北京二手房“金九”行情未現：區域出現降價 新房分流需求

原標題：北京二手房“金九”行情未現

□本報記者 董添

區域出現降價

中國證券報記者走訪發現，部分非核心地段、非學區二手房出現了一定程度的降價現象，不少在售的二手房相比8月均價環比下降。

以位於大興區西紅門片區次新經適房項目為例，小區在售的很多二手房報價普遍比7、8月份成交價每平方米下降了2000元左右，環比降幅接近3%。部分位置欠佳、樓層和户型有明顯瑕疵的二手房源，降幅更大。

在走訪過程中，不少新購房者對中國證券報記者反映，手續還沒辦完，房價已經跌去十幾萬甚至幾十萬的現象比較常見。

二手房買賣是純粹的市場行為，約定的價格不能輕易變化。購房者王紅（化名）對中國證券報記者表示，原想在北京疫情反彈後迅速抄底，沒想到買完以後片區房價一直跌跌不休。跟業主約定，房子明年才能過户，現在剛交了定金，如果毀約需要按照合同賠償損失，損失金額和房價下跌導致的損失差不多，所以打算繼續走流程，不去退房了。

資深房地產市場人士郭明（化名）認為，現在市場算是平穩的，如果真的出現大幅波動，毀約的人會非常多。現在買完房子因為價格波動毀約的人基本不存在，説明波動並不大。

郭明對中國證券報記者表示，如果市場大漲或大跌，業主方、購房者和居間方就會在購房過程中真實體驗到什麼叫扎堆“毀約”。舉個例子，如果房價短時間大漲，業主就可以在短時間內找到出價更高的買主，這樣一來，毀約成本相比房價上漲帶來的收益，就不算什麼了。房價下跌的道理也是一樣，只不過角色會置換。從目前看，短期內跌幅整體較小，即便對價格敏感的購房者也不會造成大的威脅。

新房分流需求

中國證券報記者走訪發現，新樓盤的促銷力度較大，不少房企以現金紅包、折扣、特價房的方式在“金九”期間積極促銷。

地產觀察人士對中國證券報記者表示，雖然北京地區受到限價、備案價等管控，不可能出現7折這種力度的優惠，但還是會有一定優惠措施。很多樓盤經過多年銷售，已經完全可以實現即時交付，剩餘的尾盤項目基本都是現房。相比很多二手房源，既有價格優勢，也有品質優勢，還可以隨時入住。所以北京地區前期在售、接近完工的新房項目，對目前二手房的分流現象較明顯。

目前，新房基本都有各大二手房中介進行代理，而新房交易對於二手房中介人員來説，無論是帶看還是後期購買流程，都非常省心。對二手房中介而言，新房業務作為近年來的增量業務，推廣和引流的積極性整體較高。很多中介主動引流客户到新房市場，在市場需求有限的情況下，這也導致二手房市場走弱。

此外，很多二手房房源業主在得知貸款客户臨近年底貸款發放時間可能變長的情況下，主動降低房價以吸引優質全款客户，也是很多房源降價的重要原因。

“目前很多業主都讓中介努力尋找全款客户。對業主而言，全款客户是最快的回款方式，其次是商業貸款，再次是公積金或組合貸款客户。臨近四季度，很多銀行按揭貸款業務放款週期會拉長，公積金業務也是如此。為了儘量避開這類客户，很多業主自願降價。”某資深中介人士指出，“還有一些房源不滿足滿五唯一條件，需要找到全款客户才能避税。為了吸引這類客户，近期很多房源開始降價。”

前期漲幅大

北京地區二手房市場在疫情期間並未受到太大影響，在兩次疫情緩解期間，還出現了較明顯的需求放大現象。在西城學區房新政的刺激下，部分區域甚至出現了搶購現象。換房及剛需客户需求集中釋放，使北京地區二手房價格在兩次疫情過後都出現了小幅上漲。近期則隨着前期需求集中釋放，轉向清淡，北京“金九”期間二手房價格出現了一定幅度回落。

國家統計局最新數據顯示，8月份，初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅銷售價格環比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。從上述數據可以看出，北京地區作為一線城市的代表，8月份二手房價格雖然環比出現上漲，但落後於其他一線城市。

中國證券報記者走訪過程中發現，近期以西城區為代表的知名學區房轉入成交淡季，以改善居住為目的的大户型代替剛需小户型成為成交主力。大户型由於成交單價低，拉低了整個區域的成交均價。

“西城目前在推的房源都是1500萬元至2000萬元的三居室，這些房源相比700萬元至1000萬元的小户型，每平方米少大概2、3萬元左右。一方面，前期需求集中釋放，導致小户型房源庫存迅速降至低位，短期內沒有房源補足。另一方面，近期成交確實略微清淡，也是價格上不去的重要原因。”多位中介人士對中國證券報記者透露。

中國證券報記者對北京地區二手房市場走訪調研發現，北京地區二手房市場並未出現明顯的“金九”行情，非學區、非核心區域的部分二手房出現降價現象，但成交量並未因此放大。

究其原因，一方面和新房市場的分流關係較大，新房市場在“金九”期間打折較普遍，促使二手房市場降價；另一方面與前期需求透支、價格小幅走高後的自然回落有關。多位中介人士對中國證券報記者透露，臨近四季度，很多銀行按揭貸款以及住房公積金貸款都面臨放款週期變長的問題，不少業主着急拿到全部房款，降價急售。