宅法》中，也把這一定位落實到相關的制度、法律及政策中，實行的是以市場化為主導的住房保障模式。居民的居住水平高、居民住房擁有率高、住房租賃市場較為發達、政府提供的保障性住房所佔的比重不高。應當説，美國模式總體運行是成功的，但保障性住房比重不高、過度注重市場化也容易為投機者所利用，讓住房成為賺錢工具，引發金融危機。這是美國模式的主要缺陷。

德國等歐洲國家對住房居住功能的定位更是絕對。德國《憲法》明確規定，保障居民基本的居住條件是聯邦政府首要的政策目標之一。德國房地產市場的宗旨就是要建造面積、佈局、租金適合廣大居民需要的住房，並明確規定德國的房地產業不是推動經濟增長的工具，而是保障居民居住福利水平不斷提升的行業。房地產市場完全拒絕對房地產的投機炒作。德國模式保證房地產市場幾十年持續穩定、房價穩定（房價漲幅遠低於CPI漲幅）,居民基本居住條件得到滿足。德國模式是目前最為成功的房地產發展模式。

新加坡與香港對房地產市場定位非常特別。儘管兩個地方對住房市場定位的目標相差不大，都希望政府全面介入來保證沒有支付能力進入房地產市場居民的基本居住條件，但兩地所安排制度不同，其產生效果也截然不同。

1959年新加坡成立自治政府後，很快就決定把住房建設放在優先位置，制定了《住宅發展法》，先把住房的社會功能制度化，並在1964年推出“居者有其屋”計劃，其計劃的宗旨就在於為沒有支付能力進入房地產市場的居民提供公共住房。其房地產市場發展模式是：住房分為“組屋”和私宅。組屋是政府通過建屋發展局為廣大中低收入羣體提供的廉價公共住房，其佔整個住房比例80%以上；私宅是由私人房地產發展商投資興建，完全按市場價格供應有支付能力的購買住房者，其佔比例不足20%。組屋強調的是住房的社會功能及居住功能，而私宅強調的是住房的經濟功能，既可消費也可投資。正因為新加坡能夠用法律把住房屬性及功能嚴格區分與界定，並把絕大多數住房界定在居住功能上，這就使得新加坡的房地產市場能夠持續穩定發展，居民的住房福利水平不斷得以提升。但是，由於新加坡是一個城市國家，其經濟較為富裕及人口又少，所以政府完全有財政能力不斷地為居民提供更多更好的公共住房。

而香港模式則是一個相當不成功的案例。港英政府曾推出“十年建屋計劃”等房屋計劃，希望通過政府全面介入的方式來幫助沒有支付能力在房地產市場購買住房的居民提供公共住房。從20世紀50年代開始，香港也建造不少公屋。但由於香港的法律制度從一開始就沒有對住房的屬性給出清楚的定位。在公屋之外的房地產市場，住房既可消費也可投資，對住房的投機炒作約束只強調事前限制，而不是事中及事後限制。這讓香港私宅市場最後成了投機炒作為主導的市場，住房的投資功能也發揮到極致，房價快速飆升，以此表面上可保證政府的土地財政和經濟穩定增長，卻是以損害香港居民的住房福利水平為代價的。

內地房地產市場化改革初期，發展模式多參考香港，當時一方面是考慮到，香港模式在一定程度上既可以解決當時的住房危機，也能讓房地產市場成為刺激經濟增長的工具，另一方面也是考慮到當時的地方政府缺乏建造大量保障性住房的財政能力。發展到今天，隨着經濟社會的變化以及多輪政策調整，內地房地產市場發展模式可以説是三分天下，即在房地產市場被定位為以居住功能為主導的市場前提下，根據住房本身的屬性儘可能把住房嚴格界定為佔比10%的保障性住房、佔比70%的居住消費性住房，及佔比為20%的投資和消費合一的住房。

對於這樣的房地產發展模式，一是為何要確立10%保障性住房。這主要出於政府財政能力的考慮，如果佔比過高，政府是沒有能力來提供更高比重公共住房的。當然，保障性住房也可能是多種方式。二是為何要剔出20%作為投資及消費合一住房市場。因為這塊住房市場主要包括三個方面，商業性住房、高檔住房及商業性租賃住房。這是現實市場不可或缺的部分。三是70%的絕對消費性住房市場。這個市場的目的就是讓絕大多數居民通過市場化的方式能夠獲得滿足基本居住要求的住房。這個市場同樣是多層次的，從高端到低端；居住功能的獲得方式是多樣，購買及租賃等。居住的消費性在這裏是絕對的，完全去除住房交易賺錢功能。所以，定位為以居住功能為主導的房地產市場發展模式一旦確立，就要通過土地、金融、税收、投資等方式進行事前、事中及事後清楚全面地界定、各得其所、不可逾越。房地產市場的政策也需由此引出。只有這樣，中國房地產市場才能走持續發展之路。（作者是青島大學經濟學院教授）