租房市場劃紅線租賃不再任性

住房租賃條例昨起徵求意見——

本報記者 曹政

房子裏殘存的甲醛危及租户健康，租約未結束房東就漲租金，租賃合同還藏着一份租金貸款合同……近幾年租房市場的諸多亂象，都在昨起公開徵求意見的《住房租賃條例（徵求意見稿）》中有所回應：出租住房的室內裝修應當符合國家有關標準，不得危及承租人的人身健康；租期內，除法律規定和合同約定的情形外，不得單方面提高或者降低租金；住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款。

業內分析，條例未來推出後，有助於推動住房租賃市場監管的常態化，尤其對租賃市場的主體行為進行了規範和約束，能有效規範市場秩序，推動租賃市場監管制度化。

房源：地下室不得出租用於居住

兩年前，一篇名為《阿里P7員工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章，引發了人們對租賃房源甲醛是否符合標準的關注。花錢租來的房子，究竟要滿足什麼樣的標準？

徵求意見稿中明確，出租人要確保出租的住房符合建築、消防等方面的標準和要求，並具備供水、供電等必要的生活條件；出租住房的室內裝修應當符合國家有關標準，不得危及承租人的人身健康；廚房、衞生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用於居住。

如果違規出租，或將遭重罰。徵求意見稿寫明，出租人將不符合工程建設強制性標準、消防安全要求或者室內裝修國家有關標準的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者將非居住空間出租的，由房產管理部門給予警告，責令限期改正；情節嚴重的，對個人處1萬元以上5萬元以下的罰款，對單位處10萬元以上50萬元以下的罰款。

此外，承租人也應合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除消防設施或者改動房屋承重結構；未經出租人同意，承租人不得擅自拆改室內設施或者改動結構；不得有任意棄置垃圾、排放污染物或製造噪聲等損害他人合法權益的行為。

租金：租期內不得單方面提高租金

對於老百姓關心的租金問題，徵求意見稿明確，在住房租賃合同期限內，除法律規定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。在押金方面，除住房租賃合同約定的情形以外，出租人不得扣減或者遲延返還押金。

政府部門也將對租金進行更有力的管控。徵求意見稿要求，直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發佈制度，定期公佈不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平。

近幾年長租公寓常因“租金貸”被詬病，一些租户更在不知情的情況下“被貸款”。記者注意到，此次新政擬規定租賃企業或中介不得發佈虛假房源信息，不得違規提供金融產品和服務，不得強制代辦住房公積金提取等服務並額外收取費用，賺取租金差價。

更重要的是，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

“這些舉措進一步優化租賃企業和經紀活動的監管，約束市場主體合法經營行為，明確了市場主體機構及從業人員行為的‘紅線’。”貝殼研究院高級分析師黃卉説。

供應：鼓勵商辦廠房改建租賃住房

在租購併舉的大背景下，租賃房源從何而來？

根據徵求意見稿，地方要將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模，並在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。同時，國家鼓勵通過新增用地專門建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用於出租，將商業辦公用房、工業廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應。

黃卉認為，條例中明確了鼓勵商改租、工改租等存量盤活措施，鼓勵增量租賃住房建設以及住房租賃金融的多元化發展，在增加供應的同時，對住房租賃企業帶來利好。

未來租賃市場也將面臨更精準的監管。尤其是住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高於收取承租人租金、收取承租人租金週期長於給付房屋權利人租金週期等高風險經營行為的，或將被房產管理部門列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

“政策層面對‘高進低出’和‘長收短付’的做法是持否定態度的，這也是後續長租公寓企業創新的時候需要避免的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説，此類行為受到抑制，客觀上也減少了長租公寓經營風險。

中原地產首席分析師張大偉認為，當下租賃市場的確存在部分問題，但隨着政策的重視，租賃市場的穩定可以預期。