學習“新加坡模式” 深圳應打好城中村這張牌

翟超/製圖

“來了就是深圳人”，對於許多剛來深圳的人來説，這不應該僅僅是一句口號，而是如何能夠真正的安居樂業。

在“7·15”樓市調控政策發佈一個半月後，深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡關於深圳住房要學習“新加坡模式”的公開講話，再次引發各界對深圳樓市的熱議。

其實，深圳早已出台被業內稱為“二次房改”的樓市改革長效機制，希望從根本上緩解城市居民的住房壓力。不過，深圳的另一個現實卻是，過半數的人口和住房面積都在城中村。未來，深圳應如何兑現自己的承諾？

難以照搬新加坡

許多難題待解

“深圳樓市向左還是向右？向左就是新加坡化，即住有所居的問題上，一個都不能少，少數有錢人買商品房，多數人可以買到很體面的政策房；向右就是香港化，即少數有錢人買商品房，多數人或租或買密度大、不甚體面的保障房，住房領域二元分層格局明顯。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“非左即右的判斷不太客觀。不管是新加坡化還是香港化，大家關注的是無房人羣怎麼解決居住問題。”

“新加坡模式”這個“榜樣”，到底是什麼樣的？公開信息顯示，新加坡從1964年開始推行“居者有其屋”計劃，鼓勵中等收入和低收入階層購買建屋發展局興建的組屋。目前，新加坡已形成以政府組屋為主、市場化的私人房產為輔的住房體系。早在2016年，新加坡便有高達82%的公民居住在組屋裏。

如果説新加坡的政策性住房與商品房比例約為8∶2，深圳提出的長遠目標是有60%的深圳市民住在政府提供的租賃或出售的公共住房。其實，早在2018年，深圳市住房和建設局就發佈《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》，被媒體解讀為“二次房改”，提出深圳市將在2035年前新增建設籌集170萬套住房，其中市場商品住房佔40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房佔60%左右。

“我3年多前就遞交了資料申請安居房，現在排第12萬多名。”在南山一家科技公司工作的莫凡告訴記者，“買商品房特別是動輒每平方米10萬元的南山商品房，對於我們這種普通工薪階層來説已經遙不可及。”

這是一位普通深圳市民的感受，多位業內人士也指出，深圳住房要實現接近新加坡那樣的模式，或者説要達到6∶4的比例，還需要很長很長的時間。

美聯物業深莞惠董事總經理江少傑認為，深圳學習“新加坡模式”是一件好事，但實施起來存在一定難度。首先，深圳市人才安居集團自成立以來獲取土地的途徑比較單一，主要通過“招拍掛”拿地，但深圳宅地供應占比較小，導致開發商與安居集團處於競爭關係，造成安居集團最終拿地的價格都不便宜，難以像新加坡一樣獲取大量廉價土地。其次，新加坡組屋僅分配給本國居民，新加坡入籍門檻頗高，人口總體相對穩定，而多數新加入者對組屋需求不高。深圳落户門檻較低，近年來每年淨增數十萬人口，導致住房需求持續上升。在如此大的人口基數及增量面前，政府如何制定住房分配方案以及定價均是難題，且以目前的建設速度來看，個人申請公共住房的排期將是一場較長時間的“攻堅戰”。最後，深圳大量的小產權房是無法轉正的，只能通過舊改的方式，適量增加少量公共住房，能提供的幫助實在有限。深圳完全學習新加坡的模式是較為困難，更應該結合自身實際情況，獨創出一套符合深圳的公共住房模式。

一分部署 九分落實

可以説，“理想很豐滿現實很骨感”，深圳樓市改革仍在艱難的探索中。

“一分部署、九分落實。從頂層設計到規劃，再到一年一年地建設，土地和資金要跟上、政府各部門對接要跟得上。‘十一五’和‘十二五’，深圳保障房目標不可謂不宏大，但規劃的落實效果並不理想，最突出的就是保障房項目落地和實際供應量沒有完成。”李宇嘉認為，“原因也是老生常談，比如新增供地不足、存量盤活不了、配套難落實。”

不過，一些利好的消息開始傳來。就在深圳經濟特區建立40週年之際，深圳陸續迎來國家層面的政策“禮包”支持：自然資源部此前印發《關於支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》，市場人士認為，該項《意見》旨在推進廣東和深圳土地制度的變革，增加住宅土地供應，將給予深圳更多實驗探索的權利。

另據深圳市住建局今年4月發佈的《住房發展2020年度實施計劃》，深圳居住用地佔全市總建設用地的22.6%，低於國家相關標準中25%~40%的下限。不過，今年以來深圳已經加大了房地產的供應和開發，推出了多宗居住用地用於建設人才房，公共住房典型範例長圳項目正在如火如荼開發建設。張學凡表示，住建局聯合規資局，將在“十四五”期間的用地供應上做一些調整，住房用地佔建設用地的比例，將由過去的22.1%提高到25%，甚至將在“十四五”期間的前兩三年提高到30%的比例，補齊住房用地供應的短板。此外，深圳也開始把重心放在補上公共服務設施的短板。

利用好城中村

其實，深圳的另一個現實是，過半數的人口和住房面積都在城中村。如果説深圳要實現“6∶4”的比例還需要很長的時間，對於土地資源匱乏的深圳而言，要增加住房供應，城中村是“最現實的答案”。

8月31日下午，一個普通的工作日下班時間，張鑫和很多普通的上班族一樣，站在翠竹北的公交站台等車。“我以前租住在水貝村，後來水貝村城市更新拆除後，搬到附近老舊的田苑小區。”從事珠寶行業的張鑫，在水貝工作近8年的時間，“深圳房價不斷上漲，房租也是水漲船高，田苑小區雖是老小區，但房租也讓人負擔不起，後來我和同事就搬到龍崗的南嶺村，很多在水貝上班的年輕人都像我一樣，原關內租金太高了只好搬到原關外的城中村，越搬越遠，那邊3000元還能租到一個大兩房。”

正如張鑫所説，由於城中村的城市更新，他不得不多次“搬家”。有許多租住在城中村的租客也擔心，綜合整治後的城中村租金上漲，城市更新後城中村消失，這種低成本的居住空間會越來越少。

城中村並非深圳獨有，但卻是深圳的一道獨特風景。李宇嘉亦提醒稱，“深圳繼續城市更新，房價和租金會越來越高。房價短期難降的情況下，能將住房需求疏導至低成本的外圍，這是突破的唯一路徑，但前提是軌道和配套要跟得上。就目前深圳的開發空間、改造成本、財政實力，靠新增建設幾乎是不可能的，唯一現實的路徑就是用好這500多萬套的城中村住房，讓新市民、無房户能享受體面的租住，然後再慢慢實現目標。”