長租公寓企業頻繁被曝“爆倉”、“跑路”疫情加速行業洗牌

【環球網 記者 鄧雲】近期，全國各地紛紛被曝出長租公寓企業暴雷、跑路現象。2020年8月，杭州、上海等地的友客、巢客、嵐越、成都、重慶的滿城、滿勵城等長租公寓企業相繼被曝出跑路，數萬名租客及房東遭遇不同程度的損失。

針對此情況，上海、成都、廣州、海口、合肥、杭州等地紛紛發佈住房租賃市場風險提示，建議租客謹慎選擇中介、防範“租金貸”、使用合同範本等，保障租賃雙方權利。日前，上海市房地產經紀行業協會隨即發佈《租房租賃市場風險提示》（以下簡稱《提示》）。

《提示》稱，近期住房租賃市場中有公寓運營商採取“高進低出、長收短付”的經營模式，一旦出現“爆倉”後又金蟬脱殼一走了之。這種行為對房東和租客的切身利益、對住房租賃行業的規範發展乃至對整個社會的安定繁榮都會產生較大影響。

9月2日，環球網記者報道了長租公寓企業四川滿城被成都青客公寓收購，此後租房合同成“四方協議”糊塗賬一事，雖然後續成都青客公寓發佈聲明稱因四川滿城違約已解除《資產轉讓協議》，但因此事造成數千名租客及房東利益受損並未得到解決，政府相關部門也已介入。

上海市房地產經紀行業協會表示，為加強風險防範避免經濟損失，住房租賃當事人在租賃活動中時應注意選擇良好信譽的公寓品牌，謹慎選擇無照經營、超範圍經營、信用不良、存在違法違規記錄的公司，避免遭遇“黑中介”、“不良中介”；房東、租客在委託經營或者租房過程中，要警惕收房租金過高或者過低；儘量選擇較短支付週期、向約定賬號支付房租、防範“租金貸”風險，支付週期越長風險越大。

此外，簽訂租房合同時，推薦使用當地住房租賃合同示範文本，有效預防和減少房屋租賃過程中出現的風險。一旦發現租房租賃公司、經紀機構或者二房東“爆倉”、“跑路”，或租客遭遇暴力驅趕的，應及時向屬地公安機關報警，並向房屋所在地的黨委、政府派出機構、房管部門和行業協會組織進行投訴舉報，維護自身合法權益。

長期以來，部分長租公寓企業以住房租賃名義採取“高進低出、長收短付”、“租金貸”等高風險經營模式開展租賃。“高進低出”指的是支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金，“長收短付”指的是收取承租人租金週期長於給付房屋權利人租金週期。最終導致中介收取租客租金後，因管理不善、經營不規範等原因拖欠房東租金，攜款潛逃，進而導致房東驅趕租客，租客交了房租但是住不了、房東委託管理房屋但收不到租金，數萬名租客及房東的利益遭受損失。

貝殼研究院高級分析師黃卉認為，長租公寓近期不斷出現的暴雷事件，核心原因是其商業模式存在部分脆弱性。上半年疫情的衝擊，加速暴露了企業商業模式存在的問題。一是租金成本高。目前大部分的長租公寓採取的都是包租模式，裝修和運營也需要較高的成本投入。

二是商業模式的靈活性差。通常長租公寓會與業主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之後租金會按比例增長。而在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業經營帶來了較大的成本壓力。

三是精細化運營要求高。長租公寓企業理論上來講應當“以出定收”，根據出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。而部分小企業為了拓展規模會相對激進地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現金流難以抵禦市場風險。

“雖然疫情會階段性影響長租公寓企業的生存環境，但行業的長期向好向穩發展的態勢不會變。疫情會加速行業洗牌和進化，對於經營能力不足的尾部企業會逐漸被淘汰，行業集中度不斷提升，對長租公寓企業的資金運作能力和運營能力提出了更高的要求，租賃企業需要不斷聚焦自我能力建設，迭代租賃產品設計，滿足租客品質居住需求，才能在市場中不斷突圍。”黃卉説。